Investissements immobiliers : rénovation/réagencement Ancien

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Investissements immobiliers : rénovation/réagencement dans l'Ancien

 

 

J'ouvre ce thread pour demander quelques conseils/discuter sur les projets immobiliers de type rénovation dans l'ancien. Et notamment ce qui concerne des appartements/maisons pouvant être réagencés (avec l'ajout ou non d'une pièce).

Est-ce que certains sont adeptes de ce type de placements sur de la rénovation ? Ou travaillent sur ces marchés ? Et auraient donc quelques grandes lignes/analyses à partager ?

 

Les thématiques seraient donc notamment :
- les typologies de projets (rénovation simple / rénovation importante / réagencement des pièces) et leur intêret respectifs
- les leviers de plus value
- type de biens à privilégier pour du réaménagement
- l'organisation et acteurs les plus pertinents à mettre en place

Je privilégierai les conseils des gens purement rationnels et donc pro-capitalistes, merci d'avance.

Edited June 13, 2020 by AssKicker496

[AssKicker496 A s'ignorer on s'fait la guerre sans budget ! CPiste Holothurisme : +19 % 7795 posts]

Réagencement appartements : Exemples

2 exemples d'ébauche de réaménagement pour illustrer (avec ou sans création d'une pièce).

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Un projet de transformation de T2 => T3 :

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Sur le plan d’origine, on peut y voir que l’entrée est centrale. D’une superficie de 7m2, elle distribue, à l’ouest, une cuisine de 9,5 m2 et une chambre de plus de 16m2, au nord, un WC indépendant et une salle-de-bain, et à l’Est, un séjour d’environ 20 m². Toutes les pièces, sauf l’entrée, sont dotées de fenêtres et de vues agréables et dégagées.

 

Convaincu d’avoir acquis cet appartement à un bon prix, il souhaite créer une 2e chambre afin d’optimiser sa valeur en cas de revente. En effet, célibataire sans enfants, il voudrait à la fois refaire cet appartement à son goût, pour y habiter quelques temps, tout en gardant pour objectif principal une revente rapide.

La cuisine et le salon se situant aux opposés de l’appartement, il était nécessaire de rendre l’habitation plus contemporaine en rapprochant ces 2 pièces et en les ouvrant l’une sur l’autre.

2 solutions existaient alors :

1/  laisser la cuisine au même emplacement, casser la cloison qui la sépare de la chambre  et transformer la chambre en salon, puis diviser le salon actuel en 2 chambres (solution la plus économique en terme de travaux)

2/ réduire la surface de la sdb pour créer une cuisine ouverte à son emplacement, et transformer la cuisine actuelle en chambre (solution la plus agréable au niveau expositions et agencement)

https://optimisemonespace.com/comment-augmenter-la-valeur-de-votre-appartement-en-rajoutant-une-piece-sans-augmenter-sa-superficie/

 

Edited June 13, 2020 by AssKicker496

[AssKicker496 A s'ignorer on s'fait la guerre sans budget ! CPiste Holothurisme : +19 % 7795 posts]

@Jamiyoyo T'es au chômage technique non ? T'as pas un peu de temps pour du consulting solidaire et participatif ?

[Jamiyoyo CPiste Holothurisme : +90 % 25511 posts]

Il y a 2 heures, AssKicker496 a écrit :

@Jamiyoyo T'es au chômage technique non ? T'as pas un peu de temps pour du consulting solidaire et participatif ?

J'ai la tronche dans le plâtre depuis 3j. Là je pète le réagréage, cm par cm (J'ai plus de 20m2 à casser). J'en ai pour le week-end donc là je passe mon tour

[AssKicker496 A s'ignorer on s'fait la guerre sans budget ! CPiste Holothurisme : +19 % 7795 posts]

il y a 2 minutes, Jamiyoyo a écrit :

J'ai la tronche dans le plâtre depuis 3j. Là je pète le réagréage, cm par cm (J'ai plus de 20m2 à casser). J'en ai pour le week-end donc là je passe mon tour

Pour ton domicile ?

Le thread sera toujours là dans 3 jours et longtemps après (juste pour info )

Bon courage !

 

[Jamiyoyo CPiste Holothurisme : +90 % 25511 posts]

il y a 2 minutes, AssKicker496 a écrit :

Pour ton domicile ?

Le thread sera toujours là dans 3 jours et longtemps après (juste pour info )

Bon courage !

 

Pour mon agence

[AssKicker496 A s'ignorer on s'fait la guerre sans budget ! CPiste Holothurisme : +19 % 7795 posts]

En l'état ma réflexion sur les projets de rénovation est que :
- sur les petites surfaces (studio-F2): récréer une pièce est pas forcément le plus intéressant vu les travaux que ça sous-entends (par rapport aux valeurs des bien). Et aussi, le passage F2->F3 ouvre un marché pas si important (famille avec 1 enfant/ colocations, pas de mal de roulements). Du coup il est plus intéressant de partir sur des projets simples de réexploitation des m² + rénovation classique pour trouver un petit lévier de plus value (outre la valeur d'achat évidemment).

- sur les surfaces plus grandes (F3 et +): des projets avec des travaux plus importants (type réaffection des pièces) semblent devenir très intéressants. Typiquement, faire sauter la cuisine pour la mettre dans un grand salon.

En gros, si on mets de côté la question de la valeur d'achat et de la localisation, la "value" potentielle dans les travaux de rénovation est notamment lié au fait de réussir à mieux exploiter les m² d'une façon ou d'une autre.

 

Du coup les critères de recherche seraient plutôt :

- Un appartement à rénover et mal-exploité (vu que les m² coutaient rien avant)
- Dans un immeuble vieux mais sain
 

Edited June 13, 2020 by AssKicker496

[checky C'est un vaccin, extraordinaire !!! CPiste Holothurisme : +76 % 16031 posts]

il y a 41 minutes, Jamiyoyo a écrit :

Là je pète le réagréage, cm par cm (J'ai plus de 20m2 à casser). 

Pourquoi ?

Tu l'as raté ?

[AssKicker496 A s'ignorer on s'fait la guerre sans budget ! CPiste Holothurisme : +19 % 7795 posts]

Une question que je me posais aussi, c'est par rapport au choix du secteur en terme de valeur du m². Si le prix au m² évolue selon la secteur, la valeur des travaux reste quasiment la même partout (hors Paris peut-être). Et plus tu possèdes pour le même prix une partie faible de l'immeuble (donc moins de charges). D'où l’intérêt des villes comme Paris, tu peux poser 1 million sur 50 m². 40K travaux => 150 de plus-value potentielle.

Du coup la logique serait de privilégier les secteurs les plus "chers" dans une zone donnée. A mettre en perspective avec les impôts locaux aussi. Investir sur une rénovation d'immeuble/500m² d'appartements à la cambrousse semble la pire idée ever en tout cas.

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Du coup les critères  pour un bon projet de rénovation :

- un appartement à rénover et mal-exploité
- dans un immeuble vieux mais sain
- dans un quartier/ville cher (avec un marché haussier si possible).

Edited June 13, 2020 by AssKicker496

[Jamiyoyo CPiste Holothurisme : +90 % 25511 posts]

il y a 34 minutes, checky a écrit :

Pourquoi ?

Tu l'as raté ?

Oui c'était ma 1ere tentative, je n'en avait jamais fait. Il est foiré (un petit dégât des eaux pendant que ça sechait) et en plus j'ai changé d'idée pour le sol (csb)

[wylke CPiste Holothurisme : +203 % 5474 posts]

Il y a 6 heures, AssKicker496 a écrit :

Une question que je me posais aussi, c'est par rapport au choix du secteur en terme de valeur du m². Si le prix au m² évolue selon la secteur, la valeur des travaux reste quasiment la même partout (hors Paris peut-être). Et plus tu possèdes pour le même prix une partie faible de l'immeuble (donc moins de charges). D'où l’intérêt des villes comme Paris, tu peux poser 1 million sur 50 m². 40K travaux => 150 de plus-value potentielle.

Du coup la logique serait de privilégier les secteurs les plus "chers" dans une zone donnée. A mettre en perspective avec les impôts locaux aussi. Investir sur une rénovation d'immeuble/500m² d'appartements à la cambrousse semble la pire idée ever en tout cas.

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Du coup les critères  pour un bon projet de rénovation :

- un appartement à rénover et mal-exploité
- dans un immeuble vieux mais sain
- dans un quartier/ville cher (avec un marché haussier si possible).

Évidemment, les même travaux dans la Creuse ou dans le XVIeme auront grosso modo le même cout. Du coup si ton but c'est de faire de l'achat /renovation revente, il vaut mieux des secteurs très prisés avec un cout important au m².

J'ajouterais que c'est souvent mieux d'avoir un truc vraiment vieux, qui sera moins cher à l'achat et qui peut être plus simple et moins couteux en démolition, plutôt qu'un truc qui a été mal refait, qui sera plus cher à l'achat et qui prendra plus de temps à démolir.

Après tu as endroits ou tu peux avoir des couts d'achat très bas pour certains biens, et par contre des biens qui se louent assez cher au m². Je prend un exemple, à Roubaix tu as des grandes maisons de maitre pour pas très cher,  ce genre de bien ça se loue pas grand chose parce que les familles qui louent des maisons à Roubaix n'ont pas beaucoup de moyen, et il y a beaucoup de maison de ce genre, peu de demande mais une offre importante, du coup peu d’intérêt. Par contre il y a beaucoup de demande pour des studios, il y a pas mal d'étudiants sur Roubaix, et pas forcement beaucoup de bien de ce type. Du coup tu peux acheter une maison 150k faire 30k de travaux dedans et faire 5 ou 6 studios, avec en plus des pièces de vie communes et tu tires 2.5k à 3k par mois en loyer, ça te fait une rentabilité énorme.

Dans les stations de sport d'hiver tu peux trouver des biens intéressants par exemple pour tes projets, avec des appartements ou maisons de village vieux mal agencés, des anciennes granges, et qui ne valent pas grand choses. Tu as des choses qui ont du cachet et qui bien rénovés peuvent être magnifiques, sur des secteurs prisés ça doit être possible de faire des bons coup en visant une cible qui a beaucoup de moyens.

 

C'était les conseils de quelqu'un rationnel et anti-capitaliste. Désolé si c'était useless du coup.

[AssKicker496 A s'ignorer on s'fait la guerre sans budget ! CPiste Holothurisme : +19 % 7795 posts]

il y a 50 minutes, wylke a écrit :

Après tu as endroits ou tu peux avoir des couts d'achat très bas pour certains biens, et par contre des biens qui se louent assez cher au m². Je prend un exemple, à Roubaix tu as des grandes maisons de maitre pour pas très cher,  ce genre de bien ça se loue pas grand chose parce que les familles qui louent des maisons à Roubaix n'ont pas beaucoup de moyen

Ué mais du coup c'est un peu contradictoire avec la première partie sur l’intérêt pour de la rénovation d'avoir du m² assez cher. De ce que j'ai compris, la rentabilité "brute" (sans rénovation rien) est d'abord lié au risque d'impayé en gros. Si tu fais payer tes locataires t'es max. Mais ca multiple tes locataires aussi, les démarches (ça lisse peut-être le risque d'impayé en contrepartie).

Pour découper une vieille maison, ca doit être hyper rentable. Ca veut dire un projet assez complexe aussi techniquement. J'avais vu ce projet dans la banlieue parisienne, le mec avait l'air de se mettre archi bien.

Spoiler

 

Pas con l'idée du ski mais je comptais plus prospecter autour de moi (Tours sachant que c'est pas dégueulasse a priori comme secteur). Les mecs qu'ont fait ça sur Bordeaux avant l'arrivée du TGV, ils ont du se mettre tellement bien ! Les entrepreneurs du bâtiment roulent en Porsche là-bas.

Merci pour les conseils même si t'es anticapitaliste !

 

Edited June 13, 2020 by AssKicker496

[survival66 Cotorep spotted : https://www.clubpoker.net/forum-poker/profile/131296-fred_d_y/ CPiste Holothurisme : +176 % 21493 posts]

Vu la gueule du secteur et les années à venir pour les stations de sports d'hiver j'suis pas certain que ce soit des lieux ou investir pour l'avenir.

Qui plus est pas mal de communes ont fait de gros investissements, avec une belle dette à la clé... faut aussi se renseigner sur le cout des impôts locaux/fonciers, j'en connais qui ont pris une belle saucée sur la gueule et s'en sont mordus les gonades.

[wylke CPiste Holothurisme : +203 % 5474 posts]

il y a une heure, survival66 a écrit :

Vu la gueule du secteur et les années à venir pour les stations de sports d'hiver j'suis pas certain que ce soit des lieux ou investir pour l'avenir.

Qui plus est pas mal de communes ont fait de gros investissements, avec une belle dette à la clé... faut aussi se renseigner sur le cout des impôts locaux/fonciers, j'en connais qui ont pris une belle saucée sur la gueule et s'en sont mordus les gonades.

Oui pour les impôts locaux/foncier et aussi pour les charges de copro c'est à prendre en compte parce que ça peut impacter énormément la rentabilité pour de la location, et diminuer le prix de vente.

 

il y a une heure, AssKicker496 a écrit :

Ué mais du coup c'est un peu contradictoire avec la première partie sur l’intérêt pour de la rénovation d'avoir du m² assez cher. De ce que j'ai compris, la rentabilité "brute" (sans rénovation rien) est d'abord lié au risque d'impayé en gros. Si tu fais payer tes locataires t'es max. Mais ca multiple tes locataires aussi, les démarches (ça lisse peut-être le risque d'impayé en contrepartie).

Pour découper une vieille maison, ca doit être hyper rentable. Ca veut dire un projet assez complexe aussi techniquement. J'avais vu ce projet dans la banlieue parisienne, le mec avait l'air de se mettre archi bien

  Révéler le texte masqué

 

J'ai un pote qui a fait ça, environ 180k d'investissement et il rentre 2.4k par mois, maison avec 5 chambres, une cuisine, une salle à manger, 2 salle de bain et une cour commune. après sur du logement étudiants tu loues plutôt 10-11 mois par an en général mais ça reste énorme comme taux de rentabilité. Les fait d'avoir plusieurs locataires effectivement ça demande plus de taf pour faire les visites les locations etc, mais sur un secteur tendu ça se loue super facilement et très rapidement de toute façon.

[AssKicker496 A s'ignorer on s'fait la guerre sans budget ! CPiste Holothurisme : +19 % 7795 posts]

il y a 17 minutes, wylke a écrit :

J'ai un pote qui a fait ça, environ 180k d'investissement et il rentre 2.4k par mois, maison avec 5 chambres, une cuisine, une salle à manger, 2 salle de bain et une cour commune. après sur du logement étudiants tu loues plutôt 10-11 mois par an en général mais ça reste énorme comme taux de rentabilité.

Ah ué il se mets bien ! Limite tu peux faire du airbnb l'été (c'est peut-être compliqué dans le cas de ton pote avec une coloc)

Du coup pour les grandes surfaces type F4/F5, couper un appartement en 2 doit être parmi les solutions pertinentes potentiellement. Pas aussi intéressant que sur une maison non plus.

Edited June 13, 2020 by AssKicker496

[wylke CPiste Holothurisme : +203 % 5474 posts]

à l’instant, AssKicker496 a écrit :

Ah ué il se mets bien ! Limite tu peux faire du airbnb l'été.

Pour le coup y'a pas grand monde qui cherchent des AirBnb à Roubaix l'été je crois

[wylke CPiste Holothurisme : +203 % 5474 posts]

On ne voit pas les photos donc difficile de savoir dans quel état c'est. Mais au niveau des plans, c'est typiquement le genre de maison dont l'aménagement est foireux et qui a un gros potentiel de collocation/studios.

https://www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/1797928703.htm/

 

[AssKicker496 A s'ignorer on s'fait la guerre sans budget ! CPiste Holothurisme : +19 % 7795 posts]

il y a 9 minutes, wylke a écrit :

On ne voit pas les photos donc difficile de savoir dans quel état c'est. Mais au niveau des plans, c'est typiquement le genre de maison dont l'aménagement est foireux et qui a un gros potentiel de collocation/studios.

https://www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/1797928703.htm/

 

Posté le 12 juin... on va voir combien de temps ça reste.

C'est marrant d'essayer de voir comment tu peux améliorer le truc. C'est comme jouer à Sim City en miniature. Je me suis fait tout ceux de la chaine d'archi (les vidéos que j'avais posté), je suis deg. Avec beaucoup de surface tu tripes (ca doit être galère aussi).

https://www.youtube.com/channel/UCw66reLIizAoEGz3uNYc2-w

Edited June 13, 2020 by AssKicker496

[wylke CPiste Holothurisme : +203 % 5474 posts]

il y a 1 minute, AssKicker496 a écrit :

Posté le 12 juin... on va voir combien de temps ça reste.

C'est marrant d'essayer de voir comment tu peux améliorer le truc. C'est comme jouer à Sim City en miniature. Je me suis fait tout ceux de la chaine d'archi (les vidéos que j'avais posté), je suis deg.

https://www.youtube.com/channel/UCw66reLIizAoEGz3uNYc2-w

Tu peux faire la maison dans les sims pour t'entrainer

[AssKicker496 A s'ignorer on s'fait la guerre sans budget ! CPiste Holothurisme : +19 % 7795 posts]

il y a 36 minutes, wylke a écrit :

Tu peux faire la maison dans les sims pour t'entrainer

Ah uééééééééé ! Ca tue la technologie.

L'archi donne un peu la méthodologie globale (repérer les murs porteurs/conduits/arrivées d'eaux - partir des fenêtres - exploiter l'espace - l'harmonie des volumes - les rangements). Mais bon faut de l'entrainement et un minimum de compétences techniques. Limite t'as intêret de missionner un mec pour le faire (même dans le choix du bien), c'est rentable.

 

Edited June 13, 2020 by AssKicker496

[allex CPiste Holothurisme : +39 % 498 posts]

Le 14/06/2020 à 00:21, AssKicker496 a écrit :

Ah ué il se mets bien ! Limite tu peux faire du airbnb l'été (c'est peut-être compliqué dans le cas de ton pote avec une coloc)

Du coup pour les grandes surfaces type F4/F5, couper un appartement en 2 doit être parmi les solutions pertinentes potentiellement. Pas aussi intéressant que sur une maison non plus.

Si tu fais de la division il faut faire très attention à la réglementation car très  souvent tu dois créer le stationnement qui va avec.

[allex CPiste Holothurisme : +39 % 498 posts]

Après je n’ai pas capté ton « placement dans la rénovation »  Cela ne veut rien dire.

  Si c’est de l’achat revente alors c’est une activité Pro de marchand de biens. 

Si c’est pour du locatif, le but est d’acheter moins cher au m2 et de pouvoir optimiser l’espace sans avoir à casser du « neuf » que tu as payé pleine balle. Au final tu cherches à  avoir un bien qui s’autofinance et d’enchaîner les affaires .

 

 

[AssKicker496 A s'ignorer on s'fait la guerre sans budget ! CPiste Holothurisme : +19 % 7795 posts]

Le 17/06/2020 à 10:18, allex a écrit :

Après je n’ai pas capté ton « placement dans la rénovation »  Cela ne veut rien dire.

Merci pour la réponse et ouai c'était pas forcément clair. Ce que je voulais dire c'est que dans l’immobilier, t'as 3 types de bien en gros : du neuf, de l'ancien (sans rénovation) et de l'ancien à rénover.

Et du coup, je m'intéressais à la 3ème catégorie qui semble avoir mal d’intérêts : en terme fiscal, de levier de négociation sur l'achat du aux travaux et une possibilité de plus "value brute", frais notaire un peu réduits, moins d'attente par rapport à du neuf...

 

Le 17/06/2020 à 10:18, allex a écrit :

Si c’est pour du locatif, le but est d’acheter moins cher au m2 et de pouvoir optimiser l’espace sans avoir à casser du « neuf » que tu as payé pleine balle. Au final tu cherches à  avoir un bien qui s’autofinance et d’enchaîner les affaires .

Je pense que tu peux être dans plusieurs logiques si c'est pour du locatif, et notamment une logique plus patrimoniale sans vouloir "enchainer" à tout prix. Si ton bien prends de la valeur, ca restera forcément intéressant.

Edited June 18, 2020 by AssKicker496

[allex CPiste Holothurisme : +39 % 498 posts]

Fiscalement c’est effectivement l’ancien à rénover qui est a rechercher. 

Après Lmnp ,  déficit foncier ou achat /revente chacun sa stratégie . 

 

Pour le locatif  ce que tu dis est vrai mais cela dépend de tes objectifs. Il faut avoir conscience qu’avec une logique patrimoniale tu seras bloqué après 2 ou 3 biens . 

 

[Arkachou Arkachou (PokerStars.fr) CPiste Holothurisme : +176 % 79 posts]

Le 19/06/2020 à 11:37, allex a écrit :

Il faut avoir conscience qu’avec une logique patrimoniale tu seras bloqué après 2 ou 3 biens . 

 

Est-ce tu peux préciser pour quelle raison on serait bloqué ?