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AssKicker496

Investissements immobiliers : rénovation/réagencement Ancien

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Il y a 5 heures, Arkachou a écrit :

Est-ce tu peux préciser pour quelle raison on serait bloqué ?

Le prix du loyer n'est pas proportionnel au prix du bien . Un bien de qualité que tu vas payer cher aura  un rendement faible <5% mais par contre va prendre de la valeur.

Le problème c'est que pour ne pas être bloqué, c'est à dire que les banques continuent de te prêter de l'argent, ton taux d'endettement doit rester sous les 33%. Il faut donc du rendement élevé >8% à peu près.

Edited by allex

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Hello, je profite de ce topic pour passer mes petites questions aux pros : 

- J'ai racheté un petit appartement de 60m2 par l'intermédiaire d'une SCI à l'IR, j'en ai profité pour l'emmenager et habiter dedans depuis le début de l'année, j'ai abondé le compte courant de la SCI, mais je présume que je dois évidemment payer un loyer pour déclarer des revenus fonciers à la fin de l'année ? Si oui, est-ce que je peux volontairement déclarer un loyer faible et augmenter ce dernier lorsque je le mettrai en location à une tiers-personne ?

- J'aimerai acheter un deuxième bien immobilier pour diversifier un peu mes revenus, je vise les appartements entre 30 et 60m2 car vivant dans une région particulièrement rurale, la location est majoritairement réservée aux jeunes et aux retraités (rez de chaussée). Est-ce que le durcissement des conditions d'obtention des crédits pour les primo accédants ne devraient pas engendrer une chute du prix de l'immobilier sur ce type de bien ?

Désolé, c'est peut-être un peu brouillon comme post ;) 

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Tu as intégré ta résidence d'habitation principale (plan fiscal) sous une sci à l'ir. Tu n'as pas d'obligation de te verser un loyer, à condition que tous les associés de la SCI soient d'accord. La contrepartie étant que tu ne peux ainsi profiter des déficits fonciers.

Pour le 2ième point, les marchés en zone rurale évoluent à un rythme beaucoup plus lent qu'en dehors des grosses améliorations. Au mieux les prix progressent de 0.5 % par an. Les effets de contraintes d'accès au crédit ne changent pas beaucoup la donne.

Ce qui devraient entraîner la chute des prix de l'immobilier, ce serait une éventuelle récession plus dure avec des familles dont un des membres perdrait son boulot et qui seraient dans l'impossibilité de rembourser leur emprunt. Si tu souhaites profiter ce cette potentielle récession, il va falloir attendre 2 à 3 ans.

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il y a une heure, el-desperado a écrit :

Tu as intégré ta résidence d'habitation principale (plan fiscal) sous une sci à l'ir. Tu n'as pas d'obligation de te verser un loyer, à condition que tous les associés de la SCI soient d'accord. La contrepartie étant que tu ne peux ainsi profiter des déficits fonciers.

Pour le 2ième point, les marchés en zone rurale évoluent à un rythme beaucoup plus lent qu'en dehors des grosses améliorations. Au mieux les prix progressent de 0.5 % par an. Les effets de contraintes d'accès au crédit ne changent pas beaucoup la donne.

Ce qui devraient entraîner la chute des prix de l'immobilier, ce serait une éventuelle récession plus dure avec des familles dont un des membres perdrait son boulot et qui seraient dans l'impossibilité de rembourser leur emprunt. Si tu souhaites profiter ce cette potentielle récession, il va falloir attendre 2 à 3 ans.

1/ j'ai fais 20k de travaux dans l'appartement pour le remettre à neuf, du coup je préfère de loin faire du déficit foncier avec un loyer plutôt que ne rien déclarer et ne pas profiter du déficit des travaux. C'est moi même qui définit le prix du loyer que je veux mettre ? Je peux très bien déclarer 200€/mois de loyer pour limiter les revenus fonciers ? 

2/ Je pense pas que ça vaut le coup d'attendre 2 à 3 ans du coup. j'avais mis 2/3 projets en stand-by. Je suis à priori dans une zone où j'aurais pas de difficulté à générer une belle rentabilité locative (10%+), en revanche, j'ai très peur que le logement soit dévalué à moyen-long terme (pop vieillissante, + de 45% de la pop sont des retraités). 

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@HWolowitz pour ton 2eme achat en locatif...

 

L'immobilier fluctue aussi, c'est pas le paradis... faut bien prendre en compte ces choses.

 

La valeur  : Il ne faut pas confondre le nombre de ventes/an (dit "marché") et la valeur des biens vendus /m2.

Ce sont 2 choses différentes !

>> Actuellement on achète des biens au même prix qu'en 2010 (selon les villes) PAS plus cher même 10 ans après !

Et si on retire des loyers/revenus, les taxes foncières, travaux aménagement, chaudière, frais de copro, charges de copro (part proprio), etc...

C'est la cata pour beaucoup... (je ne parle pas de ceux qui rénovent en achetant des poubelles et qui vivent le WE dedans dans les travaux)

 

Les loyers : Mais l'état a créé un nouveau "souci" pour les investisseurs c'est la crainte des loyers "libres ou pas".

Si les loyers sont plafonnés selon les avantages fiscaux que tu auras (pinel, ..) OU loyers plafonnés imposés selon la ville par zone tendue ou pas. 

De plus, pense aussi aux aides CAF des locataires qui eux aussi n'auront des aides ou pas, selon leur type et montant de loyer.

Un loyer modéré/faible selon zonage peut être un boulet malgré un bon cadre fiscal ou simplement de part sa ville (zone tendue ou pas)

 

Option : La location saisonnière est en plein boom à cause de ces restrictions ! Je connais des villes ou personne loue à l'année mais uniquement en AirBnB ! zéro, tracas, zéro plafond de loyer, zéro immobilisation, personne à mettre à la porte si pas de loyer payé, etc....et PLUS rentable en 3 mois de saison qu'en 1 an à l'année.

 

Puis pense à la revente : un rdc est dévalué et souvent dur à vendre (sécurité, nuisances rue, entrée, passages, voisins dessus, etc...).

 

ET comme dit le collègue plus haut, aucune inquiétude pour les banques et % endettement, y aura toujours des nouveaux clients acheteurs sur le marché.

Edited by MrFeeling

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il y a une heure, HWolowitz a écrit :

1/ j'ai fais 20k de travaux dans l'appartement pour le remettre à neuf, du coup je préfère de loin faire du déficit foncier avec un loyer plutôt que ne rien déclarer et ne pas profiter du déficit des travaux. C'est moi même qui définit le prix du loyer que je veux mettre ? Je peux très bien déclarer 200€/mois de loyer pour limiter les revenus fonciers ? 

2/ Je pense pas que ça vaut le coup d'attendre 2 à 3 ans du coup. j'avais mis 2/3 projets en stand-by. Je suis à priori dans une zone où j'aurais pas de difficulté à générer une belle rentabilité locative (10%+), en revanche, j'ai très peur que le logement soit dévalué à moyen-long terme (pop vieillissante, + de 45% de la pop sont des retraités). 

1/ Tu utilises un outil qui est inapproprié et disproportionné par rapport à ton patrimoine. L'intérêt d'un patrimoine immobilier constitué sous forme de sci à l'ir est d'imputer du déficit foncier sur d'autres bien dégageant des revenus fonciers (Immobilier RHP / Immobilier Locatif / Immobilier Plaisir). La résidence d'habitation principale est le seul bien immobilier en France dont la fiscalité de cession est inexistante (ni csg/crds ni impôt sur le revenu). Donc tu as l'impression d'optimiser ta situation alors que tu créées un risque de contentieux avec le fisc. D'autant que pour une sci à l'IR, tous les travaux ne sont pas tous générateurs de déficit foncier. L'autre problématique sur ce montage, c'est s'il existe un conflit avec tes associés. Je déconseille fortement la constitution de SCI pour le RHP, sauf quand le patrimoine commence à s'étoffer.

2/ Sur de la location nue, les calculs de rentabilité sont vraiement à prendre avec des pincettes, notamment sur le traitement de tous les aspects fiscaux. La fiscalité sur le patrimoine locatif est aujourd'hui très forte. Réfléchis à de la location meublée, la fiscalité est moins confiscatoire. Je croise bien souvent des gens qui calculent la rentabilité en omettant des points essentiels dans la vie d'un bien : (taxe foncière, csg/crds, impôt sur le revenu, travaux lors du changement de locataire, frais de copropriété, travaux de copropriété, ...)

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