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Kelevra

Achat 1er bien immobilier

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Bonjour a tous et à toutes.

 

J'ai farfouillé la section mais étrangement malgré le nombre de sujets similaires, je n'en ai trouvé aucun qui corresponde à ma situation et pourtant je pense que c'est la plus classique.

Après une dizaine d'années de galère dans le monde du travail, j'ai enfin décroché un CDI dans une bonne boîte (fonctionnaire territorial :ph34r:)

Et après moult discussions avec la mif, j'ai fini par accepter l'idée de m'endetter sur x années auprès d'une banque afin d'acheter un bien immobilier. Surtout que je pense rester un moment dans la ville où je demeure actuellement (Montpellier) et que je m'y plais. 

Seulement voilà, je n'y connais rien et j'ai peur de me faire enfler vu que je suis un noob.

C'est donc pour cela, que je m'adresse à vous Ô nobles cpistes afin de collecter vos astuces et conseils.

Donc, si vous travaillez dans ce secteur ou si vous voulez simplement me faire part de votre expérience d'acheteur n'hésitez pas à partager vos expériences ici. 

Alors: agence ou particulier ? Banque,courtier ou autres ? Que dois je regarder/demander lors de la première visite ? Quels sont les scams les plus courants et comment m'en prévenir ? 

 

Merci d'avance, j'ai un peu la tête dans le cul donc j éditerais si des choses me reviennent.

 

Merci d'avance et bonne journée a toutes et à tous !

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Pour le financement, tourne toi d'abord vers un courtier.
Non seulement il interrogera à ta place de nombreuses banques mais il sera capable de t'obtenir souvent de meilleures conditions que si tu négocies toi même en direct. Ne commence pas à démarcher toi même une banque, car il ne pourra plus ensuite négocier ton prêt  à ses conditions "d'apporteur d'affaires" auprès d'elle.  Ton courtier te proposera aussi  une assurance emprunteur moins chère en générale que celle de ta banque. 
Essaye de réduire ou de supprimer les 3% de frais de rachat anticipé, ça sera toujours ça de gagné si un jour tu rembourses partiellement ou totalement ton prêt.


 

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Généralement les banques aiment bien que l apport couvrent les frais de notaires (a peu près 7/8% du prix de vente)

car meme si il est possible d acheter avec un apport nul ou très faible les taux seront assez élevés (et ça même si tu as un salaire en béton) 

hesites pas à te faire prêter ou cashout ta roll si tu n as pas assez d apport ... hallucinant la différence de taux que tu peux avoir pour quelques K€ d apport en plus . 

 

+ 1 avec les frais de rachat anticipés cité au dessus ... et évidemment passer par un courtier t évite pas mal d emm**des ... et hésites pas à être un peu « dur » avec lui ... tu vas le rémunérer à peu près 1K€ pour ses services mais le jour où il vient avec une offre tu peux lui dire « Non je suis sur que vous pouvez trouver plus bas » il travaille pour toi !

(par exemple je suis passé par un courtier , la première offre était à 1,56 ... on a dit non deux fois pour avoir finalement un truc à 1.22, c est juste à titre indicatif car le taux dépend de pas mal de paramètres ...un ami était passé par ce courtier et m avait conseillé de dire non au moins à la première offre , qu il trouverait sûrement mieux ) 

 

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Je suis exactement dans la même situation que op. Je me permet d'intervenir, si ça te dérange @Kelevra, pas de soucis, je n'interviendrai plus.

@Aurynet @allaniut

Vous préconisez un courtier. C'est pour gagner du temps ou du pognon?

Dans le cas ou la vente nous passent sous le nez, doit on payer quand même le courtier?

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il y a 2 minutes, tempo a écrit :

Je suis exactement dans la même situation que op. Je me permet d'intervenir, si ça te dérange @Kelevra, pas de soucis, je n'interviendrai plus.

@Aurynet @allaniut

Vous préconisez un courtier. C'est pour gagner du temps ou du pognon?

Dans le cas ou la vente nous passent sous le nez, doit on payer quand même le courtier?

Tu gagnes les deux imo

- L'argent car le courtier a plus ou moins des "accords" avec certaines banques même si ca doit pas être officiel. En gros : tu me ramènes X clients et je te fais des taux cool => Si toi tu y va de ton coté tu n'auras jamais un taux aussi bas

- Le temps : tu fournis une fois les pièces et c'est lui qui monte les dossiers auprès des différentes banques

Il est payé que si le prêt est réalisé (ses honoraires sont d'ailleurs compris dans le prêt , enfin ca a été le cas pour moi) , surtout ne rien donner avant 

généralement c'est 1% du montant emprunté les honoraires et plafonné a 1K/1,5K

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Posted (edited)

Tout le monde parle du financement, c'est bien mais le plus important c'est le bien lui-même.

Il faut le trouver, et dans un secteur pareil, c'est de plus en plus difficile quelque-soit la ville, de trouver son coup de coeur à des conditions descentes.

Il ne faut pas hésiter à se dire qu'on va passer plusieurs mois à chercher, voir une année si il le faut.

Pour savoir évaluer rapidement un bien, il faut visiter, et visiter beaucoup. Pour cela il faut être inscrit partout, dans toutes les agences, et aussi scruter seloger.com

Dans un premier temps, tu n'auras accès qu'à des offres médiocres. Tous les agents vont présenter leurs fonds de tiroir en espérant tomber sur un gogo, et tout ce qui reste sur le net plus de deux semaines est soit over-priced soit plein de défauts visibles du premier coup d'oeil. Ca va donc entrainer ton jugement puisqu'il faudra tâcher d'identifier le plus vite possible ce qui ne va pas dans le bien.

Ensuite il faut identifier les agents qui bossent bien et honnêtement (donc oublie les chaînes d'immo qu'on voit à la TV ou les agences online c'est de la m**de) et focus sur les agents que tu sens bien. Il faut leur donner envie d'être dans leur liste prioritaire sachant que tu ne le sera jamais vraiment puisque tu n'as rien à vendre (le graal pour un agent c'est "l'acheteur-vendeur" pour des raisons évidentes).

Pour ce qui est du net, organise bien tes alertes, mais honnêtement c'est extrêmement difficile de trouver la perle rare, même si à Montpellier c'est moins tendu.

Si tu vises un quartier précis, voir même un ensemble d'immeubles en particulier, il faut y traîner et pas hésiter à graisser un peu la pate des concierges pour un renseignement. Faut savoir ce qu'on veut.

Ca paraît être beaucoup de travail comme ça mais faut aussi te dire que c'est pratiquement ça qui va avoir le plus d'impact sur ta vie quotidienne, même bien au delà de ton boulot. Un appart bien choisi, c'est une épargne préservée, un confort de vie et aussi un tissu social qui se créé. Ca te résout 80% des problématiques que tu vas rencontrer plus tard dans une vie d'homme ou de femme.

Bonne chance et bon courage!

Edited by xmoussx

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Tout d'abord merci à tous les intervenants qui ont pris de leur temps pour partager leurs expériences, ça fait plaisir en rentrant du turbin, donc Gratitude <3 

@tempo

Feel free ! Si ce thread peut aider d'autres personnes cela me fait super plaisir :)

@allaniut

@Auryn

J'ai snap pris 2 rdv avec des agences de courtage pour mercredi et j'en ai eu une 3eme au téléphone qui m'a donné une estimation à la louche avec les chiffres que je lui ai donné. En termes de taro, ils prennent 1K2-1K3 ici. Pour ce qui est de négocier les taux, est ce que tu avais un levier sur lui @allaniut ? Un bel apport, de gros revenus mensuels? Apparemment, tu as acheté avec quelqu'un donc c'est peut être ça qui t'a permis de négo...

Pour ce qui est des frais de rachat anticipé, la courtière qui m'a fait une estimation au téléphone m'a dit qu'il n'y en avait pas si je rachetais avec mes fonds propres mais que par contre elle étaient inévitables si je passais par une autre banque.

Sinon aujourd'hui, j'avais rdv au CSF (crédit social des fonctionnaires), c'était assez intéressant. Elle m'a fait 2 estimations une pour de l'ancien (et sans que je lui dise quoi que ce soit, elle m'a donné les mêmes chiffres que la courtière que j'ai eu au téléphone) et une autre pour acheter du neuf. Il s'avère que le prêt pour acheter du foncier neuf et beaucouuuup plus intéressant puisque j'ai droit au taux à 0% sur 15 ans et je ne payerais des intérêts que sur les 10 dernières années. 

De plus en achetant du neuf, je peux bénéficier du primo accédant et du P.S.L.A. (un truc qui permet d'être locataire pendant minimum 3 mois, max 5 ans du bien qui te plait. Cela n'engage pas à l'achat et une partie du loyer servira a payer le futur prêt si achat il y a). Donc, je vais suivre la piste du neuf dans un premier temps et démarcher des gros promoteurs style ACM ou FDI. Est il possible de négocier avec ces bulldozers du logement sur des produits neufs?

Par contre ce qui est des frais de rachat anticipé, la conseillère m'a dit qu'il n'était pas possible d'esquiver et qu'il s'élevait à six semestres d’Intérêts, mais bon dans mon cas comme elle m'a dit ce n'est "que" 800 pelles...lol. 

Sinon le CSF est plus intéressant qu'un courtier dans mon cas car ils sont commissionnés par les banques. Je n'ai que 30€ de cotisation à payer, seulement la 1ère année. Je vais quand même aller voir les courtiers, je pourrais toujours retourner négocier si on me fait une meilleure offre.

@xmoussx

Je suis tout à fait conscient de l'importance du logement sur mon bien être et l'impact qu'il peut avoir sur ma vie en général. Je suis passé par pas mal d’appartements et cela m'a permis de vivre pas mal de galères qui m'ont permis "d'aiguisé" mon regard sur un logement...mais pour autant, je suis toujours loin d'être un expert!

Je ne suis pas pressé d'acheter et cela ne me dérange pas d'attendre 6mois/1an pour trouver ma perle dans un quartier sympa c'est plutôt l'entourage qui me met la pression vu que "les taux n'ont jamais été aussi bas et commence à remonter".

Est ce que tu sais si il existe des ventes aux enchères ou des sites pour des ventes urgentes?

LBC ça vaut quoi? Quel est sont les risques d'acheter directement à un particulier?

 

@niflon

@Cokaaa

 

Edited by Kelevra

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il y a 10 minutes, Kelevra a écrit :

Est ce que tu sais si il existe des ventes aux enchères ou des sites pour des ventes urgentes?

Avec ton mode de financement tu n'auras pas accès à ce genre de vente. Il faut payer comptant et c'est un milieu où de toute façon tu vas te faire bouffer même en ayant les fonds.

il y a 10 minutes, Kelevra a écrit :

LBC ça vaut quoi? 

Scan bien ce qu'il y a sur leboncoin, mais SeLoger est un spécialiste métier qui t'offre une assistance très poussée. Tu vas y trouver les meilleures pratiques.

il y a 10 minutes, Kelevra a écrit :

Quel est sont les risques d'acheter directement à un particulier?

Aucun si tu sais ce que tu fais. Mais ça c'est un vaste sujet. 

Edited by xmoussx

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Il y a 2 heures, Ballastyle a écrit :

Tu peux également trouver des courtiers (la majorité) que tu ne payes pas directement toi-même mais qui sont rémunérés par la banque. C'est donc parfaitement indolore pour toi.

 

Je confirme, j’ai re-négocié mon dernier bien par courtier, c’est la banque qui l’a payé. J’ai eu un taux imbattable sans débourser un euro

 

sinon en terme de bien, l’ordre auquel ne jamais déroger quand on achète :

1. Le quartier 

2. Le bien dans son ensemble (murs, copropriété...)

3. L’aménagement intérieur 

l’erreur à ne pas commettre est de faire un achat « coup de cœur » sur la deco du salon 😉

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Il y a 3 heures, Gexti a écrit :

Je confirme, j’ai re-négocié mon dernier bien par courtier, c’est la banque qui l’a payé. J’ai eu un taux imbattable sans débourser un euro

 

sinon en terme de bien, l’ordre auquel ne jamais déroger quand on achète :

1. Le quartier 

2. Le bien dans son ensemble (murs, copropriété...)

3. L’aménagement intérieur 

l’erreur à ne pas commettre est de faire un achat « coup de cœur » sur la deco du salon 😉

Je ne suis pas sur que OP a gagné au loto. Ca peut jouer :D En général plus tu es riche, et meilleur seront tes taux.

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Hello,

Pour le financement, @Aurynet @allaniutont tout dit, rien à rajouter.

Passe surtout par le courtier AVANT ta propre banque : paradoxalement, ils ne t'offriront jamais directement le taux que tu vas obtenir par le courtier (si celui-ci est bon). - Pourquoi ? Et bien parce que le courtier travaille avec eux depuis un certain nombre d'années, et également parce qu'il leur envoie un nombre de dossiers considérable depuis justement toutes ces années - Par contre, ils pourront selon ton passif bancaire éventuellement s'aligner à ce taux. Quoiqu'il arrive, cela te fait gagner du temps (le courtier bosse pour toi) mais également de l'argent (ok tu vas lâcher 1 ou 1.5k€ à la fin, mais le gars va t'en faire gratter plusieurs milliers). MP si besoin d'infos sur un courtier sérieux selon là ou tu es.

 

Pour ta recherche de bien, plusieurs conseils :

- active les annonces "se loger" avec tes critères : tu seras au courant h24 instantanément des biens qui rentrent en vente et tu pourras donc contacter directement ton conseiller immo préféré pour qu'il te les fasse visiter

- à toi de voir si tu préfères passer par agence ou par le particulier : en agence il y a une certaine commission, mais cela te "tranquilise" dans le sens où tu sais qu'une personne de cette agence (si elle est sérieuse) s'occupera de tout pour toi de A à Z :

*présentation et infos diverses sur les biens que tu vas visiter

*explications précises sur les différentes étapes entre ton offre (proposition d'achat, séquestre, apport,...) et le jour où tu récupéreras les clés (revisites, délai de rétractation, relevés des compteurs,...)

*récupération et explications de tous les documents dont tu dois absolument être informé (diagnostics, pré état daté pour connaître la situation de la copropriété si ton bien fait partie d'une copro, etc...) avant de signer le compromis de vente.

*signature du compromis de vente en 48/72h

*relations avec le notaire et relances de tous les protagonistes pour s'assurer que tous les délais sont bien respectés jusqu'au jour de la signature de l'acte authentique (notaire)

*sans oublier que ça t'évite de devoir négocier face à face avec le vendeur que tu ne connaissais pas il y a 20 minutes, ou alors qu'il laisse en vente son bien pendant je ne sais combien de temps après ton offre, histoire de voir s'il ne peut pas gratter un peu plus avec un autre potentiel acheteur.

- certaines agences comme la mienne travaillent en "groupement d'agences" : cela permet à un conseiller de te présenter non seulement les biens de son agence, mais aussi ceux de son groupement de 10 ou 15 agences. Ça te permet du coup de n'avoir qu'un seul interlocuteur, mais de voir tous les biens qui t'intéressent sans devoir rencontrer 14 personnes. C'est un gain de temps considérable.

- petit point sur ton conseiller immo : je trouve (et ce n'est que mon avis) que le feeling est important : déjà que rechercher un bien nécessite du temps et beaucoup d'énergie, pense au fait que ce sera 10 fois plus agréable de visiter des biens avec un conseiller que tu trouves compétent tout en voyant que le feeling passe bien. Perso je suis prêt à me plier en 12 pour dénicher le petit bonheur des clients avec qui je m'entends super bien. C'est un véritable plaisir de se défoncer pour des gens que tu ne connaissais pas il y a 2 semaines mais qui te font entièrement confiance. C'est ma motivation au quotidien perso. Si ton interlocuteur met 10 ans à répondre, ne perd pas de temps et passe à un autre ;)

- enfin tu peux mater "meilleursagents.com", ça donne une plutôt bonne idée du taff des agences de la ville sur laquelle tu souhaites t'installer. Ce sont des avis et commentaires 100% réels. Au contraire de Google ou Facebook, les avis sont vérifiés par un organisme externe et les agences doivent (à chaque commentaire publié sur le site) transmettre l'attestation de vente éditée par le notaire pour s'assurer que la transaction a effectivement bien eu lieu.

 

Voilà à la louche, et désolé pour le pavé. J'ai dû oublier 2/3 trucs mais il est tard :ph34r:

N'hésite pas si tu as d'autres questions.

Edited by Cokaaa

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Il y a 1 heure, wylke a écrit :

Je ne suis pas sur que OP a gagné au loto. Ca peut jouer :D En général plus tu es riche, et meilleur seront tes taux.

Bien entendu que plus tu peux rembourser, moins longue est la durée de ton prêt, plus le taux est bas. Mais ce qui joue surtout c'est le cours des taux de manière générale.

Pour ma part j'ai pris des crédits à l'époque où les taux étaient très hauts, car je n'avais pas trop le choix. Puis j'ai renégocié dans ma banque quand les taux avaient baissé, et renégocier encore (avec changement de banque cette fois ci et passage par un courtier).

Résultat je suis passé de 3.25% sur 20 ans, à 2.20% sur 15 ans, puis 1% sur 8 ans. Si je regarde mon premier amortissement, et le dernier, j'ai gagné 120K€, pour 305K€ empruntés. Alors certes, j'avais déjà payé pas mal d'intérêts les premières années, mais comme j'étais sous la loi de Sarko où je pouvais défiscaliser 40% la 1ère année et 20 les 4 années suivantes, j'ai fait de réelles économies.

A l'époque les prêts 0% c'était 22500€ en région parisienne pour un achat dans l'ancien.

Aujourd'hui, je sais qu'on peut avoir bien plus. J'ai des potes qui ont obtenus jusqu'à 100K€ à 0% en province.

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Hi @ll,

OP a bien fait de me citer, je peux répondre (no brag) à la majorité de vos questions, et plus, au delà de mon activité de CGP indépendant, je suis également courtier (depuis 5 ans après 15 ans de banque). Malgré la distance, je pourrais m'occuper de vos dossiers (as you want, je baisse mes tarots pour le fofo).

Donc, passer par un courtier, c'est clairement EV+ : gain de temps, gain d'énergie, des conseils et souvent gain financier car le coût du courtier sera largement compensé par l'économie sur le taux et/ou sur l'assurance emprunteur. Après, très honnêtement, QQ'1 qui s'y connait un minimum et veut tout faire tout seul, c'est possible mais plus compliqué. Le courtier connait généralement les banques de proximité avec lesquelles il travaille, cela facilite la négo et son volume d'activité fait le reste (à titre d'exemple, on a fait 30 millions d'€ de crédit en 2018 dans ma boite).

Je suis assez d'accord sur le "neuf", les avantages sont importants : frais de notaire réduits (2,5% contre 8,2% dans l'ancien), des mauvaises surprises en moins, une performance énergétique top et le PTZ. Le PTZ (son montant et son mode de remboursement) est calculé selon plusieurs critères : revenu fiscal de référence, nombre de personne au foyer, montant du projet, zone géographique, etc... Il est différent pour chacun mais aujourd'hui, il n'est pas rare de voir des 50-60-70K ce qui fait clairement du bien sur le budget !

Après, négocier avec les gros promoteurs me semblent compliqué. Ici (Bordeaux), les biens partent comme des petits pains donc plus il y a de la demande, plus la négo est dure. Mais qui ne tente rien ...

Cya

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Salut, au futur proprio,

J'apporte ma maigre contribution au sujet puisque je suis en plein dedans, je viens juste de signer l'offre de prêt.

Effectivement, passer par un courtier te sera bénéfique. Le notre a été hyper efficace, 2 rdv de 1h, il a mit en concurrence deux établissements dont celui où nous avons nos comptes, il y eu bagarre donc... l'une pour nous avoir, l'autre pour nous garder ! Et ils ont traficoté des trucs, qui franchement m'était totalement inconnu, scinder le prêt en deux avec deux taux, un plus bas que l'autre pour une moyenne tout à fait raisonnable. Je crois aussi que c'est une bonne période pour les emprunteurs, traîne pas, ça fluctue vite ces choses là...

 

Bonne démarche à toi...

Cio'

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Hello,

Petit complément issu de mon expérience personnelle en 2014: pour le financement, en plus du courtier, penses aux banques en ligne.

A l'époque (maintenant je ne sais pas), elles n'étaient pas "interrogées" par les courtiers. Dans mon cas, je suis passé par un courtier avec un excellent dossier (environ 75% d'apport de la valeur totale du bien, CDI bien payé etc.). Il m'a trouvé un très bon taux en l’occurrence à la BNP de mémoire, mais avec les conditions secondaires classiques (obligation de domicilier les revenus etc.). Ca revenait vite à 300-400€ de frais annuels avec les cartes Premier (que le conseiller promettait de faire sauter ou réduire chaque année, mais ce qu'il ne voulait évidemment pas contractualiser...). J'ai donc contacté ma banque en ligne (Boursorama, mais ce ne sont pas les seuls à faire du prêt immo je crois) qui s'est alignée sur le taux de la BNP. J'ai économisé les frais de courtier et les énormes frais annuels (les cartes sont gratuites dans les banques en ligne). J'ai par ailleurs renégocié mon taux début 2018, Boursorama m'a refait une offre dans la journée, équivalent à ce que je pouvais trouver ailleurs en rachetant le crédit, sans les frais de rachat.

Alors ça dépend peut-être de la qualité de ton dossier /  de ton ancienneté chez eux (je suis chez Boursorama depuis 2008 je crois, sans jamais d'incident de paiement ou de découvert), mais les banques en ligne peuvent être un excellent choix. D'autant plus que tu peux faire ton dossier en ligne, avoir une offre dans la journée, et éventuellement négocier ensuite. Dans le pire des cas, ça te fera un élément de comparaison par rapport à ton courtier (comme dans tous les métiers, il y en a des bons... et des moins bons).

 

Concernant le bien en lui-même, beaucoup de gens oublient un levier de négociation: si le vendeur ne veut plus baisser son prix, tu peux essayer de négocier selon tes besoins qu'il laisse une partie de l'équipement ou du mobilier. En particulier si certains éléments ont des dimensions très spécifiques car adaptés au logement. Souvent la personne a de toute façon prévu de s'en débarrasser pour se ré-équiper dans son nouvel intérieur.

 

Dernier conseil, probablement le plus important: prends ton temps! Tu achètes l'endroit où tu vas passer la majorité du temps de tes X prochaines années, ça vaut le coup de bien réfléchir avant de te lancer.

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A mon tour de poser  1 question:

-admettons que l’on ait le cash pour acheter sans crédit, qu’est ce qui est EV+ : achat cash en entier, ou achat crédit avec quel % d’apport? comment calculer le meilleur équilibre dans ce cas / qu’est ce qui est préconisé?

 

merci

Edited by oli1br

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Le 31/05/2019 à 13:38, oli1br a écrit :

A mon tour de poser  1 question:

-admettons que l’on ait le cash pour acheter sans crédit, qu’est ce qui est EV+ : achat cash en entier, ou achat crédit avec quel % d’apport? comment calculer le meilleur équilibre dans ce cas / qu’est ce qui est préconisé?

 

merci

Si tu peux emprunter, emprunte ! En payant cash, tu perds de l'argent.

Plus tu peux emprunter, mieux c'est (les très grosses fortunes achètent très souvent leurs biens sans un centime d'apport.)

Effet de levier toussa...

Edited by marcov

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+1 pour les courtiers.

tout seul j’obtenais 1.5%.

j’ai utilise Artemis courtage en 2019 : 1.15% sur 25 ans sans apport et en plus sans avoir à changer de banque. Le mec c’est un magicien.

Si j’avais 10% d’apport, je tombais à 1%.

Il a mérité son 1.5k euro.

Edited by fix

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Concernant les agents immobiliers, c’est vraiment high variance.

 

En gros sur à dizaine d’agents immobiliers avec qui j’ai interagi y en a 1 qui était nettement au dessus du lot: c’est à dire : “monsieur le client, j’ai bien compris votre besoin - j’ai bien identifié les points non négociables - Je reviendrai vers vous quand j’ai le bien”.

resultat : il me rappelait 6 semaines plus tard “j’ai trouvé ce qu’il vous faut - l’annonce sortira demain  - si vous le visitez aujourd’hui et que vous êtes ok il est pour vous” bah résultat : l’appart était juste exactement ce qu’on avait demandé.

 

Les 9 autres agents c’etait le combo “Je vous bombarde d’annonces sur un malentendu ça peut marcher” + “tout  les annonces détaillés sont en ligne, dérangez moi juste si vous voulez visiter”. D’ou Tu mérites une commission avec une attitude pareille ?

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