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boultoto

Succession - bien immobilier - difficulté avec locataires

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Oyé tous

Je m'en remets à la communauté pour avis/conseils.

Après 10 ans de calvaire en maison de retraite spécialisée "Alzheimer" ma Maman a rendu les armes en février de cette année.

La succession est en cours avec :

- d'un côté un passif exigible 12 K €

- de l'autre un bien immobilier (appartement donné en location et occupé).

Nous sommes 2 héritiers, ma part dans le bien immobilier est de 87,5 %.

J'ai rencontré une première fois les locataires (couple de personnes retraitées, la femme est malade, ne sors pas de l'appart.) suite à une demande de travaux de leur part (2 volets électriques défaillants).

L'entretien a été courtois, je ne me suis pas engagé sur les travaux compte tenu de la situation (en réalité je ne souhaitais pas les effectuer pour le moment) mais je n'ai pas pu visiter l'entier logement (les locataires ne m'ont pas laissé accéder à certaines pièces).

Ayant depuis pris la décision de mise en vente, je souhaitais rencontrer à nouveau les locataires afin de trouver une solution amiable (le bail a été conclu en septembre 2017).

Après plusieurs appels infructueux je me suis rendu sur place et là le mari me fait barrage :

- " vous avez déjà eu accès à  l'appartement"

- "vous n'avez pas à venir  nous importuner à notre domicile"

- "le logement est en gérance chez le notaire (pas eu trop le choix compte-tenu des contexte de la succession), nous ne voulons n'avoir de contact que par son intermédiaire".

Comme par hasard je reçois en parallèle une nouvelle demande de travaux pour les volets par l'intermédiaire du notaire.

Dans la situation actuelle :

- puis-je éviter de faire les travaux ?

- Comment faire dégager ces locataire que s'avèrent être emm**deurs,  afin de pouvoir vendre le bien vide (je ne souhaite pas vendre avec une décote  logement occupé) ?

- est-il judicieux de d'ores et déjà leur donner congé à l'échéance septembre 2020 avec proposition-prix de vente ? (dans le but qu'il partent d'eux-même de manière anticipée).

J'aimerais solutionner rapidement afin de pouvoir :

- d'une part solder le passif.

- d'autre part profiter de la vente du bien pour réorientation professionnelle.

 

Tout avis ou conseil est le bienvenu, je suis un peu perdu dans les droits et obligation de chacun pour le moment et je ne voudrais trouver une solution amiable si possible rapide.

 

 

 

Edited by boultoto

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Les travaux sont à ta charge. 

 

Propose leur quelques mois de loyer gratuits contre un départ anticipé et/ou une somme d'argent en + si tu es pressé. Ils ont aucun intérêt à partir avant la fin de leur bail. 

 

Tu peux leur donner congé maintenant pour 2020, ça ne te coûte rien. 

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Il y a 9 heures, xmoussx a écrit :

Ils te demandent juste de réparer les volets?

Je suis pas spécialement étonné qu'ils ne soient pas coopératif si tu leur dis déjà non sur ça...

D'un autre coté refuser l'accès a certaines pièces ... (même si ça peut être casse kouilles je le concède)

A part s'ils ont installé un meth lab ou des peintures en caca sur les murs, il y a de probables dégradations

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Tu (ta mère) as signé un bail de 3 ans (s'il s'agit d'une location nue) en septembre 2017. Je ne pense pas que tu puisses délivrer de congés pour vente avant l'échéance, et même si c'est lié à une succession.

 

Il se pourrait que tes locataires, du fait de leur situation (âgés, dépendants...), soient "protégés" par la Loi auquel cas, il va t'être difficile impossible de résilier le bail, même à l'échéance.

 

Une des possibilité serait de vendre le bien avec un prix à la casse à un investisseur qui va profiter de ta situation (tu as besoin de blé pour payer le passif et éventuellement les droits de la succession, le locataire en place ne partira qu'à son décès...). Mais pour ça, il faudra aussi être d'accord avec ton co-héritier...

 

A ta place, je me rapprocherai d'urgence d'un administrateur de biens (à la base c'est pas le boulot d'un notaire), qui en plus de gérer cette situation mieux que toi, fera office d'intermédiaire et s'évertuera à entamer le dialogue avec ces gens, ce que tu n'as manifestement pas réussi pour le moment.

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Attention boultoto, si tes locataires ont + de 65 ans (on peut le supposer s'ils sont retraités), tu ne peux pas leur donner congés pour vente : ce sont des locataires dit "protégés", si tu leur délivre un congé pour vente pour 2020 tu dois leur proposer un logement similaire (même typologie, même loyer) , s'ils sont de mauvaise foie, ce qui a l'air d’être le cas, bon courage pour qu'ils acceptent ...

 

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Mais comme le dit hippoposhak, la meilleure solution reste le dialogue  car tu auras beaucoup de mal à vendre ton appartement occupé même avec une décote si tes locataires ne te laissent pas visiter ou jouent les casse c.... pendant les visites, aussi est-ce que leur loyer se situe dans la moyenne du marché actuel? Si ce n'est pas le cas autre difficulté pour trouver un acquéreur.

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Bonjour ,

 

- pour protection +65ans : Loi ALUR , c'est selon conditions de ressources des locataires

- pour visite totale : effectivement , leur interlocuteur c'est le notaire.

  par contre s'il veulent des travaux , ca rentre dans le cadre qui autorise le notaire/propriétaire

  à visiter le bien. https://www.e-gerance.fr/proprietaire-visite-logement/   ( à recouper ... )

  Là y'a moyen de moyenner mais attention , ils ont ( aussi ) des droits et toi ( aussi ) des devoirs.

- 12K de passif , avec une maison en vente à venir , et des loyers qui tombent en attendant ,

   ce ne devrait pas être trop compliqué / banques.

- peut-etre idem pour réorientation professionnelle selon volume de ton besoin

 Ca peut te permettre de déstresser sur le coté temps  !

( et Septembre 2020 , en immobilier c'est quasi demain )

 

 

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Attention, depuis la loi alur, il n'et plus possible de donnet congés pour vente à un locataire en fin de bail pour un logement acquis pdt le cour de ce bail... quelque soit l'âge et les ressources des locataires.

Il faut attendre mnt la reconduction du bail soit 3 ans sup....

A verifier que cela s'applique également pour un bien acquis dans le cadre d'une sccession, mais comme ça  je dirais oui.

 

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Le 29/06/2018 à 17:35, boultoto a écrit :

- Comment faire dégager ces locataire que s'avèrent être emm**deurs,  afin de pouvoir vendre le bien vide (je ne souhaite pas vendre avec une décote  logement occupé) ?

Ouais salauds de vieux qui veulent des volets qui fonctionnent, tous des emm**deurs. T'as voulu les bully en refusant des travaux qui étaient à ta charge, et t'es tombé sur plus dur à cuire que toi. Va falloir prier pour une canicule maintenant.

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énorme +1 avec @CarbonaraPasta. Tu es peut être propriétaire mais ils sont chez eux. Tu n'as pas à t'autoriser à passer comme bon te semble.

En revanche, tu as obligation de réparation sauf pièces d'usure et entretien courant et tu as le droit de voir le volet pour faire les travaux et donc d'entrer avec leur accord si le volet n'est pas en rez de jardin. 

Tu les traites d'emm**deurs mais c'est toi le relou incapable de payer 80 balles de latte de volet pour entretenir un bon rapport avec eux. Joue pas trop à ça parce qu'en France, la justice leur accordera une réduction de loyer avant que tu ne récupères ton bien en 2023. 

Concernant d'éventuelles dégradations, y a aucun rapport, tu verras ça à l'EDL de sortie.

Bref, passe par une agence, paye tes travaux, sois poli et arme toi de patience.

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