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Quelqu'un a déjà testé ça? je suis bien tenté par un placement court terme moyennement risqué. ça à l'air pas mal.

 

Mes Questions:

   quel est l'intérêt d'un promoteur de se financer via le crowfunding? les taux d'intérêt actuels auprès des banques sont bien plus bas.

    le % (8-9-10) d'intérêt est fixé par la société intermédiaire?

 

Le crowdfunding immobilier

sachez qu’il est désormais possible de profiter de l’essor de la construction immobilière pour quelques centaines d’euros et pour un horizon de temps relativement court (souvent inférieur à trois ans) en prêtant de l’argent à des promoteurs. Et ce, grâce à des plates-formes spécialisées comme Lymo, Wiseed ou encore crowdfunding-immo [devenu Koregraf], qui mettent en relation les particuliers et les promoteurs.

Ces placements sont censés rapporter 7 % à 10 % bruts par an mais ne sont pas dénués de risque. Les promoteurs peuvent rencontrer des problèmes et ne pas aller au bout de leur projet. Mieux vaut donc ne consacrer qu’une infime partie de ses économies à chaque projet, et ne pas hésiter à jouer sur la diversification en multipliant les projets afin de limiter le risque de défaut.

Vos gains seront soumis à l’impôt sur le revenu (régime des obligations) de manière classique. À noter que les prélèvements sociaux (15,5 %) et un acompte d’impôt sur le revenu de 24 % sont prélevés lors du versement des intérêts.

 

 

Edited by superalaise

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Hello,
J'ai commencé il y a un peu plus de 6 mois. Initialement, j'étais plutôt chaud sur l'assurance vie mais mes besoins de liquidités à venir ne me permettaient pas de bloquer suffisamment pour que ce soit viable.

Pour l'instant, mes investissements se découpent sur 3 projets compris entre 8 et 10% d'intérêts bruts (il faut compter globalement 50% de frais divers (prélévèments, impôts, frais d'entrées) pour arriver au taux net.

Attention à bien choisir son crowdfunder, les frais étant importants et le risque de banqueroute bien présent, le crowdfunder doit vraiment être certain de la solvabilité globale du groupe (pas seulement du projet) et de la faisabilité technique (anticipation des risques variant selon le type de projet : construction, rénovation, vente de terrains...).

Le suivi est sérieux pour l'instant mais on est sur des projets à 12/24mois donc affaire à suivre. Je travaille avec StoneRaise (pas de projets en cours de financement). Bien vérifier que la société avec laquelle vous avez à faire est r:

-inscrite à l'Autorité des marchés financiers (AMF)

-immatriculée au registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS)

 

EDIT :  Pour répondre à ta question (que j'ai vu ensuite), les promoteurs immobiliers doivent avoir un apport en liquidité en amont et conserver des fonds propres. De ce que j'ai compris, c'est une obligation légale (20% de fonds "propres" à conserver + cash à mettre sur le projet) qui ne leur permet donc de se financer en illimité via les banques. (et les 8-12% de tx d'intérêts affichés, c'est avant la comm' de l'intermédiaire :) )

Faudra que je retrouve mes notes si t'as des questions plus précises :P

Edited by DA1337

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Effectivement ca sert notamment pour compenser l'absence de fonds propres des promoteurs qui peuvent réaliser les apports demandés par les banques => ça maximise l'effet de levier et ça vaut notamment le coup pour de "jeunes" promoteurs.

Pas d'obligation légale l'histoire des 20% (sauf erreur de ma part).

L'avantage pour l'investisseur est que les projets tournent vite. 

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retard de livraison et pénalités  > fonds propres  --) crawfunding.

 

Si je devais investir là dedans et je pense pas que je le ferais, je me renseignerais un max sur le type qui négocie et finalise le contrat de livraison. C'est lui qui rend le truc ev- ou ev+ à court terme.

Edited by jou0eur

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effectivement, la rentabilité semble très risquée. 

Si on part sur une hypothèse d'un risque de perte de 1 sur 50, cela représente 2% du capital.

En net, on a un gain de 4 à 5% (8-10% divisé par 2). A la sortie, on arrive à du 2-3%.

Ca semble bien prise de tête pour pas grand chose à la sortie. Ou mauvais calcul?  

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Le 18/07/2017 à 14:44, DA1337 a écrit :

Hello,
J'ai commencé il y a un peu plus de 6 mois. Initialement, j'étais plutôt chaud sur l'assurance vie mais mes besoins de liquidités à venir ne me permettaient pas de bloquer suffisamment pour que ce soit viable.

Je capte pas trop ça. 3 ans sur une assurance vie c'est bien aussi et ça devrait te rapporter plus en net (après prélèvement sociaux et impôts).

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On 18/07/2017 at 1:31 PM, superalaise said:

Quelqu'un a déjà testé ça? je suis bien tenté par un placement court terme moyennement risqué. ça à l'air pas mal.

 

Mes Questions:

   quel est l'intérêt d'un promoteur de se financer via le crowfunding? les taux d'intérêt actuels auprès des banques sont bien plus bas.

    le % (8-9-10) d'intérêt est fixé par la société intermédiaire

Hello,

Je peux te donner mon point de vue de promoteur. Pour faire court, quand on n'est pas dans ce métier il est naturel de penser que le risque principal dans le développement immobilier est le risque de marché (ie la baisse des prix immobiliers). En réalité le risque numéro 1 est le risque de financement.

Lorsque nous empruntons à des intermédiaires financiers, ie banques ou fonds, ils sont eux-même financés par des investisseurs. Le problème de financement se comprend bien quand on sait qu'ils nous prêtent sur 12-24 mois pour un projet immobilier, mais promettent à leurs investisseurs de les rembourser quand ils le souhaitent. Cette illusion de liquidité fonctionne bien tant qu'il n'y a pas de crise. Dès qu'il y a un début de crise, le remboursement devient impossible à réaliser dans les délais promis, et l'effet domino des problèmes de liquidité empire la situation et génère une vraie crise.

A la racine, cette situation existe avant tout car concrètement si un fonds ne promet pas la liquidité à son investisseur, il a peur qu'il aille investir chez son voisin. C'est une compétitivité très nuisible.

De mon point de vue, le seul moyen d'éviter ce problème de liquidité est d'avoir des investisseurs qui comprennent que si un projet dure 12-24 mois, leur investissement doit être bloqué sur cette période. Cela permet au promoteur de finir son projet, et même en cas de baisse des prix il s'en sortira (on prévoit toujours une marge minimale de 25% et une baisse des prix de 20% est rare). En revanche si son financement est coupé à mi-travaux, il devra vendre à perte et tout le monde est perdant.

Aujourd'hui, seuls les investisseurs privés semblent comprendre ce phénomène, les acteurs financiers ne remettent pas en question leur facon de fonctionner. En cherchant individuellement à se protéger ils créent un risque pour l'ensemble du secteur. C'est pour moi la raison la plus fondamentale qui explique l'attractivité du financement privé.

 

La question du taux vient en second. Pour te donner un exemple concret, le financement le moins cher que nous avons obtenu sur un projet de développement est à 6.5% par an d'intérêts. Ajoute à ca les 1% de frais d'entrée et les 1% de frais de sortie, au final on ne s'en sort jamais à moins de 7.5-8%.

 

On 18/07/2017 at 1:31 PM, superalaise said:

 

Le crowdfunding immobilier

Ces placements sont censés rapporter 7 % à 10 % bruts par an mais ne sont pas dénués de risque. Les promoteurs peuvent rencontrer des problèmes et ne pas aller au bout de leur projet.

 

Le fonctionnement actuel du crowd funding est que l'argent levé est affecté à un projet unique. Le risque est donc assez élevé effectivement. Personnellement je pense qu'il est plus fair en cas de problème sur un projet particulier de rembourser le préteur à partir des profits d'un autre projet. Selon le nombre de projets de l'entreprise, ca peut diminuer considérablement le risque du préteur. 

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Le 23/07/2017 à 20:17, johny a écrit :

Le fonctionnement actuel du crowd funding est que l'argent levé est affecté à un projet unique. Le risque est donc assez élevé effectivement. Personnellement je pense qu'il est plus fair en cas de problème sur un projet particulier de rembourser le préteur à partir des profits d'un autre projet. Selon le nombre de projets de l'entreprise, ca peut diminuer considérablement le risque du préteur. 

merci beaucoup johnny pour ces explications. étant donné que tu vis cela de l'intérieur, ça donne du relief à tes réponses.

J'ai passé 2 heures à lire ton thread sur ton entreprise, c'est passionnant pour découvrir comment tu es rentré dans un secteur de métier que tu ne connaissais pas et comment tu as mené ta barque.  

maintenant que j'ai une meilleure vue de l'écosystème et que je suis assez convaincu par le principe, quelles sont les données à demander/vérifier auprès de la société qui fait la démarche de crowd funding? comme c'est le nerf de la guerre, comment s'assurer que la société est sérieuse?

 

 

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On 24/07/2017 at 8:08 PM, superalaise said:

merci beaucoup johnny pour ces explications. étant donné que tu vis cela de l'intérieur, ça donne du relief à tes réponses.

J'ai passé 2 heures à lire ton thread sur ton entreprise, c'est passionnant pour découvrir comment tu es rentré dans un secteur de métier que tu ne connaissais pas et comment tu as mené ta barque.  

Merci, content que ca t'ai plu !

 

On 24/07/2017 at 8:08 PM, superalaise said:

maintenant que j'ai une meilleure vue de l'écosystème et que je suis assez convaincu par le principe, quelles sont les données à demander/vérifier auprès de la société qui fait la démarche de crowd funding? comme c'est le nerf de la guerre, comment s'assurer que la société est sérieuse?

Je me rends compte que ma réponse précédente était hors sujet. J'avais en tête le crowdfunding direct, sans site intermédiaire.

Tu as raison l'essentiel du crowdfunding passe par des sites qui font les intermédiaires avec les developers. Pour les projets de Homes of England, on a travaillé avec Assetz Capital, CrowdProperty, et LendInvest pour financer certains projets. Mais quand on passe par l'intermédiaire d'un site, de notre point de vue c'est une alternative similaire au financement bancaire classique. De temps en temps la meilleure alternative est un site de crowdfunding, mais ils ne proposent pas une offre bien plus attractive que les autres.

Par contre je n'ai jamais été du côté de l'investisseur sur un site de crowfunding, je ne serai pas le mieux placé pour te répondre sur comment savoir si le site est sérieux. A voir si le sérieux du site est plus important que le sérieux du developer d'ailleurs. Personnellement je pense que je demanderais s'il y a une garantie du developer ou de sa boite pour te rembourser en cas de problème (et a t il les reins solides), en second j'aimerais connaître la compétence du developer et si son modèle est viable (il ne s'agit pas seulement de construire, il faut le faire au bon endroit au bon moment), et ensuite le site est-il sérieux. Le site définit des règles du jeu, et encadre comme le ferait une banque pour se protéger, mais ne fera pas de miracle. 

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