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Darkstar

Emprunt immobilier en tant que joueur de cartes

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Je doute trouver une solution magique à mon problème, mais je ne dois pas être le premier dans cette situation, alors je tente ma chance.

 

Je souhaite emprunter 130k€ dans le but de faire acquisition d'un bien immobilier pour le louer en meublé. Ayant déjà un crédit immo locatif chez ma banque, et ayant toujours été un client sérieux (aucun découvert, mensualités toujours remboursés, etc...), j'ai tenté ma chance chez eux. J'ai été transparent avec mon conseiller bancaire, il a été plutôt réceptif, mais bien évidemment le dossier n'est pas passé, même avec mes parents se portant garant + hypothèque du bien. Le problème étant la non traçabilité des gains, car je n'ai jamais déclaré aucun revenu poker.

 

Vous êtes-vous déjà retrouvé dans cette situation ? Avez-vous des plans B ?

J'ai bien pensé à monter une SCI familiale histoire de profiter du fait que mes parents sont propriétaires sans crédit à charge avec des revenus décents, mais il n'est malheureusement pas possible de louer un bien en meublé saisonnier dans le cadre d'une SCI (pas sans se manger une taxation extrême tout du moins).

Je suis en train de tenter ma chance chez les courtiers en ligne, j'ai vu que certains acceptaient un co-emprunteur. En attente de réponse.

 

Si je suis passé à côté d'une quelconque piste, je compte sur vous !

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J'ai enchainé les rdv dernièrement, la seule réponse positive que j'ai eu a été de la part du CSF (Crédit social des fonctionnaires). En profitant du fait que papa travaille chez Orange et est éligible, s'il se met co-emprunteur je peux être financé.

 

Maintenant se pose le soucis que je possèderai seulement 50% du bien, mon père ayant l'autre moitié. Lors de l'héritage, ayant un frère je récupèrerai une moitié de cette moitié. J'ai donc concrètement que 75% d'un bien dans lequel j'investis 100%.

Rdv chez le notaire prochainement pour savoir s'il est possible d'éviter ce problème sans se faire assassiner par les taxes.

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Up avec pas beaucoup de bonnes nouvelles, pour faire simple ce n'est pas possible, du moins pas sans rendre l'investissement non attrayant.

 

J'ai laissé tombé le projet et me suis rabattu sur une répartition PEA / parts de SCPI, mais sans pouvoir jouer de l'effet de levier de l'emprunt.

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Bonjour,

Je suis dans une situation un peu similaire, le dernier post n'étant pas tout récent peut être que d'autres personnes ont un retour d'expérience sur le sujet depuis.

J'ai réservé un appartement neuf en investissement locatif il y a 10 jours pour un montant de 264000€ avec ma conjointe.

J'ai entre temps rencontré un courtier à qui j'ai confié mon dossier pour qu'il nous trouve le meilleur taux possible.

Il m'a contacté ce matin en me disant qu'il ne préférait pas présenter mon dossier aux banques car en l'état il ne passerait jamais pour les mouvements de jeux en ligne.

La situation précise est la suivante, nous gagnons à deux 7000€/net par mois avec un loyer de 1500€. Ma copine travaille à la SNCF et est assimilée "cheminots" bien qu'elle travaille au marketing  donc un emploi stable et je suis en CDI depuis 6 ans, mon premier job après mes études. 

J'ai un parcours poker très atypique ou peut être typique mais assez fun que je pense raconter prochainement dans un post. 

Je joue depuis 7 ans en récréatif++ B| dont une année consacrée au poker pendant mes études, je joue en moyenne une fois par semaine le dimanche et les mouvements  sur mon compte sont assez importants, 9k€ de cashin par montant de 100€ à 500€ depuis le début de l'année et 15k€ de cashout par montant de 1000€ à 5000€.

Quelques paris sportif en parallèle pour environ 400€ de cashin depuis le début de l'année et pas de cashout sur un site différent de la roompoker. 

Le courtier est catégorique le dossier ne passera pas !

Je n'ai pas encore contacté ma propre banque (BNPP) pour laisser le soin à ce courtier de négocier directement avec le pole immobilier de cette banque. 

Je pourrais tout à fait arrêter toute activité cashin/out jusqu'à la fin de l'année pour présenter le compte clean mais la législation va changer (LOI PINEL) et ne sera plus aussi avantageuse pour l'acquéreur en terme de reduction d'impots d'ou l'urgence de trouver une banque rapidement. 

Je voulais donc savoir, quelles sont les banques les moins regardantes sur ces sujets ? Sachant que j'ai une gestion de compte saine, pas de découvert etc.. 

 

Merci d'avance ! 

 

 

 

 

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Bon finalement après avoir soumis le dossier à ma propre banque (BNPP) on a eu un accord et on vient de recevoir les offres.

Mon banquier assez jeune et visiblement amateur de poker m’a dit que les services risques de la banque auraient refusé le dossier si jamais il y a des excès types cash in à découvert etc mais que sinon il n’y avait pas de raison. 

Pour éviter que cela se reproduise j’ai tout de même ouvert un compte dans une banque en ligne en parallèle ce qui reste imo la meilleure solution 

 

 

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Le 19/11/2017 à 21:02, FabienA a écrit :

Bon finalement après avoir soumis le dossier à ma propre banque (BNPP) on a eu un accord et on vient de recevoir les offres.

Mon banquier assez jeune et visiblement amateur de poker m’a dit que les services risques de la banque auraient refusé le dossier si jamais il y a des excès types cash in à découvert etc mais que sinon il n’y avait pas de raison. 

Pour éviter que cela se reproduise j’ai tout de même ouvert un compte dans une banque en ligne en parallèle ce qui reste imo la meilleure solution 

 

 

C'est bien mais ça sert à rien. A la prochaine opération immobilière ils te demanderont les relevés de comptes de ton compte ouvert au sein de la banque en ligne.

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il y a 58 minutes, -Arno- a écrit :

C'est bien mais ça sert à rien. A la prochaine opération immobilière ils te demanderont les relevés de comptes de ton compte ouvert au sein de la banque en ligne.

Ils n'ont aucun moyen de savoir combien de comptes en banque tu as, lors de la prochaine opération immobilière je donnerai les relevés de ma banque initiale que je garde en banque principale. La banque en ligne est juste en deuxième banque.. 

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Bonjour, 

je suis dans une situation similaire et je souhaite obtenir quelques conseils, je joues sur l’ensemble des sites français avec des cashs in uniquement sur le compte de ma 2ieme banque (SG) et des cashs out sur ma banque principales (HSBC), + des mouvements en liquides sur ma banque principale.

 

Avec ma femme nous souhaitons acheter un appartement (650-700K) via une sci avec un apport de 40%.

 

Nous allons sûrement prendre le crédit dans ma banque principales (bon taux à 20ans) qui si elle le souhaite peut remonter l’ensemble de mes cash out depuis 5 ans.

Mon idée est la suivante changer l’ensemble de mes coordonnées bancaires vers la deuxième banque + déposer le cash sur la deuxième banque. Et donc supprimer entièrement le lien entre les 2 comptes.

Pensez vous que ces suffisant pour être vraiment vraiment clean ?

HSBC peut elle me demander les relevés de l’autre compte (SG) ?

Je me demande aussi si 3 mois c’est bien suffisant.

Au besoin je suis prêt à arrêter de jouer / cash out / cash in durant 6-12 mois, voir frermer mon compte à la SG et ne jouer que en live sans encaisser de cash.

 

merci pour vos avis

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Petit up de ce thread.

 

Je cherche à mon tour une banque pour me prêter du pognon et faire un investissement immo. La banque dans laquelle je suis depuis 31 ans me dit que ça le fait pas malgré mon apport de 30%, l'hypothèque et le fait que ça soit un petit appart dans une ville très étudiante (btw si un banquier passe par ici il peut m'expliquer c'est quoi le risque ? Dans le pire des cas il revend l'appart et ship les 30% d'investissement). 

J'ai 3 ans de déclarations auto entrepreneur en France à 2.5k+ nets par mois. 

Je n'ai pour l'instant pas envie de mettre un de mes parents en caution, à voir si ça peut débloquer un truc plus tard. 

Merci !! 

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Si c'est ton logement principal peut-être que ça serait trop dur de te virer.

 

Si c'est le cas, peut-être qu'un montage financier pourrait régler ce problème : au lieu d'être directement propriétaire du logement, passer par une SCI ou un truc du genre dont tu pourrais plus facilement être exproprié si tu ne tiens pas tes engagements ?

 

Test : si tu achetais pour louer, est-ce qu'ils accepteraient de te prêter ?

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Au vu des éléments que tu présentes, ton dossier est plus que solide horn33t, tu es bien au-delà des critères pour emprunter un petit bien immobilier, même en étant auto-entrepreneur. Apport conséquent, hypothèque, CA positif sur plusieurs années, tout y est.

Ta banque est beaucoup trop frileuse et absolument pas client orienté amha. Je te conseille d'aller voir la concurrence (le prêt immobilier étant souvent un produit d'appel pour capter un nouveau client).

Dernier point sur lequel tu peux encore jouer, nantir un contrat d'assurance vie (mettre en garantie). A savoir que si tu fais ceci, tu ne disposera plus de la contre-valeur des fonds garantis pendant la durée de ton emprunt.

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Il y a 1 heure, anuscopie a écrit :

Dernier point sur lequel tu peux encore jouer, nantir un contrat d'assurance vie (mettre en garantie). A savoir que si tu fais ceci, tu ne disposera plus de la contre-valeur des fonds garantis pendant la durée de ton emprunt.

Merci pour ta réponse c'est bien cool. Par contre j'ai pas trop compris cette dernière partie... 

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Tu ne peux plus disposer de ton contrat tant que le crédit n’est pas complètement soldé, pas d'avance ni de rachat partiel autorisé. En cas de décès, la banque devient le 1er bénéficiaire du contrat. (capé au montant de ton nantissement, exemple : 80k nantis sur un contrat de 300k, ils sont prios sur les 80k only). C'est une possibilité sympa pour ceux qui ont du capital pour des investissements comme le tien car généralement pour faire de l'investissement locatif, on dépasse rarement les 10/15 ans, donc ce n'est pas vraiment génant, à l'inverse d'un prêt sur 30 ans.

Si ton contrat est sur des supports autre que du fonds euros, la banque appliquera un abattement pour tenir compte d'une devalo éventuelle du contrat (le même principe sera appliqué lorsque tu voudras acheter un prochain appart et que tu communiqueras tes revenus foncier de ton 1er bien, la banque ne prend jamais 100% des loyers perçus), la décote sera plus ou moins importante en fonction de tes supports, certaines peuvent même refuser si c'est du 100% actions.

mais honnêtement c'est à mon sens non nécessaire pour avoir ton crédit

Edited by anuscopie

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Travaillant dans le monde bancaire, plusieurs éléments font que nous sommes frileux sur des projets comme le tien:

 

- Ton statut. Le risque est plus élevé qu'un salarié lambda d'une grosse entreprise qui gagne 2.5k€ par mois. Dans une étude d'un projet locatif, on regarde si tu seras capable de payer ton crédit, si tu n'as pas de locataire. On regarde donc ton loyer, si tu as des enfants, une compagne etc... Et on prend que 70% du montant du loyer. Dans ton cas, cela peut être limite limite. 

- Ne pas oublier que le crédit est sur 15 ans, bin c'est long. On est pas sure que le bien va se louer facilement ou pas. Si tu n'as pas de patrimoine ( epargne, proprio de ta RP), bin le risque est plus important

- Pour le risque de la banque, une garantie hypothécaire, ca veut presque rien dire. Les procédures sont très longue et pour arriver au point que la banque récupère le bien puis le vende, c'est quand même très rare. On préfère presque la caution des parents, avec une épargne de 100k.

 

Pour conclure, tes revenus malgré tout faible, ton statut "risqué" refroidit beaucoup les banques. Comme le dit Anuscopie, les banques concurrentes peuvent te financer grace au fait que tu sois jeune et nouveau client. Apres la contre garantie avec une assurance vie ne changera pas grand chose a mon avis.

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Il y a 8 heures, chabite269 a écrit :

Travaillant dans le monde bancaire, plusieurs éléments font que nous sommes frileux sur des projets comme le tien:

 

- Ton statut. Le risque est plus élevé qu'un salarié lambda d'une grosse entreprise qui gagne 2.5k€ par mois. Dans une étude d'un projet locatif, on regarde si tu seras capable de payer ton crédit, si tu n'as pas de locataire. On regarde donc ton loyer, si tu as des enfants, une compagne etc... Et on prend que 70% du montant du loyer. Dans ton cas, cela peut être limite limite. 

- Ne pas oublier que le crédit est sur 15 ans, bin c'est long. On est pas sure que le bien va se louer facilement ou pas. Si tu n'as pas de patrimoine ( epargne, proprio de ta RP), bin le risque est plus important

- Pour le risque de la banque, une garantie hypothécaire, ca veut presque rien dire. Les procédures sont très longue et pour arriver au point que la banque récupère le bien puis le vende, c'est quand même très rare. On préfère presque la caution des parents, avec une épargne de 100k.

 

Pour conclure, tes revenus malgré tout faible, ton statut "risqué" refroidit beaucoup les banques. Comme le dit Anuscopie, les banques concurrentes peuvent te financer grace au fait que tu sois jeune et nouveau client. Apres la contre garantie avec une assurance vie ne changera pas grand chose a mon avis.

Merci c'est bien cool ! D'ailleurs ôte moi d'un doute, un prêt immo vendu 2% à un particulier alors que la banque emprunte elle même à -0.5% ça fait que du 2.5 de marge ce qui est très faible nan ? Autant prendre cet argent et le placer dans la banque d'invest du groupe à mon sens. C'est juste pour fideliser les clients et faire du upsale derrière nan ? 

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Le calcul de la marge n’est pas si simple vu que c’est un mélange entre leur liquidité et ce qu’il emprunte. Les banques ne gagnent plus autant au niveau des crédits car tu peux voir des taux autour de 1%. Maintenant il faut vraiment que cela dure sinon ça va peter grave 

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