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Rachat d' un fonds de commerce

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Mon activité actuelle

 

Je bosse en tant qu' auto- entrepreneur dans une salle de sport et en tant que préparateur physique et diet'. Je suis au plafond chaque année ( environ 32k euros de salaire ). Je ne déclare évidemment pas les coaching payés en espèce. 

 

Le projet

 

Le patron est proprio du local 800k euros et en à plein le cul de s' occuper de la boite. 

Il désire vendre le fond de commerce et passer la main, il n' est pas du milieu et gère mal le bouzin.

Mon collègue et moi aimerions racheter le fond de commerce. Le patron nous l' a proposé, on préfère d' abord voir les bilans avant de se prononcer. 

Mon collègue est en CDI à la salle depuis 4 ans à 1500 euros net pour un contrat 28h. Il intervient également dans un centre de formation 6h/ mois pour 180 euros. Il a donc un salaire net de 1700 euros environ.

Il fait également du coaching au black et n' a donc pas d' autre statut qu' un CDI. 

 

La salle attaque sa 6eme année, les 2 derniers bilans sont bons, chiffre d' affaire 145k euros HT.

Le 4eme bilan est mauvais, la responsable/coach apprécié de tous les adhérents a eu un enfant- congés maternité pendant 6 mois et a été mal remplacée ce qui a fait perdre à la salle une tonne. 4eme bilan 110k.

Il faut savoir que l' équilibre quand on enlève charge/ masse salariale. etc est à environ 120k.

La salle compte actuellement 400 adhérents et avec une nouvelle gestion, de nouveaux concepts, nous pouvons de façon optimiste arriver à 450 adhérents à la fin de l' année 2015 puis avoir des objectifs plus élevés pour 2016.

La salle est à l' équilibre à 350/360 adhérents.

 

Le point de vu financier 

 

Le patron nous propose le fond de commerce à 140k euros et un loyer de 2800 euros pour les 900 m2 de la salle située en périphérie de Bordeaux.

Nous estimons qu' il faut investir environ 25k euros pour remplacer du matériel vieux de l' ouverture, refaire quelques peintures et aménagements.

Il est possible à mon sens de négocier le prix du fond de quelques milliers d' euros tant il espère que ce soit nous qui rachetions.

 

Nous avons un apport de 30k euros. 

Nous espérons boucler l' affaire fond de commerce + investissement aux alentours de 140k euros.

 

Questions:

 

- Quel statut d' entreprise choisir sans prendre trop de risques?

- Au niveau des banques, nos situations professionnelles avec l' apport des 30k et les bilans , que pouvons nous espérer? 

- Notre but serait de nous mettre en CDI 35h tous les 2 au smic et de se verser des dividendes à la fin de l' année, vu que l' imposition est moindre. Cela est faisable sans se retrouver avec les impôts au cul?

 

Pour le moment voici mes 2-3 interrogations principales, je vais peut être racheter ma 1 ere entreprise mais je stress un peu.

J' aimerais pas que les mecs viennent saisir nos biens si on a un soucis sachant qu' on va s' entourer d' un expert comptable indépendant qu' on a trouver pour 2k l' année. Il s' occupera des bilans, des fiches de paie, etc...

 

Merci

Edited by Piercy

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Je suis franchement pas expert sur ce sujet mais l'apport me paraît un peu light par rapport au coût global du projet. Vous avez des garanties supplémentaires ?

Concernant le statut il me semble qu'une SARL est le classique, en sachant que vous pouvez vous faire imposer à l'IR sur 5 exercices. Les responsabilités sont limitées au montant des apports des associés, et les rémunérations sont à l'IR.

Vous serez considérés comme des non-salariés si je me souviens bien, avec des cotisations plus faibles que si salariés.

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je suis dans la meme situation que toi. nous avons tout prévu dans le business plan et nous passons en SARL.

 

le budget est sensiblement équivalent, mais moi cest 150K pour bcp bcp bcp plus petit paris intra pour un fdc avec nuisance.

 

nous obtenons l'aval des banques pour un pret de levier *2 donc on peut monter jusqua 300K, on a pas besoin de plus.

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Questions:

 

- Quel statut d' entreprise choisir sans prendre trop de risques?

- Au niveau des banques, nos situations professionnelles avec l' apport des 30k et les bilans , que pouvons nous espérer? 

- Notre but serait de nous mettre en CDI 35h tous les 2 au smic et de se verser des dividendes à la fin de l' année, vu que l' imposition est moindre. Cela est faisable sans se retrouver avec les impôts au cul?

 

Pour le moment voici mes 2-3 interrogations principales, je vais peut être racheter ma 1 ere entreprise mais je stress un peu.

J' aimerais pas que les mecs viennent saisir nos biens si on a un soucis sachant qu' on va s' entourer d' un expert comptable indépendant qu' on a trouver pour 2k l' année. Il s' occupera des bilans, des fiches de paie, etc...

 

Merci

Salut ami reptile.

Ta chambre de commerce est ton amie. Tu t'engage dans un processus de reprise, tu as forcément un spécialiste à ce sujet qui peut y répondre dans une des chambres consulaires (CCI pour toi).

 

A defaut, ton expert-comptable est censé faire un peu plus que l'edition des bilans, c'est un conseil : sollicite le.

 

A vu de nez, il faut éviter les situations de blocage donc éviter le " 50 / 50 ". 

- Société obligatoire, pour éviter la confusion du patrimoine pro et perso. A voir pour une possible SAS pour pouvoir être gérants salariés. Sinon le standard SARL. 

- L'apport semble pas sous-évalué pour ce type de projet. Faut pas déconner, 30/120 c'est quand même conséquent. Si cela ne suffit pas, n'hésitez pas à solliciter des plateformes "Initiative France" qui complètent les apports par des prêts d'honneur (taux 0) et viennent crédibiliser un dossier.

Le plus important, c'est la manière dont vous présentez votre projet. Soyez clairs, prévoyez tout et n'oubliez rien.

 

 

Vous êtes pas seuls dans ce type de projet, entourez vous, c'est le meilleur moyen d'améliorer votre dossier et d'apprendre pour la suite.

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SARL  pour être gérant non salarié,tu décides de ta rémunération  avec 46% de RSI + 40% sur les dividendes (soumis depuis 2014 au RSI,15% auparavant)

SAS ou SASU  (très à la mode depuis l'augmentation sur les dividendes des SARL) pour être salarié de son entreprise.

Pour l'achat du fond de commerce c'est un cabinet comptable qui fixe le prix,avec les résultats des 3 dernier bilans,le prix d'achat du fond doit pouvoir être amorti par la SARL en 7 ans

En achetant le fond pense que tu va devoir payer un loyer sur les murs.,à inclure dans le projet.

 

PS:c'est quoi le nom de l'entreprise :ninja: ,va faire un tour sur société.com

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Comme dit plus haut, la solution réside dans ta CCI et chez ton expert comptable, pour préparer un dossier solide.

 

Tout d'abord tu peux déjà lire ce qui s'écrit sur les procédures de reprises, les forums de jeunes entrepreneurs, pour te faire une idée des problématiques auxquelles tu seras confronté (gestion personnels, taxes et impôts, frais de fonctionnement, assurances, gestion commerciale, etc...). Il faut savoir que tes compétences techniques sont certes une aide appréciable pour la gestion d'une salle de sport, mais elles doivent être accompagnées de véritables capacités d'entrepreneur. Les boites meurent autant de gestionnaires qui vendent un produit auquel ils ne croient pas que de gestionnaires enthousiastes mais sans compétences managériales. En tant que gestionnaire d'une structure telle que tu la décrits, tu risques de passer plus de temps à du management qu'à donner des cours de sport.

 

Une fois bien intégré ces paramètres, alors il faut préparer ton questionnaire détaillé et harceler les conseillers professionnels qui seront à ta disposition, tant à la CCi que ton expert comptable. Si tu es armé des bonnes questions, tu obtiendras les bonnes réponses, et tu pourras produire de bons dossiers bancaires, récupérer aides et financements.

 

Mon conseil personnel est qu'il doit exister un gérant majoritaire dans ton affaire, car certaines décisions à prendre devront l'être sans attendre l'accord de toutes les parties. Ensuite, SAS ou SARL, remets-en toi à l'avis de ton comptable.

Pour ce qui est de tes rémunérations à venir, ne comptes sur rien ou presque les deux premières années

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un indispensable à consulter où tu trouveras beaucoup de réponses et des pistes de réflexion. D'autre part, tu peux t'informer via la CCI ou des associations et réseaux de créations d'entreprises, tu y trouveras souvent des conseils gratuits avec des gens passionnés et expérimentés.

 

La partie comptable, financière, juridique est primordiale pour ton affaire, faut bien le garder en tête. Tu auras beau être le meilleur pro dans ton domaine, si tu n'es pas bien entouré et conseillé sur ces points là, ton business ne se développera pas optimalement. Beaucoup l'oubli.

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Mon activité actuelle

 

Je bosse en tant qu' auto- entrepreneur dans une salle de sport et en tant que préparateur physique et diet'. Je suis au plafond chaque année ( environ 32k euros de salaire ). Je ne déclare évidemment pas les coaching payés en espèce. 

 

Le projet

 

Le patron est proprio du local 800k euros et en à plein le cul de s' occuper de la boite. 

Il désire vendre le fond de commerce et passer la main, il n' est pas du milieu et gère mal le bouzin.

Mon collègue et moi aimerions racheter le fond de commerce. Le patron nous l' a proposé, on préfère d' abord voir les bilans avant de se prononcer. 

Mon collègue est en CDI à la salle depuis 4 ans à 1500 euros net pour un contrat 28h. Il intervient également dans un centre de formation 6h/ mois pour 180 euros. Il a donc un salaire net de 1700 euros environ.

Il fait également du coaching au black et n' a donc pas d' autre statut qu' un CDI. 

 

La salle attaque sa 6eme année, les 2 derniers bilans sont bons, chiffre d' affaire 145k euros HT.

Le 4eme bilan est mauvais, la responsable/coach apprécié de tous les adhérents a eu un enfant- congés maternité pendant 6 mois et a été mal remplacée ce qui a fait perdre à la salle une tonne. 4eme bilan 110k.

Il faut savoir que l' équilibre quand on enlève charge/ masse salariale. etc est à environ 120k.

La salle compte actuellement 400 adhérents et avec une nouvelle gestion, de nouveaux concepts, nous pouvons de façon optimiste arriver à 450 adhérents à la fin de l' année 2015 puis avoir des objectifs plus élevés pour 2016.

La salle est à l' équilibre à 350/360 adhérents.

 

Le point de vu financier 

 

Le patron nous propose le fond de commerce à 140k euros et un loyer de 2800 euros pour les 900 m2 de la salle située en périphérie de Bordeaux.

Nous estimons qu' il faut investir environ 25k euros pour remplacer du matériel vieux de l' ouverture, refaire quelques peintures et aménagements.

Il est possible à mon sens de négocier le prix du fond de quelques milliers d' euros tant il espère que ce soit nous qui rachetions.

 

Nous avons un apport de 30k euros. 

Nous espérons boucler l' affaire fond de commerce + investissement aux alentours de 140k euros.

 

Questions:

 

- Quel statut d' entreprise choisir sans prendre trop de risques?

- Au niveau des banques, nos situations professionnelles avec l' apport des 30k et les bilans , que pouvons nous espérer? 

- Notre but serait de nous mettre en CDI 35h tous les 2 au smic et de se verser des dividendes à la fin de l' année, vu que l' imposition est moindre. Cela est faisable sans se retrouver avec les impôts au cul?

 

Pour le moment voici mes 2-3 interrogations principales, je vais peut être racheter ma 1 ere entreprise mais je stress un peu.

J' aimerais pas que les mecs viennent saisir nos biens si on a un soucis sachant qu' on va s' entourer d' un expert comptable indépendant qu' on a trouver pour 2k l' année. Il s' occupera des bilans, des fiches de paie, etc...

 

Merci

Franchement à 32k par an de salaire change rien ...lol !

 

Déjà à 140k le prix je trouve ça trop chère il a pas une affaire qui se vend au niveau d'un CA ou alors avec des perspectives d'évolution énorme ou d'un emplacement n°1 mais c'est peut être le cas.

 

Ensuite je trouve le loyer trop chère n'oublie pas une chose ton fond tu finis toujours par le payer par contre ton loyer c'est à vie enfin tout du moins le temps que tu vas garder ton commerce et si tu pars sur 10 ans c'est 336k plus de 2x le prix du fond.

 

Et d'accord avec superlent faut toujours un patron qui prend les décisions donc ou toi ou ton ami faut faire un choix.

Pareil pour le salaire compte pas vraiment dessus au moins la première année (pour ça 32k an sans souci c'est cool :yes: )

 

Sinon pourquoi ne pas faire monter votre dossier par un courtier ça coûte son billet mais il démarche tout administration, comptable, banque etc... .

 

Pour te donner une idée j'ai un pote qui vient de racheter un tabac,jeu, presse il a contacter un courtier pour tout négocier et je peux te dire qu'il a du boulot pour reprendre un tabac surtout en paperasse et ensuite les banques négocier le meilleur taux et j'en passe et bien ça lui a coûter 7.5k c'est un billet(pas dis que ça coûte aussi chère pour vous) je suis d'accord mais si tu choisis un bon ton dossier seras solide ton seul boulot c'est d'être frais comme un gardon pour les rdv avec le banquier et autre pour leur faire bonne impression.

 

J'espère t'avoir aider je post pas souvent sur le forum et encore moins de telle pavè et j’oubliè un comptable un bon très bon c'est lui est lui seul qui te donneras le meilleur statut juridique à avoir :)  gl  !!

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Plein de bons conseils jusqu'ici mais j'insiste sur un point : la priorité des priorités est d'obtenir un emprunt. C'est à la fois le plus important et le plus difficile à réaliser avant l'ouverture. Ce sera plus long que tu ne l'imagines, il faudra peut-être voir 4, 5 banques ou plus, probablement plusieurs fois. Je te conseille la So Ge et HSBC qui sont a priori les deux banques qui accompagnent le plus facilement les créateur, commence par là.

 

Ce qui peut mettre la pression sur un banquier est devenir avec un extrait KBIS qui montre que ta société est déjà créée. Ca sous-entend qu'avec ou sans la banque avec qui tu discutes, ton affaire est lancée et ça se fera avec ou sans eux. C'est con mais moi c'est ce qui a marché, après 4 dossiers tous refusés, la So Ge m'a prêté 70k et la conseillère m'avait fait la remarque sur le kbis. Je t'avoue que j'étais au bout du bout et vu le temps que ça m'a pris j'avais déjà réalisé des dépenses, comme l'achat du bail (25k) et le début des travaux du local (8k). J'ai failli perdre beaucoup par faute de financement, pourtant j'avais 40 k d'apport et je ne demandais "que" 70, je croyais que ce serait du cake.

 

Ton avantage est que le salle est déjà active, a une base client et un CA qui semble évoluer favorablement et profitablement. Appuie là-dessus, c'est une très bonne garantie bancaire. Si tu arrives à prouver en + que c'était mal géré alors ton banquier devrait etre rassuré.

 

Sinon dis-toi que ce sera lpus dur, plus chiant et moins rémunérateur que prévu. Et que tu ne regretteras rien, GO AGEAD !!!

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Déjà à 140k le prix je trouve ça trop chère il a pas une affaire qui se vend au niveau d'un CA ou alors avec des perspectives d'évolution énorme ou d'un emplacement n°1 mais c'est peut être le cas.

 

Ensuite je trouve le loyer trop chère n'oublie pas une chose ton fond tu finis toujours par le payer par contre ton loyer c'est à vie enfin tout du moins le temps que tu vas garder ton commerce et si tu pars sur 10 ans c'est 336k plus de 2x le prix du fond.

 

Je voulais en parler dans mon post mais j'ai zappé. Il faut en effet bien faire estimer le prix du FDC et du loyer. Tu sais sur quoi se base le proprio pour déterminer le prix en dehors du CA pur ?

 

A la lecture des documents comptables qu'il vous fournira bien faire le point avec votre comptable sur la rentabilité actuelle et espérée de la boîte. Je pense que votre comptable connait son job mais une reprise de FDC de ce type c'est aussi l'occasion de faire un point complet sur la décomposition des charges et du résultat pour voir vers où on peut tirer après la reprise.

 

Concernant l'estimation du loyer, MP si besoin, je peux demander un coup de main à un ami qui bosse dans un cabinet de conseil en immo entreprise (edit : à Bordeaux obv ^^).

Edited by Guest

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Plein de bons conseils jusqu'ici mais j'insiste sur un point : la priorité des priorités est d'obtenir un emprunt. C'est à la fois le plus important et le plus difficile à réaliser avant l'ouverture. Ce sera plus long que tu ne l'imagines, il faudra peut-être voir 4, 5 banques ou plus, probablement plusieurs fois.

La priorité des priorité est d'avoir une image fidèle de l'entreprise en question, et de construire un prévisionnel complet et détaillé pour voir si la reprise peut tenir la route.

 

Sinon je suis d'accord concernant l'emprunt, il faut avoir conscience que ça peut être long en effet. Après pour savoir vers quelle banque se tourner ça peut être très changeant car ça dépend du type d'entreprise, du conseiller en face, et des directives crédit du moment, notamment. Sur ce point, il peut-être intéressant de prendre contact et le/les banquiers actuels de l'entreprise pour commencer.

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Hello :) ,

 

Au niveau des banques je vais pouvoir te donner mon avis c'est un peu mon métier :

- Niveau apport : a priori 18% du projet (il manque peut être des frais dans ce que tu annonces : constitution de la société ; expert comptable..) ça me parait Ok

- Profil du repreneur (vous) : Bonne expérience professionnelle ce qui est positif mais qui doit compenser le fait que vous n'avez jamais géré de boite

- Prix d'acquisition : effectivement si le CA de la salle est plutôt tourné vers la baisse ces dernières années il y a surement lieu de négocier un peu

- Emprunteur : Société (a priori SARL) à créer, si jamais tu présentes ton dossier à la banque sans qu'elle ne soit immatriculée ce n'est pas préjudiciable pour moi par contre il faut pouvoir donner des projets de statuts. L'apport de 30K€ sera à 100% sous forme de Capital ou une partie comptabilisée en Compte courant d'associés ?

- Documents comptables : il te faut fournir à la banque les liasses fiscales / comptes détaillés de la salle ; par ailleurs tu dois absolument réaliser un prévisionnel où sera détaillé tes perspectives de développement (qui doivent rester cohérentes) - avoir avec la chambre des métiers qui pourra t'aider je crois

- Sur la faisabilité du projet : la banque va comparer la rentabilité de la salle (actuelle et prévisionnelle) par rapport à la charge de remboursement de votre crédit (il te faut une marge de manœuvre entre 20 et 30% à la fois pour sécuriser le dossier et pour pouvoir investir en machines par exemple si besoin)

- Au niveau du prévisionnel : il faut vérifier s'il le loyer est identique à celui versé actuellement par la salle ou s'il y a une charge supplémentaire ? Quel statut avait le précédent gérant et quel impact sur les frais de personnel ?

- Au niveau des aides sur le projet : Tu dois pouvoir obtenir des aides de la part de BPI sous forme de prêt (favorable à la création de ta boite) et également pour intervenir en contre-garantie du prêt bancaire

 

Tu peux me MP si tu veux échanger sur Skype par exemple c'est difficile de tout détailler ici

 

GL GL

Edited by Key_33

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Merci à tous pour vos conseils, j' ai appris pas mal de choses.

Le patron nous donne les bilans fin de semaine prochaine. 

On a pris rendez vous à la banque la semaine d' après. On va pour l' instant voir avec nos banques respectives ( Crédit mutuel, société générale, caisse d' épargne.) 

Des les bilans remis, on va démarcher un expert comptable qui est adhérent de la salle. Le hasard fait bien les choses

" Salut thierry , la forme? Petit costard aujourd'hui, beau gosse, tu reviens d' un mariage "

" non non, je suis expert comptable…"

" ok cool, faut qu' on cause...

 

On va essayer de s' organiser au niveau business plan même si cette partie me fait un peu peur. Ca me parait tellement difficile de se projeter.

la bonne nouvelle c' est que notre zone de chalandise est good, peu de concurrence, 3 salles la notre comprise à 20km à la ronde. 

On a un énorme avantage c' est d' être en bordure de l' A89 avec un passage de 100k bagnole/ jour. Le patron actuel s' en branle de l' extérieur, on dirait un viel entrepôt, notre premier investissement sera donc l' extérieur. Tout le monde passe sur l' A89 mais personne ne sait qu' il y a une salle. On perd une tonne. 

 

Je reviens vers vous dés que tout ça avance un peu. Si y' a du détail important, j' interviendrais ici.

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Pour le business plan ça serait intéressant pour toi (et pour le banquier) de faire un cas flat par rapport à l'existant et une autre simulation en retenant tes hypothèses de croissance..si jamais le dossier est trop juste avec le cas "dégradé" tu revois tes hypothèses avec une croissance plus faible que celle du 2ème cas.

 

C'est difficile de se projeter mais l'expert comptable va s'occuper de la majeure partie des charges à comptabiliser, au niveau du CA il faut rester "cohérent" et se baser sur du concret, mais dans tous les cas rester prudent (surtout sur la première, voire 2 année).

 

L'avantage de ce business c'est que la CA supplémentaire n'a que très peu d'incidence sur ton BFR et donc sur ta trésorerie.

 

GL pour la suite

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Yep étude de la zone de chalandise et des tarifs.

Nous sommes en périphéries de Bordeaux. Dans les locaux du dessus nous avons un centre de formation en éducateur sportif et préparation physique ( AFOPE ), ce qui rassure beaucoup les adhérents. 

 

La salle se nomme FORME et MOI.

Nous n' avons que des profs diplômés, la salle est très familiale, abo compris entre 35 et 55 euros.

Des programmes personnalisés sont prépares par nos soins pour chaque adhérent qui le désire.

Il y a toujours quelqu' un et en cours co' et en plateau musculation.

 

Je considère que nous sommes dans le haut du panier en terme de service personnalisé, d' ambiance et de suivi/ compétence.

On pèche selon moi sur la qualité des appareils ( assez vieux: 4-5 ans ), sur la communication ainsi que sur l' hygiène.

Nous savons que l' hygiène est le critère de base. La salle n 'est pas credo attendons nous bien mais il n' y a pas de femme de ménage car le patron estime que nous pouvons faire le ménage nous même 2 fois/ jour pendant nos horaires.

Après une journée de taf, je dois avouer que laver les douches , les chiottes, une salle de cours co géante, les appareils, etc etc c' est pas évident.

 

Nos axes d' améliorations sont clairement ses points.

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Je vais prêcher pour ma paroisse étant donné que c'est mon taf et ma spécialisation mais il me semble que faire appel à un avocat pour la rédaction de l'acte de cession /nouveau bail est incontournable.

 

 

 

 

A première vue,pour 110K de CA, 140K de prix de cession et 33K/an de loyer me semble cher.

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Concernant l'acte de cession en lui même:

Une cession de fonds de commerce ou, dans une moindre mesure, une cession de droit au bail est une opération plus complexe qu'il n'y parait.

 

Paradoxalement, du fait du profil des clients qui sont des commerçants ou des petits entrepreneurs, elle est pratiquée par de nombreux professionnels qui ne sont pas experts en la matière (en général des notaires/experts-comptables/avocats généralistes).

 

Il existe de nombreuses mentions obligatoires, d'éléments à vérifier et un soin spécial à apporter à la rédaction de l'acte, le simple fait de recopier un modèle générique est généralement pas adapté a la spécificité du fonds cédé.

 

Les experts-comptables exercent cette activité juridique en accessoire à leur activité comptable pour le compte de leur client, font de abattage et comblent les trous de modèles tout faits et pas forcément à jour.

 

En général, j'ai de gros problème au niveau de la rédaction des actes, de la négociation et des échanges quand je suis face à ces professions.

 

La meilleure solution est que chaque partie mandate un avocat rédacteur d'acte, à charge pour eux de se répartir le travail et les honoraires (qui ne sont pas forcément beaucoup plus élevés que ceux de l'expert btw).

 

Concernant le bail commercial:

 

Il faut garder à l'esprit que nous ne sommes pas face à un bail d'habitation très encadré par la loi où le locataire est protégé.

 

La liberté contractuelle prime et les engagements sont forts.

 

La nouvelle loi Pinel est plus protectrice mais il ne faut pas oublier que ce type de contrat est très contraignant.

 

Par exemple, avant Pinel, un locataire pouvait avoir l'ensemble des réparations du local à charge, y compris les murs extérieurs, le ravalement de façade et la toiture.

 

Là, il peut tout avoir à sa charge à part les mus extérieurs et la toiture, ce qui reste énorme. De plus, les baux rédigés avant cette loi (mi 2014) sont encore sous l'ancien régime, c'est un point à vérifier en cas de cession de fdc.

 

L'accès handicapé peut aussi être à sa charge (j'ai l'exemple d'un fonds où il y en à pour 50K de travaux alors que le locataire n'avait pas prévu ça)

 

Le locataire, en cas de cession de son fonds, peut aussi être solidaire de l'ensemble des loyers du cessionnaire (3 ans max depuis PINEL).

 

A titre d'exemple j'ai une boulangère à la retraite et ses enfants qui sont assignés pour 200K car la personne à qui elle à cédé son fonds n'a jamais payé de loyer (les 200K sont contestables, mais elle devra au moins cracher 50/60K).

 

Des éléments semblant anodins à un preneur qui peuvent entraîner la résiliation du bail ou un congé sans offre de renouvellement ni indemnité (dans ce cas, c'est une liquidation judiciaire).

 

Enfin, le déplafonnement, pour un détail, le bailleur peut demander à faire sauter le loyer indexé pour le faire fixer à la valeur locative au moment du renouvellement (c'est le genre de dossier que je traite le plus, les hausses de loyer sont comprises entre 30% et 200% en général)

 

Ce sont quelques exemples mais, en conclusion, le droit commercial est une matière très rigide où chaque manquement peut avoir de très grosses conséquences à terme.

 

Même un avocat spécialisé n'est pas à l'abri d'une erreur mais (en plus de sa responsabilité professionnelle qui couvre son client)c'est sans commune mesure face aux contrats catastrophes que l'on croise quand ils sont produits par des comptables/agences etc.

 

my 2 cent corporatiste

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Je vais prêcher pour ma paroisse étant donné que c'est mon taf et ma spécialisation mais il me semble que faire appel à un avocat pour la rédaction de l'acte de cession /nouveau bail est incontournable.

 

 

 

 

A première vue,pour 110K de CA, 140K de prix de cession et 33K/an de loyer me semble cher.

Petite précision mais le CA est de 145k minimum depuis 2 ans. C' est la 4 eme année qui a été délicate avec un CA à 110k

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depuis les revenus 2013, les dividendes sont soumis au barème progressif de l'IR, avec abattement de 40%. Les prélèvements sociaux sont de 15.5%.

édit : sur l'évaluation des fonds de commerce, tu peux trouver des tables sur internet pour te donner un ordre d'idée du prix, en fonction du secteur d'activité

Edited by rwa

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Je ne saurais dire si la valorisation du fond est justifie ou pas, mais 150K de CA vu le loyer, le credit a absorber, la remuneration des coaches et la foule de gentilles taxes plus ou moins fixes, (entre autres), ca me parait vraiment court pour faire vivre 2 associes.

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Des nouvelles de l' avancée.

 

Nous avons pris contact avec 2 experts comptables différents afin d' avoir 2 avis indépendants.

Le fond de commerce est viable. Le gérant à un bilan mauvais vu qu' il est propriétaire des locaux et a donc eu des remboursement énormes.

D' après les comptables, mon collègue en CDI devrait essayer de négocier un licenciement économique afin de toucher le chômage tout en étant créateur d' entreprise. Cela permettrait d' économiser selon eux 1 année de salaire et de se monter une trésorerie.

Ils nous conseillent également de choisir un gérant majoritaire, pas de soucis la dessus, nous nous sommes arrangés. 51/49 sans soucis pour éviter tout litige.

Le loyer dans la commune pour un local commercial est a 8e / m2 , le gérant veut 3000 / mois, nous aurons 770 m2. Nous pensions avoir 900 mais sur les plans, c' est un peu plus petit que ce que nous pensions à la base.

Le chiffre d' affaire HT officiel est de 143 500 euros HT. Le chiffre d' affaire de l' année précédente 115k et de l' année précédente 100k.

Nous sommes donc sur une entreprise qui évolue positivement. Nous pensons évidemment qu' il est possible de faire bien mieux.

Malgré tout c' est assez difficile à quantifier tant les paramètres sont nombreux. Comment peux on objectivement avoir un objectif de croissance ? Dur à savoir.

Mais passer de 380 adhérents et 143k de CA HT à 430 la première année est tout à fait faisable.

Cependant les experts trouvent que 140 k pour le fond de commerce c' est un peu cher, ils nous conseillent tous les 2 de lisser le prix sur les 3 derniers bilans. Selon eux, le FDC vaut entre 115 et 125k. Si l' on veut pouvoir vivre convenablement sans devoir vendre nos voitures pour bouffer il ne faut pas acheter plus cher, sauf pour 10-12k de plus pour investissements personnels ( genre refaire l' extérieur, changer 2-3 machines, refaire les sanitaires et douches... ).

 

Nous avons rendez vous dans 4 banques entre le 8 juin et le 20. J' en serais beaucoup plus à ce moment la.

Pour l' instant on essaie de budgéter le moindre détail ( portes des douches, femme de ménage pour 3 passages/ semaine de 2h, refaire le studio bike,etc.... On essai d' avoir un projet le plus clair et béton possible pour être le plus clair possible avec les organismes bancaires.

D' un point de vu professionnel, nous avons commencé à démarcher des cabinets de kiné / Ostéo pour monter des partenariats, un hôpital à 6-7 minutes de la salle pour également monter un partenariat et accueillir pour un suivi personnel les malades cardiaques, diabétiques ), ça peut être une value importante pour les banques ce type de projet? 

 

Dernière chose, un des comptables nous a surtout conseillé d' essayer d' abaisser un peu le prix du loyer quitte à acheter la salle un poil plus cher. Sur la durée du bail, on y gagnera plus que sur l' éventuelle remise de 5-10k sur le prix d' achat du fond de commerce.

 

Ah oui et encore dernière chose, à l' étage il y a  un centre de formation et évidemment des élèves qui terminent leur formation en juin.

D' après le patron un des élèves ( 30 balais, un bon gros mongolien ) a entendu parler de la vente de la salle et aurait proposé 145k au patron. Il est venu nous en parler en nous disant que nous étions toujours prioritaires mais que voila le mec avait fait une offre quoi !

On a été surpris, tant le mec est idiot d' une part. Typiquement le gars qui te coule la boite en 6 mois et qui fait partir tous les adhérents qui sont habitués à nous et à nos méthodes de travail.

Mais surtout ce fameux mec a du aller voir un expert comptable comme nous je suppose, et dans ce cas il a du aussi voir le bilan ainsi que la valeur du bien. Et la valeur c' est pas 145k donc coup de bluff du patron? ou réelle proposition d' achat du mongol?

 

On a pris un petit coup de pression.

 

Je vais vous faire quelques photos de la salle, des locaux, de l' extérieur, etc... Y' a les élèves qui bossent la , je vais essayer de vous trouver un petit cul sympa pour vous remercier des réponses.

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Je ne saurais dire si la valorisation du fond est justifie ou pas, mais 150K de CA vu le loyer, le credit a absorber, la remuneration des coaches et la foule de gentilles taxes plus ou moins fixes, (entre autres), ca me parait vraiment court pour faire vivre 2 associes.

Un tel projet n'a d'interet que si l'on pense que le bouzin est en effet très mal géré et qu'on peut rendre le bouzin large ev+ avec quelques ajustements.

 

je vois perso beaucoup de limites dans ce projet. A fortiori si le rendre ev+ consiste essentiellement à racheter de nouvelles machines pour remplacer celles passées de date.

 

Après j'ai pas tout lu hein. Je m'en suis tenu à la page 1. 

 

Mais pour moi dans ce genre d'affaire, c'est soit tu penses que tu peux hypothéquer ta maison soit tu ne dois pas te lancer dans le truc.

Edited by jou0eur

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J'ia lu la page 2.

 

je sais que je suis un rabat-joie. Mais moi, je n'aime pas les huissiers, donc je cherche à les eviter comme la peste. Je suis quelque peu circonspect par ce que je lis.  Difficulté à quantifier, difficulté à savoir sur quoi negocier. le comptable a dit...

 

voilà voilà gl

Edited by jou0eur

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D' après le patron un des élèves ( 30 balais, un bon gros mongolien ) a entendu parler de la vente de la salle et aurait proposé 145k au patron. Il est venu nous en parler en nous disant que nous étions toujours prioritaires mais que voila le mec avait fait une offre quoi !

On a été surpris, tant le mec est idiot d' une part. Typiquement le gars qui te coule la boite en 6 mois et qui fait partir tous les adhérents qui sont habitués à nous et à nos méthodes de travail.

Mais surtout ce fameux mec a du aller voir un expert comptable comme nous je suppose, et dans ce cas il a du aussi voir le bilan ainsi que la valeur du bien. Et la valeur c' est pas 145k donc coup de bluff du patron? ou réelle proposition d' achat du mongol?

 

On a pris un petit coup de pression.

Je bet sur le bluff vu de l’extérieur.

 

Cet idiot n'est pas capable de monter un dossier solide pour lancer son entreprise, si? D'autre part, quid de son financement?

 

C'est un coup assez classique pour conclure une vente sinon. J'accorderai aucune importance à ce point donc. D'autre part, si 145k ce n'est pas le prix du marché, cela ne m'émouvrait pas plus que cela qu'un autre achète à ce prix.

 

Bref, je ne me mettrais pas la pression pour si peu. D'ailleurs, si le vendeur en est à monter un mensonge de la sorte...j'y verrais au contraire plutôt une opportunité de négocier encore plus (tu as l'air d'être l'acheteur dont il ne peut se passer!).

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