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johny

[Ask Me] Reconversion et Immobilier

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On 12/03/2017 at 5:58 PM, nicorama said:

Je compte visiter Londres avec ma petiote de 7 ans. Tu as un de tes appart air bnb à nous conseiller ? Ca me ferait kiffer d'y loger :D

Il faut que ce soit proche d'un métro qui accède à Green Park.

Ahah ca fait plaisir ca !

Cela dit, pour aller à Green Park, nos apparts sont un peu loin :) je te remets la carte des villes dans lesquelles on est installé :

https://homesofengland.com/fr/resume-portefeuille/

Nos apparts sont à 30-45 mn en train de St Pancras, qui est ensuite à 20 mn de Green Park. Pour visiter Londres, je te conseille plutôt de prendre un appart plus central. J'ai un collègue qui peut te louer le sien à St Pancras si tu veux ?

Nos bureaux sont aussi à côté de Green Park, qu'est-ce qui t'amène dans ce coin du monde ?

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Salut Johny,

Ma situation pro se décante un peu vu que je suis débauché de ma boite pour un CDI. Maintenant qu'on est en CDI tout les deux avec ma compagne on réfléchie à plusieurs projets. À ce titre, et malgré toutes les questions déjà posées, je voulais savoir si tu avais étudié le viager? 

On en parle de moins en moins, hors je pense qu'il pourrait y avoir des opportunités. Est ce vraiment un pari sur la mort du rentier ou penses tu qu'il y'ait quand même des subtilités plus humaines dans ce genre d'investissement? 

 

Je ne te demande pas si c'est un bon investissement car pour cela il faudrait le comparer au d'autres investissements mais réellement si ça vaut le coup de s'y pencher ou si c'est vraiment un pari morbide 

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Tu réponds toi même à ta question je crois. Tu te mets dans une situation ou tu as financièrement intérêt à ce qu'une personne décède. Le fait d'en avoir conscience, c'est déjà mauvais pour ton karma. Il y a une autre façon de voir les choses, c'est de permettre au vieux de jouir de son capital avant de décéder et ça c'est bon pour ton karma mais c'est pas comme ça que tu le vois je crois.

Le hic de ce type de placement c'est un peu comme les crédits a taux variable sur le franc suisse, t'as vraiment aucune idée de combien tu vas payer au final.

L'espérance de vie c'est une chose mais il y a de telle disparités...

Tu serais dans la finance, je pense que l'opportunité c'est de créer un fond spécifique ou là effectivement avec du volume tu peux te rapprocher de la durée théorique du bouquet.

Je ne suis pas spécialiste mais vu le nombre d'annonce de ce type actuellement, on se pose tous la question a un moment ou un autre. Moi j'ai trouvé ça mauvais pour mon karma :)

 

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On 2017-4-6 at 9:34 AM, frederic8389 said:

Salut Johny,

Ma situation pro se décante un peu vu que je suis débauché de ma boite pour un CDI. Maintenant qu'on est en CDI tout les deux avec ma compagne on réfléchie à plusieurs projets. À ce titre, et malgré toutes les questions déjà posées, je voulais savoir si tu avais étudié le viager? 

On en parle de moins en moins, hors je pense qu'il pourrait y avoir des opportunités. Est ce vraiment un pari sur la mort du rentier ou penses tu qu'il y'ait quand même des subtilités plus humaines dans ce genre d'investissement? 

 

Je ne te demande pas si c'est un bon investissement car pour cela il faudrait le comparer au d'autres investissements mais réellement si ça vaut le coup de s'y pencher ou si c'est vraiment un pari morbide 

Salut Frederic,

Il y a 10 ans j'avais envisagé rapidement l'option d'un viager sur un appart à Paris. A l'époque je m'imaginais rester à Londres quelques année et revenir ensuite en France donc ca aurait pu être mon futur logement à Paris.

Kosinus a bien répondu sur l'aspect moral. C'est un aspect auquel tu dois répondre - ou auquel tu réponds déjà - de facon personnelle.

En plus de ca, j'aurais dans mon cas fait un mauvais pari sur mes plans futurs. Je n'ai pas considéré l'option bien longtemps probablement parce que j'aime garder ma liberté et ma mobilité.

Quant à savoir si ca vaut le coup de s'y pencher, là encore c'est personnel. Je ne me suis pas penché longtemps sur le sujet aussi parce que je n'y percevais pas de skill à développer ou de business à scale. Mon but quand j'investis n'est pas de gagner de l'argnet sur un coup, je cherche à investir d'une facon qui permet mon développement personnel et celui d'une entreprise autour d'une idée scalable.

D'ailleurs Frederic je me rappelle t'avoir déjà demandé ce que tu cherches dans un investissement. Tu n'as pas l'air d'avoir clarifié ca depuis. Prends un moment, une feuille de papier et un stylo, et rédige noir sur blanc les critères qui sont importants pour toi. Tant que tu n'auras pas défini tes critères et leur importance, tu passeras du temps sur chaque option, sans arriver à te décider sur ce que tu veux vraiment.

Cheers

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A moins d'en acheter une tonne pour lisser le risque t'es pas à l'abri de tomber sur une jeanne calment. Elle a vendu son appart à son notaire alors qu'elle avait 90 piges. Il a payé 30ans puis sa femme a pris le relai à sa mort. La belle affaire.

 

Déjà en signant un viager les vieux doivent statistiquement vivre plus longtemps puisque tu leur enlèves une sacrée épine du pied.

 

Faut en vouloir pour se faire enc**er une première fois en achetant un bien 20X ce que ces enc**és de baby boomers ont déboursé il y a quelques décennies, sans mettre un kopek en entretien évidemment. Puis une seconde fois en leur filant du rab sans savoir combien. Alors la morale ou le karma bon...

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On 24/07/2017 at 11:09 AM, N!co said:

super sympa :)

c'était quoi l'immeuble avant la conversion en logements étudiants ?

Thanks !

Il y avait deux locaux commerciaux, dont un studio d'enregistrement de la BBC, qu'on a conservé. La plus grande partie de l'immeuble était des anciens bureaux , vides depuis plusieurs années.

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Salut,

Je me rappelle de ce pseudo ! même d'un poste sur une main avec un truc genre Q high a des limites stratosphérique pour moi ou t'avais go broke sur un read et ou tu disais ça serait a refaire je referais pareille !! ou la force de croire a ces read !

Bref ce post est  super intéressant au moment ou je cherche a faire quelques investissement entre autre dans l'immobilier je m'en vais étudier tes différents liens .. pas dit que j'ai pas une ou deux questions a la con a posé si tas deux minutes .

 

 

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Il y a 5 heures, Leon391 a écrit :

Salut,

Je me rappelle de ce pseudo ! même d'un poste sur une main avec un truc genre Q high a des limites stratosphérique pour moi ou t'avais go broke sur un read et ou tu disais ça serait a refaire je referais pareille !! ou la force de croire a ces read !

 

Alors t'as loupé la HH avec T high ;) 

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@johnyEnorme ce que tu as accompli :)

Je déterre un peu ce topic car comme tu l'as dis, lire Rich Dad (et les suites) a été pour moi une énorme claque sur ma condition d'employé et sur mon futur en général.

Je regarde donc du côté de l'immobilier. Et comme prévu pas mal de monde m'a dit que c'était pas possible blablabla. Finalement en me renseignant, j'entrevois quelques opportunité sur un studio/appart à acheter/rénover et louer. Suivant mes calculs on tourne autour des 7-8% net de rendement. Encore faut-il se lancer.

Par contre tu as l'air de déconseillé ce mode d'investissement car pas assez rentable. Mais ça me semble un bon point pour démarrer, prendre de l'xp non ?  Ou alors devrais-je directement penser à l'achat->rénovation->revente (toujours sur de petit montants pour commencer) ?

Le but étant de générer un cash-flow comme préconisé dans Rich Dad.  Je vise comme objectif 2019 un truc très petit entre 50 et 150eur/mois :)

 

Autre question tu parles de formations qui t'ont aidé. Lesquelles? Car j'ai l'impression de ne tomber que sur des "scam" (un gros mot sans doute) mais tous les sites qui t'envoie 3mail/jour pour choper la dernière formation à prix cassé ça donne pas envie.

 

 

Merciii

 

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Salut à tous,

Wow déjà 2 ans que je ne suis pas passé par ici ?! J'ai du mal à y croire.

On 1/22/2018 at 8:10 PM, Mc Ouillasse said:

Alors t'as loupé la HH avec T high ;) 

Il y a eu quelques calls T high, et effectivement l'un d'entre eux m'a marqué. Avec le recul, cette main a été pour moi un moment important de prise de conscience.

C'est sur un call river. Lorsque mon adversaire bet la river, je me fais surprendre par une sensation très forte qui me dit de call. Un peu comme une petite voix, mais en plus surprenant et surtout en plus impératif. Et ca enchaine par la sensation d'un courant électrique qui me parcourt le colonne vertébrale, et qui me confirme "c'est sur, tu dois call".

Après ca seulement, je refais la main en détail et je visualise consciemment qu'il a du rater son tirage avec 6 high. Je ne call pas suite à une réflexion. Je call en écoutant mon corps, car le message est trop fort pour être ignoré. 

La réalité c'est qu'il y a beaucoup d'éléments à prendre en compte dans une décision. La progression au poker passe en grande partie par prendre en compte de plus en plus d'éléments. Sur cette main en particulier, mon cerveau avait emmagasiné un grand nombre d'informations dont je n'étais pas conscient. Je suppose que ca inclue des patterns de timings de mon adversaire, mais pour être honnete je ne sais pas. Il y a des informations qui sont trop difficiles à analyser consciemment. Il serait trop difficile d'établir exactement quel poids affecter à chaque information. Le temps de se poser la question, des éléments perturbateurs (émotions, biais, ego) entreraient en jeu pour nous induire en erreur.

Sur cette main j'ai ressenti profondément l'importance d'écouter son corps en plus de son cerveau. Cela ne s'applique que pour un domaine dans lequel on a de l'expérience évidemment, pour que le cerveau ait une base de données sufisante à analyser. Il faut surtout apprendre à discerner l'autre petite voix, qui vient de l'ego, qui nous pousse à suivre notre décision consciente pour de mauvaises raisons, par exemple pour nous prouver quelque chose à nous-même. 

En tout cas, pour un ingénieur comme moi qui s'est focalisé sur la rationalité pendant de nombreuses années, cette prise de conscience a été l'une des meilleures lecons que le poker m'a apporté. 

Aujourd'hui il est même possible que je me confronte inconsciemment à un environnement plus complexe justement pour affiner cette fine balance entre rationalité et intuition.

Bref, merci d'avoir mentionné cette main, de très bons souvenirs !

 

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Merci Jexx.

J'ai commencé en achetant un studio à retaper, ce serait malhonnête de ma part de te le déconseiller :) En tout cas, oui je conseillerais de commencer petit. Je crois me souvenir avoir dit ici que si ton objectif à long terme est suffisamment élevé, tu dois utiliser le court terme avant tout pour apprendre. Si ton objectif est modeste, tu peux alors te contenter des solutions d'investissement immobilier plus simples.

Comment ca se passe pour toi depuis 6 mois ?

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Le 01/06/2019 à 18:32, johny a écrit :

Merci Jexx.

J'ai commencé en achetant un studio à retaper, ce serait malhonnête de ma part de te le déconseiller :) En tout cas, oui je conseillerais de commencer petit. Je crois me souvenir avoir dit ici que si ton objectif à long terme est suffisamment élevé, tu dois utiliser le court terme avant tout pour apprendre. Si ton objectif est modeste, tu peux alors te contenter des solutions d'investissement immobilier plus simples.

Comment ca se passe pour toi depuis 6 mois ?

Depuis 6mois il se passe beaucoup de choses dans ma tête sans vraiment d'actions de ma part.

Par contre j'ai mis de côté l'immobilier et je me focus beaucoup sur le trading et l'acquisition d'actif. Je dirais donc une chose à la fois. Si ça fonctionne bien pour moi je pourrais ré-envisager l'immobilier.

 

 

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On 6/4/2019 at 8:24 AM, Jexx said:

Depuis 6mois il se passe beaucoup de choses dans ma tête sans vraiment d'actions de ma part.

Par contre j'ai mis de côté l'immobilier et je me focus beaucoup sur le trading et l'acquisition d'actif. Je dirais donc une chose à la fois. Si ça fonctionne bien pour moi je pourrais ré-envisager l'immobilier.

 

 

Il y a deux facons de voir l'immobilier. Tu dis que tu te focus ailleurs pour l'instant, et que lorsque ca fonctionnera bien tu pourras envisager l'immobilier. Cette première approche est celle de voir l'immobilier comme un compte en banque pour riche. C'est l'approche la plus répandue. La plupart des gens pensent qu'il faut beaucoup d'argent pour s'y mettre, qu'ils ne peuvent pas se le permettre etc. Bref, les blocages habituels à toute activité.

Ce qui est intéressant c'est qu'en novembre tu donnais l'impression de considérer l'immobilier avec la deuxième approche. Celle d'un business comme un autre, juste plus solide que la moyenne, qui nécessite de commencer petit et surtout d'apprendre pour créer son edge. C'est l'approche de ceux qui savent que tout se construit avec de l'expertise et de l'expérience plutôt qu'avec de l'argent.

Je suis étonné de te voir passer de la 2e approche à la 1e.

J'aurais tendance à penser que si tu trouves une activité qui te plait et où tu réussis, tu auras envie de continuer dans cette voie jusqu'au jour où l'activité en question ne t'apprendra / ne te plaira plus assez. A priori mieux le trading fonctionnera pour toi plus tu auras envie et intéret de continuer dans cette voie.

Good luck en tout cas !

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Bonjour, que penses-tu des SCPI francaises (y compris celles se diversifiant en europe comme Corum) et de leur interet par rapport aux foncieres cotées en bourse (Klepierre, Unibail, mercyalis..) pour un investissement de long terme ?

J'ai été tenté par l'immobilier en direct, mais au final je me suis dit que le rapport rendement/emm**ds était moins favorable que pour les produits sus-cités.  A 25 ans j'aurai dsans doute pas hésité mais a 50 j'ai pas trop envie de m'exposer aux soucis potentiels du locatif en direct (mauvais payeurs, degradations, vacances locatives, gestion des travaux etc...)

 

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22 hours ago, Al1 2large said:

Bonjour, que penses-tu des SCPI francaises (y compris celles se diversifiant en europe comme Corum) et de leur interet par rapport aux foncieres cotées en bourse (Klepierre, Unibail, mercyalis..) pour un investissement de long terme ?

J'ai été tenté par l'immobilier en direct, mais au final je me suis dit que le rapport rendement/emm**ds était moins favorable que pour les produits sus-cités.  A 25 ans j'aurai dsans doute pas hésité mais a 50 j'ai pas trop envie de m'exposer aux soucis potentiels du locatif en direct (mauvais payeurs, degradations, vacances locatives, gestion des travaux etc...)

 

Pour te répondre j'aurais besoin d'avoir fait une vraie due diligence sur la question, ce que je n'ai pas fait. Plus important que de se diversifier en Europe, je préfèrerais analyser leurs stratégies d'acquisitions en priorité, et comparer d'autres facteurs comme la part de résidentiel et de commercial dans leurs portefeuilles. Selon où l'on se trouve dans le cycle du marché je ne ferai pas les même choix.

La dernière crise commence à remonter et aujourd'hui je favoriserais le résidentiel qui résiste mieux en cas de tempête que les bureaux et les hotels par exemple.

En parlant de placement passif, je veux bien avoir ton avis sur ce que tu choisirais entre :

- une SCPI qui vise 6% (comprendre quand tout va bien) et sur laquelle tu es totalement corrélé au marché (ton investissement suit le marché) et

- un prêt qui génère un taux fixe de 3% sur lequel tu n'es pas corrélé au marché et sur lequel tu ne perds rien tant que le marché baisse de moins de 25%. Tu es dans la situation d'une banque qui prête 75% de la valeur d'un bien, et qui détient une hypothèque.

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Le 08/06/2019 à 19:29, Al1 2large a écrit :

Bonjour, que penses-tu des SCPI francaises (y compris celles se diversifiant en europe comme Corum) et de leur interet par rapport aux foncieres cotées en bourse (Klepierre, Unibail, mercyalis..) pour un investissement de long terme ?

J'ai été tenté par l'immobilier en direct, mais au final je me suis dit que le rapport rendement/emm**ds était moins favorable que pour les produits sus-cités.  A 25 ans j'aurai dsans doute pas hésité mais a 50 j'ai pas trop envie de m'exposer aux soucis potentiels du locatif en direct (mauvais payeurs, degradations, vacances locatives, gestion des travaux etc...)

 

Pour moi, il y a pas mal d'analogies entre le poker et l'investissement.
- Gestion de BR : on ne fait pas all-in sur un titre / un secteur d'activité.
- Gestion des swings : est-ce qu'on veut maximiser son rendement (mais avec une volatilité plus forte) ?
- Gestion des bads runs : est-ce qu'on arrive à jouer son A-Game après une série de bad beat (être lucide et prendre les bonnes décisions après une grosse variation positive ou négative).

Concernant les investissements des foncières cotées en bourses :
- elles ne se logent pas dans la niche fiscale qu'est le PEA, ce qui réduit un petit peu son rendement.
- le secteur est actuellement à la peine. ( https://www.zonebourse.com/CAC-40-4941/actualite/Le-probleme-avec-les-foncieres-commerciales-28730874/ ). Il y a aussi le cas de Sears Holding aux USA. Attention à ne pas se focus uniquement sur le rendement du dividende mais à avoir une vision macro du sous-secteur immobilier concerné ( les centres commerciaux ont ils un avenir face à Amazon par exemple ? )

Pour les SCPI :
- en général, tu as un delta entre le prix de souscription de la part et le prix de sortie. Ce qui te force à rester investi à très long terme sur une SCPI, ou à la quitter en encaissant une moins-value.
- vérifier si la SCPI visée se loge dans une assurance vie selon ton taux d'imposition.
- J'avais lu un article sur des SCPI qui empruntaient pour distribuer des dividendes supérieur au cash flow. Faudrait étudier en détail le sujet, mais ça me semble dangereux.  

Pour le dernier cas exposé par johny (prêt), le gros inconvénient est le montant minimum d'investissement qui peut-être incompatible avec une gestion saine du risque selon ton patrimoine. Tu ne trouveras pas non plus d'avis externes sur cet investissement en particulier, donc il faudra te forger ta propre opinoin sur le risque de ce type d'investissement, en analysant le rapport de la société.

Note : dans un cadre de diversification sectorielle / gestions des risques, je suis investi dans le 3ème cas, et pas dans les 2 premiers.

Edited by vingte ⭐⭐

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Il y a 23 heures, johny a écrit :

En parlant de placement passif, je veux bien avoir ton avis sur ce que tu choisirais entre :

- une SCPI qui vise 6% (comprendre quand tout va bien) et sur laquelle tu es totalement corrélé au marché (ton investissement suit le marché) et

- un prêt qui génère un taux fixe de 3% sur lequel tu n'es pas corrélé au marché et sur lequel tu ne perds rien tant que le marché baisse de moins de 25%. Tu es dans la situation d'une banque qui prête 75% de la valeur d'un bien, et qui détient une hypothèque.

je peux tout de meme prendre un minimum de risque financier et de marché, apres, si j'avais assez de capital je choisirai le 2/, mais la non, je prendrai donc la SCPI (si mini 6% de TRI).

 

Il y a 5 heures, vingte ⭐⭐ a écrit :

- J'avais lu un article sur des SCPI qui empruntaient pour distribuer des dividendes supérieur au cash flow. Faudrait étudier en détail le sujet, mais ça me semble dangereux. 

Tu es sur que ca parlait pas plutot du RAN (report a nouveau) que les SCPI choisissent de provisionner ou de distribuer chaque année ?  Les "bonnes" années elles font une provision qui peut etre distribuée en sus du loyer d'autres années. Emprunter pour distribuer, je sais mm pas si c legal pour une SCPI, sinon ca me parait naviguer entre pas sain et bizarre comme strategie.

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il y a 42 minutes, Al1 2large a écrit :

Tu es sur que ca parlait pas plutot du RAN (report a nouveau) que les SCPI choisissent de provisionner ou de distribuer chaque année ?  Les "bonnes" années elles font une provision qui peut etre distribuée en sus du loyer d'autres années. Emprunter pour distribuer, je sais mm pas si c legal pour une SCPI, sinon ca me parait naviguer entre pas sain et bizarre comme strategie.

J'ai un doute maintenant -_-, mais dans l'utilisation du RAN (les sociétés cotées le font), mais vérifier que le dividende versé est soutenable est indispensable, et il ne faut pas s'arrêter au % du dividende annoncé.
Le but est d'éviter une baisse du dividende pour éviter la fuite des investisseurs.

Edited by vingte ⭐⭐

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