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johny

[Ask Me] Reconversion et Immobilier

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On 15/09/2016 at 11:17 AM, Byshop said:

Je ne vois pas l'intérêt de générer 10% net (même10% brut) pour ses investisseurs. Autant emprunter à 3% et garder la différence pour soi.

Si tu me prêtes sur mes projets demain à 3% par an, je prends et je fais un test pour voir combien d'autres personnes me prèteront à ce taux.

La vérité est que ce qui fonctionne le mieux pour tout le monde est de générer un retour entre ces deux limites.

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2 hours ago, oryn64 said:

houla tu m'a mal compris lol

Deja quand je dis 10% il fallait comprendre allo réveillez vous jamais vous ferez 10% =)

Ensuite ma 2eme phrase était SOIT tu (le mec qui a posé la question sur l'investissement immo) fais comme dit johny de l'investissement car tu penses que ça va monter (c'est ce qui tu lui as répondu) soit si tu es purement la pour le rendement autant mettre la meme somme dans les mains de johny (toi ^^) pour un rendement très probablement supérieur)

Ok j’avais mal compris la deuxième partie, merci pour la clarification.

Je rebondis sur ce que tu dis sur le rendement supérieur. Mon but n’est pas de proposer un rendement supérieur. Mon but, et si je dois résumer ce qu’on fait, c’est de créer le meilleur risk / reward disponible.

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Johny j'ai un souci actuellement dans ma vie c'est que je suis en CDD. J'ai 29ans ma copine 27 (en CDI) et on aimerait investir en locatif même si on perd un peu d'argent, car au vu des taux actuel, je trouve ça dommage de passer à côté  en revanche, j'ai contacté quelques CGP ou banque ou conseillé imo et ils m'ont tous dit qu'en CDD je ne serais pas pris en compte dans la levée de fond. Ma question cest que je culpabilise. En effet, je ressens l'envie d'inversir vu les taux, mais je ne peux pas. Penses tu que les taux vont rester bad encore pendant ces prochaines années? Il me reste 1.5an de CDD ou je suis obligé d'aller au bout étant jeune diplômé mais passer à côté d'opportunité immobilière me frustre. 

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On 28/09/2016 at 0:35 PM, frederic8389 said:

Johny j'ai un souci actuellement dans ma vie c'est que je suis en CDD. J'ai 29ans ma copine 27 (en CDI) et on aimerait investir en locatif même si on perd un peu d'argent, car au vu des taux actuel, je trouve ça dommage de passer à côté  en revanche, j'ai contacté quelques CGP ou banque ou conseillé imo et ils m'ont tous dit qu'en CDD je ne serais pas pris en compte dans la levée de fond. Ma question cest que je culpabilise. En effet, je ressens l'envie d'inversir vu les taux, mais je ne peux pas. Penses tu que les taux vont rester bad encore pendant ces prochaines années? Il me reste 1.5an de CDD ou je suis obligé d'aller au bout étant jeune diplômé mais passer à côté d'opportunité immobilière me frustre. 

Question vraiment intéressante. Tu dis que tu aimerais investir en locatif même si vous perdez un peu d’argent. C’est vraiment fascinant de voir que les motivations d’investir peuvent être aussi différentes selon les gens.

A force de cotoyer des investisseurs, je me rends compte que quasiment aucun ne cherche la même chose que moi. Pour moi, les chiffres du projet et les conditions macro-économiques sont de loin les éléments les plus importants d’un investissement. De la même facon que le poker est un jeu stratégique et mathématique déguisé en jeu de carte, le développement immobilier est une activité stratégique et mathématique qui se cache derrière les facades des immeubles.

Pour plus de 95% des gens, l’émotion prime pourtant sur les chiffres, d’une facon ou d’une autre. C’est l’émotion d’être propriétaire le plus souvent. Elle fait résonner un désir ancré souvent depuis des années, qui peut représenter un symbole de réussite, ou un symbole d’appartenance. Dans ton cas, tu parles d’une autre émotion. Celle de rejoindre le club des investisseurs qui savent saisir l’opportunité des taux bas, le club de ceux qui ont le bon timing. Tu es prêt à perdre de l’argent pour ca. Ne m’en veux pas si je te dis mon ressenti de facon directe, ce sera un commentaire constructif pour toi je l’espère.

J’exagère volontairement le trait et j’imagine que tu voulais dire que tu es prêt à perdre un peu à court terme dans le but de faire une bonne opération à long terme (en théorie, car si tu perds aux taux d'aujourd'hui tu perdras davantage quand les taux remonteront). Mais pourquoi sauter sur la première opportunité de perdre à court terme quand il est possible de gagner à court et long terme ? C’est parce que d’une facon ou d’une autre l’émotion prime. Les critères mathématiques ne sont pas définis.

D’après toi, tu cherches quoi exactement dans un investissement ? En terme de rentabilité, de risque, de passivité, d’apprentissage etc ?

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On 28/09/2016 at 7:51 PM, Byshop said:

Si les taux reste bas alors les prix vont monter.

Tu me conseillais d’emprunter à 3% plutôt qu’à 10%. Tu me préterais à ce taux ?

Prends en compte le niveau de risque de la société, qui a déjà généré plus de £10m de plus-values qui sont conservées dans la bankroll en vue de traverser les périodes de bad run.

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il y a 45 minutes, johny a écrit :

Question vraiment intéressante. Tu dis que tu aimerais investir en locatif même si vous perdez un peu d’argent. C’est vraiment fascinant de voir que les motivations d’investir peuvent être aussi différentes selon les gens.

 

A force de cotoyer des investisseurs, je me rends compte que quasiment aucun ne cherche la même chose que moi. Pour moi, les chiffres du projet et les conditions macro-économiques sont de loin les éléments les plus importants d’un investissement. De la même facon que le poker est un jeu stratégique et mathématique déguisé en jeu de carte, le développement immobilier est une activité stratégique et mathématique qui se cache derrière les facades des immeubles.

 

Pour plus de 95% des gens, l’émotion prime pourtant sur les chiffres, d’une facon ou d’une autre. C’est l’émotion d’être propriétaire le plus souvent. Elle fait résonner un désir ancré souvent depuis des années, qui peut représenter un symbole de réussite, ou un symbole d’appartenance. Dans ton cas, tu parles d’une autre émotion. Celle de rejoindre le club des investisseurs qui savent saisir l’opportunité des taux bas, le club de ceux qui ont le bon timing. Tu es prêt à perdre de l’argent pour ca. Ne m’en veux pas si je te dis mon ressenti de facon directe, ce sera un commentaire constructif pour toi je l’espère.

 

J’exagère volontairement le trait et j’imagine que tu voulais dire que tu es prêt à perdre un peu à court terme dans le but de faire une bonne opération à long terme (en théorie, car si tu perds aux taux d'aujourd'hui tu perdras davantage quand les taux remonteront). Mais pourquoi sauter sur la première opportunité de perdre à court terme quand il est possible de gagner à court et long terme ? C’est parce que d’une facon ou d’une autre l’émotion prime. Les critères mathématiques ne sont pas définis.

 

D’après toi, tu cherches quoi exactement dans un investissement ? En terme de rentabilité, de risque, de passivité, d’apprentissage etc ?

 

Il est vrai comme tu le dis que perdre un court terme pour gagner à long terme. En fait l'idée de base c'est de se dire que je ne sais pas du tout à quel âge je partirais à la retraite, ni dans quelle condition. Ainsi, si aujourd'hui je veux m'assurer quelque chose de solide et de palpable, je pense que l'immobilier est le meilleur placement par rapport à des fonds communs de placement, par rapport à des actions, obligations, or, vins ou autre biens mobiliers. Ainsi la motivation est la: avoir une retraite convenable sachant que la politique actuelle me met dans l'incertitude. 

Ainsi, la rentabilité, le risque, l'apprentissage n'est pas la motivation première. À noter tout de même que j'ai fait des études de finance donc je suis clairement pas choqué par ton discours plus pragmatique et orientié placement rationnel, comparaison risk reward, ROI...

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il y a une heure, johny a écrit :

Tu me conseillais d’emprunter à 3% plutôt qu’à 10%. Tu me préterais à ce taux ?

Prends en compte le niveau de risque de la société, qui a déjà généré plus de £10m de plus-values qui sont conservées dans la bankroll en vue de traverser les périodes de bad run.

Je ne pense pas comprendre ta question. Évidemment qu'il vaut mieux que tu empruntes à 3% qu'à 10, et même si pour moi 3% ça serait un taux plus intéressant que mon PEL, non je te prêterais pas puisque je n'ai aucun moyen de vérifier tes garantis.

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Salut Johny !

Déjà félicitations pour ton parcours et un grand merci de nous faire partager ça sur ce thread !

Ensuite, as-tu un avis sur le rent-to-rent à Londres et sa périphérie ? Sachant que cela demande assez peu de cash de départ, ca me semblait etre une bonne opportunité pour découvrir l'immobilier sans une trop grosse prise de risque, même si ça reste au final que du property management. En se sortant bien les doigts ça semble être assez EV+ de faire ça pendant quelques années pour amasser du cash et passer à des investissements plus longs termes.

Merci d'avance ! 

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On 19/10/2016 at 7:41 PM, frederic8389 said:

Il est vrai comme tu le dis que perdre un court terme pour gagner à long terme. En fait l'idée de base c'est de se dire que je ne sais pas du tout à quel âge je partirais à la retraite, ni dans quelle condition. Ainsi, si aujourd'hui je veux m'assurer quelque chose de solide et de palpable, je pense que l'immobilier est le meilleur placement par rapport à des fonds communs de placement, par rapport à des actions, obligations, or, vins ou autre biens mobiliers. Ainsi la motivation est la: avoir une retraite convenable sachant que la politique actuelle me met dans l'incertitude. 

Ainsi, la rentabilité, le risque, l'apprentissage n'est pas la motivation première. À noter tout de même que j'ai fait des études de finance donc je suis clairement pas choqué par ton discours plus pragmatique et orientié placement rationnel, comparaison risk reward, ROI...

Ok oui je comprends bien que ton objectif est à long terme, pour ta retraite. Tu dis aussi que tu te tournes vers l'immobilier qui est pour toi un meilleur placement. Qu'entends-tu par meilleur placement alors, si ca n'est pas une question de rentabilité ?

Si tu places de l'argent aujourd'hui pour ta retraite, est-ce que ca ne fait aucune différence de placer à 0% par an ou à 6% par an ? J'aurais tendance à penser que la différence aura d'autant plus d'impact sur une durée de 20-30 ans, non ? Si tu places 100k euros à 0%, tu auras toujours 100k euros après 30 ans. Si tu places 100k euro à 6% sur 30 ans tu auras 574k euros au bout des 30 ans. En placant à 8%, £1m.

Est-ce que tu considères qu'il vaut mieux te constituer un patrimoine immobilier, quitte à perdre, ou placer la même somme en placement mobilier qui rapporte du 6% par an ?

Beaucoup de gens ont en tête de "constituer un patrimoine immobilier". Ca les pousse parfois à faire des mauvais choix.

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On 19/10/2016 at 8:04 PM, Byshop said:

Je ne pense pas comprendre ta question. Évidemment qu'il vaut mieux que tu empruntes à 3% qu'à 10, et même si pour moi 3% ça serait un taux plus intéressant que mon PEL, non je te prêterais pas puisque je n'ai aucun moyen de vérifier tes garantis.

Qu'est-ce que tu voudrais vérifier exactement ?

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Il y a 2 heures, johny a écrit :

Qu'est-ce que tu voudrais vérifier exactement ?

Que tout ce que tu racontes n'est pas du vent. En gros que tu n'es pas un escroc. Je pense que pour me former un avis il faudrait que je vérifie tes titres de propriété, la comptabilité de ta boite, mais même avec les papiers sous les yeux je ne saurais quoi en penser. Avec le même discours, si tu étais un copain je me féliciterais de pouvoir de compter dans mon carnet d'adresse et je te recommanderais probablement des amis, mais là pour moi t'es à peine plus qu'un pseudo sur un forum de jeu de carte.

Désolé si dit comme ça ça peut paraitre désobligeant, ce n'est pas l'objectif.

Des éléments qui me donnerait envie de te faire confiance ce sont

- tes gains au poker qui montrent que tu es bien plus intelligent que la moyenne et que tu sais t'adapter.

- ton exile au UK qui montre que tu sens quand le vent tourne

- Pierre Canali qui était content de t'avoir au board de Ranking Hero au même titre que Renaud123.

 

(Le vrai argument contre c'est que j'ai un autre projet pour mon épargne, mais je parle comme si j'étais simplement salariés à vie.)

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On 25/10/2016 at 3:16 PM, KONTRAK said:

Salut Johny !

Déjà félicitations pour ton parcours et un grand merci de nous faire partager ça sur ce thread !

Ensuite, as-tu un avis sur le rent-to-rent à Londres et sa périphérie ? Sachant que cela demande assez peu de cash de départ, ca me semblait etre une bonne opportunité pour découvrir l'immobilier sans une trop grosse prise de risque, même si ça reste au final que du property management. En se sortant bien les doigts ça semble être assez EV+ de faire ça pendant quelques années pour amasser du cash et passer à des investissements plus longs termes.

Merci d'avance ! 

Hello KONTRAK,

Très bonne question. Je n'ai pas eu l'occasion d'en parler sur ce thread, mais j'ai forcément un avis sur le rent-to-rent car j'en ai fait dans mes premières années, en parallèle des maisons dont j'ai parlé plus haut.

J'ai fait diverses formations, et le rent-to-rent est la stratégie qui fait couler le plus d'encre et dont il est le plus discuté dans les séminaires et formations. C'est en grande partie parce que c'est comme tu le dis une stratégie qui ne nécessite pas un investissement financier important. Il y a donc un grand nombre de débutants qui s'y intéressent et qui paient des formations relativement basiques à un prix conséquent, ce qui rend ce secteur de formation un des plus lucratifs.

Pour ceux qui ne savent pas ce qu'est le rent-to-rent, c'est le fait de louer une maison ou un appartement entier à un proprio, et de sous-louer les chambres individuellement aux locataires finaux avec une marge. Pour ceux qui se disent à ce stade que la sous-location est illégale, elle ne l'est pas quand c'est justement le concept de l'accord avec le proprio. L'idée est de louer l'appartement avec un contrat professionnel, et de louer ensuite chaque chambre avec un bail individuel qui, lui, ne permet pas la sous-location.

Le proprio est content qu'on lui garantisse son loyer toute l'année, et qu'il n'ait plus à gérer les problèmes avec ses locataires. Nous, nous sommes contents de faire une marge en tant qu'intermédiaire. Et la demande à Londres est suffisamment forte pour que le risque de ne pas trouver de locataire soit faible.

J'ai passé du temps sur le rent-to-rent. En moyenne, la marge sur un appartement était de l'ordre de £500 brut par mois. L'investissement initial ne dépasse pas £10k quand il n'y a pas de travaux - ca peut être beaucoup plus quand des travaux sont nécessaires. Je ne sais pas si ca donne envie ? Personnellement, j'ai trouvé que le temps nécessaire à trouver chaque rent-to-rent (il faut comme toujours prévoir de parler à 10 proprios, pour qu'un soit intéressé), à expliquer leur intérêt aux proprios, à trouver une solution pour augmenter la valeur locative du bien, à s'occuper des locataires, etc, je ne pense pas que le gain horaire ait été bien excitant... il faut aussi prendre en compte que si tu n’es pas suffisamment bon, et que ton bien n’est pas loué 100% du temps, of course la perte potentielle est pour toi…

Un autre problème est que certains proprios, quand ils ont compris comment augmenter leur valeur locative, ont décidé de reprendre leur appartement et de faire exactement la même chose, eux-mêmes. Ce qui réduit à néant tout bénéfice long terme.

Si tu as du temps et que tu veux commencer dans l'immobilier, je te conseille d’essayer. Ca te donnera des contacts, et construira ton expérience sur comment optimiser des logements. Quitte à le tenter en parallèle d'autre chose comme je l'ai fait. Amasser du cash en quelques années, cela dit, je te souhaite bien du courage !

D'ailleurs tous les coachs autoproclamés experts dans le domaine mettent bien en valeur le ROI de leurs opérations, et ne te donneront jamais leur gain horaire ;) Gagnent-ils plus à faire du rent-to-rent ou à donner des cours sur le sujet, je n’en sais rien…

Pour résumer, je considère le rent-to-rent comme un bon moyen d’apprendre et de se faire la main. Mais pas un business à long terme car il n’y a pas assez de potentiel long terme et ca n’est pas un business assez scalable. Comme tu parles de découvrir l’immobilier, je ne peux que te conseiller d’essayer.

Tu pourras me tenir au courant comment ca se passe pour toi ? Tu es dans quel coin en UK ?  

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21 hours ago, Byshop said:

Que tout ce que tu racontes n'est pas du vent. En gros que tu n'es pas un escroc. Je pense que pour me former un avis il faudrait que je vérifie tes titres de propriété, la comptabilité de ta boite, mais même avec les papiers sous les yeux je ne saurais quoi en penser. Avec le même discours, si tu étais un copain je me féliciterais de pouvoir de compter dans mon carnet d'adresse et je te recommanderais probablement des amis, mais là pour moi t'es à peine plus qu'un pseudo sur un forum de jeu de carte.

Désolé si dit comme ça ça peut paraitre désobligeant, ce n'est pas l'objectif.

Des éléments qui me donnerait envie de te faire confiance ce sont

- tes gains au poker qui montrent que tu es bien plus intelligent que la moyenne et que tu sais t'adapter.

- ton exile au UK qui montre que tu sens quand le vent tourne

- Pierre Canali qui était content de t'avoir au board de Ranking Hero au même titre que Renaud123.

 

(Le vrai argument contre c'est que j'ai un autre projet pour mon épargne, mais je parle comme si j'étais simplement salariés à vie.)

C’est très intéressant ca.

Tu dis que même avec tous les papiers et tous les chiffres sous les yeux ca ne te ferais pas te décider. Par contre si tu me connaissais physiquement, et que tu avais confiance en moi (sur la base de tes critères propres, dont l’intelligence, l’anticipation, la confiance d’un ami commun), tu serais alors à l’aise.

Je trouve ca passionnant. Car c’est le cas de 99% des gens et je pense que peu d’entre eux s’en rendent compte. Comment se passe une élection présidentielle ? Les candidats passent à la télé non-stop pendant les quelques mois précédant l’élection. En tant qu’être humain, ca nous suffit à construire notre confiance envers certains d’entre eux. Et des études montrent que plus on les voit à la télé, plus notre confiance est élevée. Indépendamment de notre expérience passée des hommes politiques qui nous ont toujours décus…

En terme d’investissement, regarde Madoff. Il était suffisamment célèbre et passait suffisamment à la télé pour que des milliers de gens, dont beaucoup de gens très intelligents, lui fassent confiance pour des milliards de dollars. A aucun moment aucun de ses investisseurs n’a jamais eu accès aux comptes… c’est sidérant, surtout quand on sait que son activité était régulée. Mais ca illustre bien que 99% des gens ont besoin d’avoir l’impression de pouvoir faire confiance à qqn plutôt que de voir la réalité de son business.

Je pense qu'une des raisons principales est que les gens ne se font pas confiance. Ils préfèrent déléguer la décision à un "professionel" qui est plus compétent qu'eux. Malheureusement dans la réalité le professionnel au coin de ta rue est souvent peu compétent. Ou pire investira l'argent de son client quelque part, sans checker les chiffres, parce que des collègues à lui l'ont fait. Et encore plus important, on surestime la compétence. Un bon investissement passe par de bons chiffres. La bonne nouvelle, pour ceux qui se font suffisamment confiance, c’est qu’il suffit de regarder les chiffres et les données en détail pour être un bon investisseur. En tout cas pour être dans le top 1%... Le marché aura toujours plus d’influence sur tes résultats que tes capacités ou tes connaissances. Dans tous les sports, on sait que lutter frontalement contre les forces de la nature a peu de chance de réussir. Bizarrement, on a l’intelligence de ne pas sortir sa voile dans des mauvaises conditions de vent, même avec un skipper à qui on fait confiance. Mais on n’a pas celle de n’investir que dans les bonnes conditions de marché, on surestime toujours les skills du professionnel qui gère l’investissement.

Personnellement, je considère les conditions macro-économiques et les chiffres qui en écoulent comme les fondations de mon business. J’ai expliqué les conditions macro sur ce thread depuis bientôt 2 ans :) Les chiffres de ma boite qui sont ici http://homesofengland.com/fr/resume-portefeuille/ sont backés par des rapports d’experts indépendants (RICS pour ceux qui connaissent), à la demande des banques. Les banques ne prètent pas des millions sans effectuer les vérifications tu t’en doutes bien ;)

Pour ceux qui veulent créer leur boite, vous passerez tous par là : vous avez beau avoir un super projet, et partager tous les chiffres de votre boite, 99% des gens ne les regarderont jamais. D'ailleurs quand on y pense, la plupart des investissements dans les start ups sont basées sur une idée et une équipe. Les chiffres à ce stade sont secondaires. Même les professionnels de l'investissement sont plus à l'aise dans ces conditions...

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il y a une heure, johny a écrit :

C’est très intéressant ca.

Je me doutais bien que tu ne tendais pas le baton pour te faire battre sans savoir déjà ce que tu allais répondre ;)

 

il y a une heure, johny a écrit :

Tu dis que même avec tous les papiers et tous les chiffres sous les yeux ca ne te ferais pas te décider.

Les chiffres de ma boite qui sont ici http://homesofengland.com/fr/resume-portefeuille/ sont backés par des rapports d’experts indépendants (RICS pour ceux qui connaissent), à la demande des banques. Les banques ne prètent pas des millions sans effectuer les vérifications tu t’en doutes bien ;)

Parce que je ne sais pas vérifier la validité de ces chiffres. 

À y réfléchir, ce qu'il me faudrait c'est un rapport signé électroniquement par ton groupe d'experts reconnus (reconnaissance appuyée par un gros référencement google par exemple). 

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6 hours ago, Byshop said:

Je me doutais bien que tu ne tendais pas le baton pour te faire battre sans savoir déjà ce que tu allais répondre ;)

Je ne comprends pas. Quel baton pour me faire battre ? :)

Te demander ce que tu voudrais vérifier ? Mais moi ca m’arrange énormément que les gens me disent ce qu’ils veulent savoir sur ma boîte ! Pour tous ceux ici qui monteront leur boite, vous vous rendrez compte que vous essaierez forcément de partager votre vision avec le maximum de gens. Sans toujours savoir pourquoi, et sans toujours avoir un but spécifique en tête. Mais avec la conviction que ca ne peut que vous créer des opportunités.

Tu ne peux pas décider pour quelqu’un d’autre ce qu’il peut apporter à ta boîte. La seule chose que tu peux faire c’est de lui en parler, lui donner envie d’en savoir plus, et lui laisser le choix de comment il peut apporter sa pierre à l’édifice.

 

6 hours ago, Byshop said:

Parce que je ne sais pas vérifier la validité de ces chiffres. 

À y réfléchir, ce qu'il me faudrait c'est un rapport signé électroniquement par ton groupe d'experts reconnus (reconnaissance appuyée par un gros référencement google par exemple). 

Je pense que tu peux ;) En te faisant confiance et en assumant la responsabilité de checker les choses toi-même, les bonnes questions suivront.

Le fait de déléguer cette responsabilité à quelqu’un d’autre crée les problèmes. Toutes les grosses pyramides de Ponzi avaient leurs comptes audités, et étaient régulées par les autorités financières. Ca ne garantit pas l’honnêteté de la boite, car malgré les audits et les régulations, les comptes peuvent être opaques ou falsifiés. L'investisseur individuel, lui, fait confiance à l'audit et à la régulation. Madoff et beaucoup d'autres ont prouvé que ca n'est pas la garantie ultime... D'ailleurs l'an dernier une pyramide de Ponzi de 7 milliards a été révélée par un petit comptable qui a voulu, lui, vérifier les chiffres pour un client, et qui a vu tout de suite les red flags, que la régulation ne voyait pas.

Dans l’immobilier, c'est plus facile de rendre les comptes transparents. Il s’agit pour chaque immeuble de savoir quelle est la dette et quelle est la valorisation. Pour ce qui est du loyer, tu te doutes bien qu’il sera aux alentours de la moyenne dans sa zone géographique, et que ca ne sera pas une immense surprise… ;)

La dette pour financer l’achat ou la construction est actée et vérifiable.

- Et chaque immeuble terminé est valorisé par les experts RICS à la demande de la banque. Ca peut être JLL, Knight Frank, Savills, ou tout autre organisme à qui la banque fait confiance.

Pour résumer, la difficulté n'est pas la capacité intellectuelle de vérifier, ce qui est le plus difficile est de prendre la décision de le faire....

Edited by johny

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Le 06/11/2016 à 07:38, johny a écrit :

Hello KONTRAK,

 

Très bonne question. Je n'ai pas eu l'occasion d'en parler sur ce thread, mais j'ai forcément un avis sur le rent-to-rent car j'en ai fait dans mes premières années, en parallèle des maisons dont j'ai parlé plus haut.

 

J'ai fait diverses formations, et le rent-to-rent est la stratégie qui fait couler le plus d'encre et dont il est le plus discuté dans les séminaires et formations. C'est en grande partie parce que c'est comme tu le dis une stratégie qui ne nécessite pas un investissement financier important. Il y a donc un grand nombre de débutants qui s'y intéressent et qui paient des formations relativement basiques à un prix conséquent, ce qui rend ce secteur de formation un des plus lucratifs.

 

Pour ceux qui ne savent pas ce qu'est le rent-to-rent, c'est le fait de louer une maison ou un appartement entier à un proprio, et de sous-louer les chambres individuellement aux locataires finaux avec une marge. Pour ceux qui se disent à ce stade que la sous-location est illégale, elle ne l'est pas quand c'est justement le concept de l'accord avec le proprio. L'idée est de louer l'appartement avec un contrat professionnel, et de louer ensuite chaque chambre avec un bail individuel qui, lui, ne permet pas la sous-location.

 

Le proprio est content qu'on lui garantisse son loyer toute l'année, et qu'il n'ait plus à gérer les problèmes avec ses locataires. Nous, nous sommes contents de faire une marge en tant qu'intermédiaire. Et la demande à Londres est suffisamment forte pour que le risque de ne pas trouver de locataire soit faible.

 

J'ai passé du temps sur le rent-to-rent. En moyenne, la marge sur un appartement était de l'ordre de £500 brut par mois. L'investissement initial ne dépasse pas £10k quand il n'y a pas de travaux - ca peut être beaucoup plus quand des travaux sont nécessaires. Je ne sais pas si ca donne envie ? Personnellement, j'ai trouvé que le temps nécessaire à trouver chaque rent-to-rent (il faut comme toujours prévoir de parler à 10 proprios, pour qu'un soit intéressé), à expliquer leur intérêt aux proprios, à trouver une solution pour augmenter la valeur locative du bien, à s'occuper des locataires, etc, je ne pense pas que le gain horaire ait été bien excitant... il faut aussi prendre en compte que si tu n’es pas suffisamment bon, et que ton bien n’est pas loué 100% du temps, of course la perte potentielle est pour toi…

 

Un autre problème est que certains proprios, quand ils ont compris comment augmenter leur valeur locative, ont décidé de reprendre leur appartement et de faire exactement la même chose, eux-mêmes. Ce qui réduit à néant tout bénéfice long terme.

 

Si tu as du temps et que tu veux commencer dans l'immobilier, je te conseille d’essayer. Ca te donnera des contacts, et construira ton expérience sur comment optimiser des logements. Quitte à le tenter en parallèle d'autre chose comme je l'ai fait. Amasser du cash en quelques années, cela dit, je te souhaite bien du courage !

 

D'ailleurs tous les coachs autoproclamés experts dans le domaine mettent bien en valeur le ROI de leurs opérations, et ne te donneront jamais leur gain horaire ;) Gagnent-ils plus à faire du rent-to-rent ou à donner des cours sur le sujet, je n’en sais rien…

 

Pour résumer, je considère le rent-to-rent comme un bon moyen d’apprendre et de se faire la main. Mais pas un business à long terme car il n’y a pas assez de potentiel long terme et ca n’est pas un business assez scalable. Comme tu parles de découvrir l’immobilier, je ne peux que te conseiller d’essayer.

 

Tu pourras me tenir au courant comment ca se passe pour toi ? Tu es dans quel coin en UK ?  

 

Merci pour ta réponse super complète Johny ! "Amasser du cash" est peut-être un peu trop ambitieux je le conçois !

Tu parles de marché pas trop scalable mais c'était justement mon objectif, essayé de scale un minimum, parce-que si c'est pour louer 2 appart / an, pas sur que ça soit si intéressant que ça ! Sauf si comme tu l'as dit, je trouve quelques choses d'autres à côté ...

Après il faut voir si le marché le permet, s'il y a assez d'opportunités à saisir ou si les "bons" apparemments pour faire du rent-to-rent sont rare.

Je t'avoue que pour l'instant je me suis plus renseigné sur le concept, comment ca fonctionne, quelles sont les limites juridiques, qu'est ce qui fait qu'un appart sera bon pour faire du rent-to-rent, comment gérer ses locataires etc. Que sur le marché en lui même et ses possibilités. Je projette de faire ça à mon retour de voyage car pour l'instant je suis en Amérique du Sud donc ce projet je le garde pour mon retour, d'ici mars prochain. Ça sera sur Londres et je viendrai up ce thread pour faire un retour d'expérience 

Edited by KONTRAK

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effectivement très interessant.

pas trop de problèmes avec les entrepreneurs du batiment ? ie vous faites appel a des architectes qui traites et dirigent le tout, ou c'est vous qui lanagez les projets ? si 2eme option, doit y avoir quand même pas mal de stress pour arriver a tenir des delais sur les travaux ?

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On 20/02/2017 at 4:12 PM, frederic8389 said:

 Passionnant et brillant !

Merci Frederic !

 

On 20/02/2017 at 6:05 PM, Loorent said:

effectivement très interessant.

pas trop de problèmes avec les entrepreneurs du batiment ? ie vous faites appel a des architectes qui traites et dirigent le tout, ou c'est vous qui lanagez les projets ? si 2eme option, doit y avoir quand même pas mal de stress pour arriver a tenir des delais sur les travaux ?

Pas trop de problèmes ? Si ! Trop de problèmes !

C'est un métier qui consiste essentiellment à gérer des problèmes ;)

En France c'est courant que les architectes dirigent l'ensemble du projet, de la conception à la réalisation. C'est moins courant ici, et ca n'a pas été notre facon de faire. Sur nos projets l'architecte s'occupe uniquement de la réalisation des plans.

Selon les projets, on a managé directement nos équipes, ou fait appel à des contractors externes qui sont responsables de l'ensemble des travaux. On utilise la 1e option pour les petits projets, et la 2e pour les plus gros (50+ appartements). Les problématiques sont différentes, mais dans les 2 cas on a besoin de faire un suivi de près. Et dans les 2 cas il y a du stress.

Ca n'est pas ce qui génère le plus de stress celà dit. Le stress est supérieur en phase de lancement de projet, surtout en relation au financement bancaire. Si je dois évaluer mon niveau de stress, ces dernières années il a été clairement bien supérieur à celui que j'avais en jouant les high stakes au poker... il vient à la fois des problèmes sur les travaux, des deadlines diverses, des banques, de l'administration, du management des équipes, des sommes en jeu, des bras de fer par avocats interposés qui sont monnaie courante dans ce business.

Une des qualités principales à avoir pour réussir dans ce secteur est de savoir gérer son stress... En ce sens, le poker a été une très bonne formation, et si je n'avais pas eu l'expérience des high stakes il y a 10 ans je ne sais pas si je pourrais aujourd'hui gérer sereinement toutes les situations stressantes que l'on vit en permanence...
 

On 20/02/2017 at 6:37 PM, benbuss said:

Super thread, récit très inspirant, ça donne envie de collaborer / travailler pour toi. 

Bonne continuation.

Merci ! Hésite pas à me MP si il y a une petite chance que l'envie se concrétise :)

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Salut Johny,

je vois beaucoup de vidéos sur le net genre des petits jeunes qui se déclarent rentiers à 30 ans grâce aux différents investissements immobiliers. Les vidéos sont envieuses, quand on les termine, on a immédiatement envie d'investir dans un bien. 

Au jour d'aujourd'hui penses tu qu'il est réellement possible, sur le marché français de vivre des rendements engendrés par les loyers grâce à plusieurs investissements immobiliers? 

 

Je demande ça car j'ai pas souvent confiance dans les vidéos ou les gens se vantent d'être rentier à 30 ans. Je me dit soit ils sont profondément altruistes pour partager leurs expériences ou alors y'a un arnaque déguisée. 

 

Autre question: si je dispose d'un capital X et qu'avec ce capital je peux acheter soit un bien Y soit deux biens Z. Quels sont les critères qui vont te faire pencher en faveur de l'option 1 ou l'option 2? 

J'imagine calcul du taux de rentabilité via la perspective du montant des encaissements des loyers, par rapport au montant investit? 

 

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On 10/03/2017 at 10:30 AM, frederic8389 said:

Salut Johny,

je vois beaucoup de vidéos sur le net genre des petits jeunes qui se déclarent rentiers à 30 ans grâce aux différents investissements immobiliers. Les vidéos sont envieuses, quand on les termine, on a immédiatement envie d'investir dans un bien. 

Au jour d'aujourd'hui penses tu qu'il est réellement possible, sur le marché français de vivre des rendements engendrés par les loyers grâce à plusieurs investissements immobiliers? 

 

Je demande ça car j'ai pas souvent confiance dans les vidéos ou les gens se vantent d'être rentier à 30 ans. Je me dit soit ils sont profondément altruistes pour partager leurs expériences ou alors y'a un arnaque déguisée. 

Hello Frederic,

Les vidéos dont tu parles, comme tu le sais c'est en réalité de la pub. Elles visent à te faire t'identifier à une histoire et à te faire accrocher émotionnellement à ce que la vidéo essaie de te vendre... il est normal que ton cerveau primaire soit excité en fin de vidéo, c'est le principe. Et il est normal que ton cerveau analytique prenne du recul pour analyser la chose, car il se rend bien compte que c'est essentiellement de la pub qui vend du rève.

Ces vidéos existent pour une raison simple : la plupart des gens investissent par émotion, et par mimétisme.

La meilleure chose à faire est comme d'habitude de regarder les faits. Quand tu fais du locatif pur et touche 2-3% de rentabilité nette, combien te faudra-t-il de patrimoine pour devenir rentier ? Si tu n'as pas encore ce patrimoine, combien de temps te faudra-t-il dans le locatif pour atteindre ce patrimoine à partir de ton patrimoine actuel ?

 

On 10/03/2017 at 10:30 AM, frederic8389 said:

Autre question: si je dispose d'un capital X et qu'avec ce capital je peux acheter soit un bien Y soit deux biens Z. Quels sont les critères qui vont te faire pencher en faveur de l'option 1 ou l'option 2? 

J'imagine calcul du taux de rentabilité via la perspective du montant des encaissements des loyers, par rapport au montant investit? 

Avoir un appartement ou deux ne change pas radicalement le problème. Pour faire une différence, tu dois créer cette différence plus en amont. Personnellement je ne ferais pas d'immobilier si c'était pour faire du locatif, car tu ne peux tout simplement pas faire grossir ton capital en touchant du 2-3% net par an. De mon point de vue c'est risqué de se concentrer sur du locatif pur, notamment en France. Ma famille avait des appartements en location à Paris il y a quelques années, qu'elle a vendu pour participer à nos développements au RU par exemple. J'ai parlé dans ce thread de la maison que j'avais en location, au RU cette fois, qui rapportait du 8% net par an. Je l'ai revendue aussi, car même 8% pa n'était pas rentable pour moi par rapport au temps nécessaire pour s'en occuper.

Les gens aiment le principe de "l'immobilier". Malheureusement ceux qui font du locatif pur stagnent, car ils le font par mimétisme sans trop comprendre pourquoi. Ou bien ce sont des gens qui ont gagné beaucoup d'argent ailleurs, et qui le placent dans un immobilier simple car ca n'est pas leur métier. Ceux qui réussissent à travers l'immobilier le voient comme un secteur comme un autre où ils peuvent ajouter de la valeur. Sans ajout de valeur pas de profit, et aussi excitantes que sont les vidéos de pub basées sur un lifestyle de rève que tu peux trouver sur internet, ca ne changera pas plus que la loi de la gravité...

 

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