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johny

[Ask Me] Reconversion et Immobilier

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On 25/08/2016 at 9:23 AM, frederic8389 said:

Salut Johny, 

Je n'y connaît pas grand chose en immobilier alors pardonne mes questions de noob. 

- Si je devais faire un investissement locatif comme l'achat d'un studio ou d'un T2 quelle avantage y a t'il à passer par une SCI plutôt que sans? (Je précise que c'est l'achat d'un bien en vu de le louer, faire te opération nulle en quelque sorte)

Ma première remarque est que cette question devrait se poser plutôt vers la fin du processus de réflexion sur ton investissement. Quand on joue au poker, on sait que ca n'est pas seulement les cartes qu'on recoit que l'on joue. De la meme facon, ton achat, ca n'est pas seulement un bien que tu achètes, c'est un contexte macro économique et micro économique. C'est ce que tu cherches personnellement à obtenir en investissant.

J'ai choisi de faire tous mes achats au sein d'entreprises anglaises plutôt qu'à mon nom. Pour être honnête cette décision est peu stratégique et purement opérationnelle. Quand tu sauras exactement ce que tu cherches, tu seras en mesure de demander conseil sur le meilleur véhicule. 

 

On 25/08/2016 at 9:23 AM, frederic8389 said:

- Quel est l'argument principal qui doit me sauter au yeux quand je prospecte des appartements en vue d'un achat? 

 

Les deux choses auxquelles j'apporte le plus d'importance ce sont l'ajout de valeur et la demande locative pour l'endroit et le type du bien. Dans mon cas j'ai choisi de transformer des bureaux en appartements et de me focaliser sur les logements abordables dont l'UK a besoin. Et à la bonne distance du centre de Londres.

Comme tu vois c'est assez spécifique. Et si tu n'es pas en UK, tu dois analyser les éléments qui affectent ton marché local.

Et surtout, si le marché local est plein de cailloux, il faut savoir ne pas partir skier. Si j'étais en France, il est probable que je ferais autre chose que de l'immobilier.

 

On 25/08/2016 at 9:23 AM, frederic8389 said:

- Question subsidiaire car je sais que tu maîtrises le sujet: à bientôt 30 ans je réfléchie à ma retraite, quel est aujourd'hui le meilleur moyen d'assurer une retraite décente au vue de l'économie aujourd'hui? Assurance, placement, immobilier, cash sous l matelas, autres? 

 

Merci ci à toi 

Personnellement je n'ai jamais compté sur une retraite. Il est possible de créer suffisamment de valeur pour créer sa propre retraite, pourquoi ne pas le faire ? La réalité est qu'il sera difficile de la générer par les produits bancaires existants. Beaucoup comptent dessus malheureusement.

J'ai du mal à comprendre que les gens se laissent convaincre que ces placement accessibles à tous et prélevés de frais dans tous les sens soient une solution. C'est par définition une décision qui n'apporte aucune valeur ajoutée. Comment une telle décision peut-elle etre rentable ?

Si tu te concentres plutôt sur ajouter de la valeur ajoutée, de la facon qui te correspond le mieux en fonction de tes qualités, dans ce cas tu prendras des décisions qui seront ev+. On parle de la retraite, donc prendre une décision qui sera ev+, même vraiment à peine ev+, sur 40 ans, ca fera toute la différence du monde... !

 

 

Edited by johny

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On 26/08/2016 at 4:13 PM, cyrdeparis said:

Bonjour@johny 

 

Est-ce légitime de se demander pourquoi après 7 ans de poker :

- avec une période dite professionnelle et pour partie en high stakes où les gains glanés online (affirmation à infirmer ou non) n'ont a priori été soumis à aucun impôt direct

- un sponsoring qui a ouvert des participations à des tournois aux buy-in conséquents et a priori aussi sans imposition sur les gains éventuels (idem que plus haut). Hendon Mob Live total earnings G. De la Gorce: $262.143

- une activité de coaching d'autres joueurs due à ses compétences

 

... l'investissement financier personnel dans un nouveau projet immobilier n'était que de £50000 ?

- avec en plus le concours de trois autres associés et les emm**des qui peuvent aller de paire

- en connaissant l'idée germée plus tard d'emprunter à la famille et aux amis pour des sommes et projets plus importants

 

... ce qui laisse penser que cette somme était proche du plafond de ressources ou bankroll à l'époque !?!

 

Merci de ton attention et bonne suite :)

Tu es décu que je n'ai pas fait all in in the dark ? :D

Je m'excuse du manque de spectacle ;)

Tu penses que qqn qui réussit dans le business et qui vend sa boite pour 10m devrait, quand il se met au poker, s'assoir directement à une table au buy-in de 10m ? ;)

J'ai commencé au poker sur des freerolls, et j'ai atteint les high stakes en moins de 2 ans. Ca ne me donne pas envie d'essayer de bruler les étapes, j'ai déjà l'impression qu'elles sont toutes importantes, et qu'on peut simplement les monter rapidement.

 

 

 

 

 

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Je ne suis pas déçu johny et j'aurais bien du mal vu qu'on ne se connaît pas personnellement.

Tu exposes ton histoire et des faits et on te questionne en fonction de ceux là.

Tu me réponds que tu avais plus que ces £50000 lors du premier investissement. Et n'as pas fait boîte :)

Est-ce que je peux savoir combien tu as ré-injecté de ta poche (ou non) quelques mois plus tard lors de la levée de fonds famille/amis dont tu as détaillé les chiffres ?

Merci !

Edited by cyrdeparis

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On 29/08/2016 at 8:33 AM, cyrdeparis said:

Je ne suis pas déçu johny et j'aurais bien du mal vu qu'on ne se connaît pas personnellement.

Tu exposes ton histoire et des faits et on te questionne en fonction de ceux là.

Tu me réponds que tu avais plus que ces £50000 lors du premier investissement. Et n'as pas fait boîte :)

Est-ce que je peux savoir combien tu as ré-injecté de ta poche (ou non) quelques mois plus tard lors de la levée de fonds famille/amis dont tu as détaillé les chiffres ?

Merci !

No problem.

Après le premier studio qu’on a rénové et transformé en un 1 bedroom flat, et qui correspond aux £50k dont tu parles, j’ai travaillé sur 3 autres maisons avant de me lancer sur des projets plus conséquents.

D’ailleurs je n’aurais pas été à l’aise d’emprunter avec au compteur l’expérience d’une seule rénovation.

On a acheté aux enchères, avec un ami, la seconde maison dont j’ai financé la plus grande partie. Les deux suivantes je les ai financées à 100%. La 3e a été transformée en 3 appartements, ce qui a représenté des travaux importants. La dernière a été louée à des étudiants après qu’on ait fait très peu de travaux. Sur cette dernière j’ai expérimenté un objectif de cash flow, modèle très différent de l’ajout de valeur sur lequel on s’est focalisé ensuite. Il s'agissait de louer la maison en colocation à 7 étudiants, chambre par chambre. Sur le papier, le rendement de cette maison était de 16.5% brut annuel. Dans la réalité, entre les problèmes avec les locataires, les chambres vides, et les réparations diverses, le rendement moyen a été de la moitié environ. Je l’ai revendue début 2015 pour me libérer du temps (et malgré le fait qu’un agent était censé s’en occuper), quand nos autres projets de conversion étaient déjà bien plus rentables.

Quelque chose que les petits investisseurs ne prennent clairement pas assez en compte, c’est que quand un investissement est de petite taille, le coût de chaque déplacement – en temps – est énorme. Il ne faut plus seulement regarder le rendement mais aussi le temps passé par rapport au profit potentiel. Si tu augmentes ton rendement de 6 à 8%, ca peut sembler une excellente affaire. Mais si ca te prend 3h par semaine, et si la maison vaut £200k et que donc tu passes 156h par an pour gagner £4k, ton taux horaire pour augmenter le rendement devient £25/h, donc finalement il devient plus intéressant de ne rien faire et de toucher 6% par an pour toute personne qui valorise son temps plus que ca.

Pour répondre à ta question, je n’ai commencé à lever des fonds que plus tard, dans la 2e moitié de 2013, lorsqu’on a commencé à s’intéresser à des projets plus conséquents et plus rentables.

Ces 4 maisons ont contribué à me faire la main. Et c’est en partie l’expérience de la dernière maison qui m’a dissuadé de suivre la mode, qui dans le monde de l’immobilier UK était de maximiser la rentabilité locative, en louant des maisons en colocation, chambre par chambre. A l’inverse j’ai décidé de focaliser à 100% sur l’ajout de valeur, qui d’une part génère des rendements plus élevés, est bien plus « scalable », une fois fini demande une gestion moins contraignante, et crée moins de risque en cas de baisse de la demande locative.

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On 29/08/2016 at 10:27 AM, frederic8389 said:

Merci beaucoup Johny, t'es quand même un sacré génie, ouvert d'esprit, visionnaire, j'espère de tout cœur que tu vas continuer ce que tu entreprends avec réussite ! 

Merci Frederic !

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suis un newbie complet mais ca m'interesse....je cherche a insvestir dans un (petit) appart et va falloir que je me lance...

-comment as-tu choisis les bonnes boites pour les travaux et as tu eu de mauvaises experiences (qualité,prix..)?

-travailles-tu tjrs avec les memes boites maintenant?

 

-enfin, je cherche une tranquilité maximale et en second le meilleur rendement possible...des conseils generaux?

Edited by Al1 2large

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Question générique: pensés tu qu'en France il soit encore possible d'entreprendre avec les lois actuelles sur le marché du travail, loi sur la fiscalité...quand je regarde tous ce que peut payer un entrepreneur aujourd'hui, je me dis que c'est tout de même compliqué surtout quand tu penses t'y investir à 100%. Tu suggérerai de quitter la France si pour créer un entreprise aujourd'hui quelle qu'elle soit? 

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On 01/09/2016 at 11:57 PM, Al1 2large said:

suis un newbie complet mais ca m'interesse....je cherche a insvestir dans un (petit) appart et va falloir que je me lance...

-comment as-tu choisis les bonnes boites pour les travaux et as tu eu de mauvaises experiences (qualité,prix..)?

Ahah oui, les mauvaises expériences c'est ce qui fait tout le charme de ce métier ;)

Notre premier petit chantier était un studio à transformer en un 1 bedroom et à rénover. Qui dit petit projet dit petit profit, et le besoin de tout faire soi-même. On a donc fait appel à des petites entreprises locales, et on a eu, of course, de nombreux problèmes. Le plus gros a été quand le principal artisan nous a quitté au milieu du job.

A la fin de nos premiers petits projets, nous avons eu un gros désaccord avec mes partenaires de l'époque. Ils voulaient refaire un projet au plus vite. Je voulais trouver un projet plus profitable. Pas vraiment pour gagner plus d'argent. Surtout pour ne pas avoir l'infinité de problèmes que tu auras nécessairement sur un petit projet sur lequel tu n'as pas assez de profit pour embaucher les bonnes équipes, sans parler d'un chef de chantier.

 

 

On 01/09/2016 at 11:57 PM, Al1 2large said:

-travailles-tu tjrs avec les memes boites maintenant?

En 2013 lorsqu'on a lancé des chantiers plus importants (des immeubles de 12-20 appartements), on a travaillé avec des équipes avec lesquelles mon mentor nous a mis en contact. Il a un ami avec qui il avait travaillé dans les années 90 qui a monté sa boite de construction en Roumanie et qui nous a envoyé des équipes.

Aujourd'hui, sur nos projets plus importants (immeubles de 100+ appartements), une des conditions des banques pour nous financer est qu'une grosse entreprise de construction ait la responsabilité du chantier. Les banques ne veulent prendre aucun risque qu'un petit constructeur ne soit pas en mesure de finir le chantier.

 

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On 01/09/2016 at 11:57 PM, Al1 2large said:

-enfin, je cherche une tranquilité maximale et en second le meilleur rendement possible...des conseils generaux?

Effectivement la bonne question à te poser est que veux-tu vraiment. Mon expérience m'a montré qu'il y a 2 vitesses en immobilier. Il y a d'une part les petits projets qui consistent à rénover / louer des maisons / appartements uniques. Enormément de personnes font ca, un peu par passion, un peu pour s'occuper, un peu pour investir. Le rendement final est toujours plus faible que prévu, et le temps passé est toujours bien plus élevé que prévu : même avec des années d'expérience il est impossible de prévoir tous les problèmes à venir. J'ai vécu ce stade sur nos premiers projets. Le temps passé et le rendement obtenu ne valaient clairement pas la peine en soit. Le seul vrai bénéfice était l'expérience obtenue.

Il y a une seconde vitesse heureusement. Si les marges étaient si faibles, comment expliquer que 95% des grosses fortunes soient issues de l'immobilier ? La réalité est que l'accès à de gros projets augmente brusquement la rentabilité. Je ne dis pas seulement que des projets 10 fois plus gros génèrent 10 fois plus de profits. Toute la différence vient du fait que les marges augmentent en pourcentage. Au poker, plus tu montes de limite plus ton bb/100 a tendance à faiblir. Mais comme les montants en jeu augmentent, si tu arrives à battre la limite tu peux gagner davantage. En développement immobilier, à partir d'une certaine limite, ton bb/100 augmente. Il y a un cap à passer avant que le métier vaille vraiment le coup d'après moi. La réalité est que la très grande majorité des gens qui disent faire de l'immobilier ne passe jamais ce cap.

Donc pour te répondre, la première question à se poser est : as-tu envie de t'occuper de quelques petits projets immobiliers dans ta vie, ou prévois-tu d'en faire ton activité principale à terme ? Pour moi personnellement, les difficultés à surmonter ne valent le coup qu'à condition de passer le cap. Il me faudrait des heures pour lister tous les problèmes que tu rencontreras en faisant ce métier.

La majorité des gens qui ont les même priorités que toi : tranquillité puis rendement, n'ont pas l'occasion ni l'envie de faire les efforts nécessaires pour passer le cap. Une des raisons pour lesquelles je suis passionné par mon entreprise, c'est que nous avons réussi à passer le cap. En parallèle de cette première étape, nous avons développé notre capacité à gérer plus de projets, de manière à rendre l'activité scalable. La prochaine étape va être de communiquer sur les bénéfices de préter à Homes of England, de manière à nous créer en parallèle un financement scalable. Nos préteurs actuels bénéficient à la fois de la tranquilité, et d'un rendement plus important que ce qu'ils toucheraient en faisant les choses eux-même. Sans faire aucun marketing, nous avons déjà séduit du monde. Avec du marketing, et dans le contexte actuel de constante baisse des taux, il y a du potentiel.

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On 02/09/2016 at 3:53 PM, frederic8389 said:

Question générique: pensés tu qu'en France il soit encore possible d'entreprendre avec les lois actuelles sur le marché du travail, loi sur la fiscalité...quand je regarde tous ce que peut payer un entrepreneur aujourd'hui, je me dis que c'est tout de même compliqué surtout quand tu penses t'y investir à 100%. Tu suggérerai de quitter la France si pour créer un entreprise aujourd'hui quelle qu'elle soit? 

Quand je jouais au poker, je suis parti vivre à Londres dès 2007. Dans mon cas, optimiser mon business, poker ou autre, est ma priorité. Et vivre à Londres me correspond. Ca n'est pas le cas de tous, et je pense qu'on peut dire heureusement :)

Je suggèrerais simplement à chacun de prendre ses décisions en accord avec ses priorités personnelles.

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On 05/09/2016 at 4:32 PM, Zolive2K said:

Salut johny cette réussite fait plaisir à voir ;)

Merci ! Au poker j'ai travaillé - joué - très intensément pendant les 2 premières années. Dans l'immobilier ca fait maintenant 5 ans que je travaille non stop. Il me reste à trouver un meilleur équilibre personnel pour pouvoir parler de réussite :)

 

On 05/09/2016 at 4:32 PM, Zolive2K said:

Avez vous toujours vos investisseurs "particulier" du début ?

Depuis 3 ans, naturellement certains des préteurs du début ont retiré leurs billes pour diverses raisons personnelles. La grande majorité est toujours dans l'aventure.

 

On 05/09/2016 at 4:32 PM, Zolive2K said:

Si oui comment ça se passe pour eux niveau rendement ?

Niveau rendement, ils ont tous reçu les intérêts prévus. On verse un rendement fixe, défini au départ, donc il y n'y a pas de surprise à l'arrivée ;) La boite génère des profits qui couvrent au moins 3 fois les intérêts qu'elle verse, donc elle a accumulé des réserves qui permettent de traverser les problèmes futurs sans risquer de ne pas payer les intérêts. Je me suis parfois demandé si ca n'est pas un peu boring et si les gens ne sont pas plus excités par l'idée de parfois gagner et parfois perdre ;) Mais après avoir plus perdu que gagné à ce petit jeu, beaucoup préfèrent aujourd'hui le concept de rendement fixe et prévisible.

 

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je trouve aussi que les gens surestiment le rendement locatif d'un bien. Une fois que tu as payé les charges, les taxes etc... ET en partant du principe que tu n'as pas de gros problème type impayés, tu gagnes rarement plus de 10% en te faisant chi**.

Donc imo 2 options, soit tu le fais comme dit johny pour parier sur la valeur montante de ton bien, soit tu files tes thunes à johny qui te garantira grosso modo le meme rendement sans te faire chi**... 

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10% net c'est un tres bon rendement il me semble, je suis en prospection et je vois pas bcp d'apparts qui rapportent autant....sur paris n'en parlons pas la renta nette est bien + faible, pour un investisseur cherchant le rendement , paris me semble bien pourri-)

sinon faire gerer, c'est ce que je cherche perso...ca pompe 1 mois de loyer brut environ, mais meme avec ca je suis pas sur qu'on soit tranquille et/ou que ce soit bien geré (il y a de tout apparement dans les agences, t'en a qui se bougent et d'autres....)

pour les locations "classiques" (longues durées),a premiere vue les immeubles de rapport rapportent + que les apparts en copro, avec la copro en moins donc, piste a explorer pour un investisseur (  j'ai vu du 17% brut en immeuble sans travaux, ca doit bien faire 10+% net ?)

apres je sais pas si johny donne du 10+% net a ses investisseurs, mais si c'est le cas c interessant...faut aussi voir comment le bazard marche avec la fiscalité francaise.

 

mais du 10+% net sans risque et/ou sans emm**d ca n'existe pas, si?

 

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Je regarde quelque vidéo sur le net qui parle de conseil immobilier

que penses tu des techniques suivantes genre locations saisonnière

Le fait de prendre un appart de le raser et d'en faire 2 appart

combiner les 2  ?

Est ce qu'il est impossible d'emprunter une somme X à la banque et d'arriver avec les mensualité généré par l'appartement à payer le crédit ?

Si on fait des travaux en France on a accés à un crédit impot non ?

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je ne peux pas répondre pour lui mais j'imagine que les banques ont des process longs et chiants en plus du fait qu'il faut mieux avoir 20 petites sources de financement qu'une grosse source de financement.

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Il y a 13 heures, FatuM_SharK a écrit :

Est ce qu'il est impossible d'emprunter une somme X à la banque et d'arriver avec les mensualité généré par l'appartement à payer le crédit ?

C'est le principe de l'investissement locatif. Le loyer que tu reçois te paye ton emprunt.

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On 14/09/2016 at 10:18 PM, oryn64 said:

je trouve aussi que les gens surestiment le rendement locatif d'un bien. Une fois que tu as payé les charges, les taxes etc... ET en partant du principe que tu n'as pas de gros problème type impayés, tu gagnes rarement plus de 10% en te faisant chi**.

C’est une constante, tout le monde, et j’ai fait la même erreur, surestime le rendement locatif. Dans le résidentiel, sans faire de travaux, je ne connais personne qui fasse du 10% par an oryn. La maison dont je parlais plus haut qui rapportait 16.5% sur le papier et que je croyais une mine d’or en l’achetant, a aussi rapporté moins de 10% net. La location saisonnière est à la mode pour augmenter la rentabilité, et je connais des gens qui ont fait de la location saisonnière à Paris pour un retour de 4% net par an. Les gens sont contents avec ce rendement. Je ne crois pas que quiconque vise du 10% dans le résidentiel.

Si tu parles de commercial, les yields y sont plus élevés en moyenne. Je connais des investisseurs qui pensaient faire une excellente affaire en achetant des immeubles de bureaux et en les louant à des blue chip companies pour des baux de 15 ans avec un rendement de 8% qu’ils pensaient garanti. Les entreprises sont parties 2 ans avant le terme, le proprio a du alors payer les taxes sans avoir de rentrée. Dans des conditions où trouver un nouveau locataire prend souvent 6-12 mois, l’investissement est vite devenu perdant. Sans compter qu’en cas de crise, le commercial perd bien plus de valeur que le résidentiel. Je suis assez bien placé pour le savoir, en 2013 j’ai acheté un immeuble de bureau moins du tiers du prix auquel il avait été vendu en 2007.

 

On 14/09/2016 at 10:18 PM, oryn64 said:

Donc imo 2 options, soit tu le fais comme dit johny pour parier sur la valeur montante de ton bien, soit tu files tes thunes à johny qui te garantira grosso modo le meme rendement sans te faire chi**... 

Après avoir répondu à autant de questions, je suis décu de lire que je parie sur la valeur montante de mes biens :( Au cas où je n’ai pas été clair, je le redis : le fondement de tout ce qu’on fait est de ne jamais spéculer, et de toujours créer la valeur nous-même… une fois la valeur créée, j’ai le choix entre A vendre et B conserver ; dans le contexte actuel je choisis de conserver. Après avoir fait le travail, je choisis A ou B selon les données macro-économiques. C'est bien différent de miser sur la hausse du marché.

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houla tu m'a mal compris lol

Deja quand je dis 10% il fallait comprendre allo réveillez vous jamais vous ferez 10% =)

Ensuite ma 2eme phrase était SOIT tu (le mec qui a posé la question sur l'investissement immo) fais comme dit johny de l'investissement car tu penses que ça va monter (c'est ce qui tu lui as répondu) soit si tu es purement la pour le rendement autant mettre la meme somme dans les mains de johny (toi ^^) pour un rendement très probablement supérieur)

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On 14/09/2016 at 11:11 PM, Al1 2large said:

10% net c'est un tres bon rendement il me semble, je suis en prospection et je vois pas bcp d'apparts qui rapportent autant....sur paris n'en parlons pas la renta nette est bien + faible, pour un investisseur cherchant le rendement , paris me semble bien pourri-)

sinon faire gerer, c'est ce que je cherche perso...ca pompe 1 mois de loyer brut environ, mais meme avec ca je suis pas sur qu'on soit tranquille et/ou que ce soit bien geré (il y a de tout apparement dans les agences, t'en a qui se bougent et d'autres....)

pour les locations "classiques" (longues durées),a premiere vue les immeubles de rapport rapportent + que les apparts en copro, avec la copro en moins donc, piste a explorer pour un investisseur (  j'ai vu du 17% brut en immeuble sans travaux, ca doit bien faire 10+% net ?)

apres je sais pas si johny donne du 10+% net a ses investisseurs, mais si c'est le cas c interessant...faut aussi voir comment le bazard marche avec la fiscalité francaise.

A long terme, je donne moins de 10% à mes préteurs. Je crois que la demande des investisseurs se porte vers un placement solide avec un rendement correct, et de moins en moins vers un rendement potentiellement fort dans le risqué. Je crois même que cette tendance va s’accentuer.

Je me focalise sur la réduction des risques plutôt que sur « vendre du rève ». Vendre du rève, ca donne de meilleurs résultats à court terme pour lever des fonds, je le vois autour de moi tous les jours. Je préfère prendre le temps, et j’attends que ceux qui le souhaitent fassent leurs expériences eux-mêmes, et leurs erreurs eux-mêmes. Je suis passé par les différentes étapes, je sais que notre modèle est bien au-dessus de tout ce que les investisseurs peuvent obtenir sans avoir passé le cap dont je parlais la dernière fois. Et ils le comprennent d’autant plus avec de l’expérience, le plus souvent synonyme de déception.

 

On 14/09/2016 at 11:11 PM, Al1 2large said:

apres je sais pas si johny donne du 10+% net a ses investisseurs, mais si c'est le cas c interessant...faut aussi voir comment le bazard marche avec la fiscalité francaise.

Les gens qui nous ont prêté touchent des intérêts, qui sont imposables dans leur pays de résidence. UK, France, ou ailleurs, ca ne fait pas réellement de différence. L’avantage du prêt, c’est sa simplicité. J’ai un faible pour la simplicité.

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On 14/09/2016 at 11:11 PM, Al1 2large said:

mais du 10+% net sans risque et/ou sans emm**d ca n'existe pas, si?

C’est une très bonne question. Si une banque te propose un rendement de 10% par an, tu peux te faire une image assez précise à l’avance de quel va être le facteur risque du placement. Pour sortir de cette seule facon de voir, je vais te raconter une expérience précise que l’entreprise a vécu, qui dissocie risque et rendement.

En Angleterre, lorsqu’on achète un immeuble commercial, le plus souvent la TVA de 20% s’ajoute au prix d’achat. Lorsque ton intention est de transformer cet immeuble en logements résidentiels et de le revendre, ou de créer des leaseholds de 20 ans ou plus, tu as le droit de récupérer la TVA. Tu paies toujours la TVA à l’achat, et tu remplies ensuite un dossier, et suis le processus de vérification des infos de la part de HMRC (le fisc UK). Tu récupères la TVA sous 3-4 mois.

Prenons l’exemple d’un immeuble que j’achète £1m. Je dois payer £200k de TVA. L’option de financement standard est de demander un second prêt à la banque, spécifiquement pour la TVA. Sans info, vous me direz « très bien, ca ne doit pas couter cher » étant donné que le remboursement est garanti par le gouvernement UK. « The devil is in the detail » comme on dit ici. Pour tout emprunt bancaire, nous devons passer par des notaires, et la banque utilise elle aussi ses notaires. La banque ne débourse pas d’argent pour nos beaux yeux, of course, ce qui signifie que l’on doit payer ses notaires aussi. Sur une opération de ce type, le grand minimum que l’on a eu à payer est de £4k pour nos notaires et idem pour ceux de la banque, £8k au total. La banque facture aussi 1% de frais de dossier. Avant d’avoir payé le premier centime d’intérêt, les frais de £10k (ou plus) représentent déjà au moins 5% du montant du prêt de 3 mois...

Pour résumer, quand la banque te propose un placement, elle ajuste toujours le risque avec le rendement qu’elle te donne. Au jour le jour pour une entreprise, c’est différent.

Quand cette situation s’est présentée, j’ai emprunté à mes proches et amis les £200k pour 3-4 mois à 1% par mois. Une économie pour moi, d’argent, et de temps surtout. Mon temps, ou celui de quelqu’un que je dois payer pour faire le dossier bancaire. Une réduction des risques aussi, car le prêt TVA doit être accepté et enregistré par la première banque, le processus est plus compliqué qu’on peut l’imaginer, et peut retarder l’achat.

Tu me diras, je pourrais donner moins que 1% par mois, pour un placement aussi safe. Je pourrais effectivement, et lorsqu’on sera une grande entreprise j’imagine que ce sera le cas. En attendant, le fait que j’y gagne en faisant profiter l’entourage me convient très bien. C’est aussi une facon de récompenser la réactivité plutôt que le risque. Quand qqn me prête en quelques jours alors que je dois attendre des mois à la banque, la proposition n’est pas comparable. Le risque n’est pas le seul à devoir être récompensé, la réactivité a tout autant de valeur.

Donc pour répondre à ta question, il existe des situations où le préteur bénéficie d’un prêt sans emm**de, et peu risqué (ici remboursé par le gouvernement), pour plus de 10% par an :)

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On 14/09/2016 at 11:23 PM, FatuM_SharK said:

Je regarde quelque vidéo sur le net qui parle de conseil immobilier

que penses tu des techniques suivantes genre locations saisonnière

Le fait de prendre un appart de le raser et d'en faire 2 appart

combiner les 2  ?

Potentiellement, transformer un appartement en 2 appartements peut créer de la valeur. A condition que ca corresponde à la demande dans le quartier et que la mairie l’autorise. Ensuite la location saisonnière augmente la rentabilité. C’est un bon mix. Dans le cas de seulement 2 appartements, il faut juste t’organiser d’une facon qui réduise au maximum les coûts, car des coûts même faibles reduiront vite ta rentabilité.

On a fini fin juillet un immeuble de 115 appartements à Peterborough. Le plus important a été comme d’habitude d’ajouter la valeur en convertissant l’immeuble en appartements. On a ensuite cherché à optimiser la rentabilité - et l’experience du locataire par la même occasion - en installant une salle de cinéma, une gym, un service de nettoyage, de pressing, etc sur le site, services qui sont bien évidemment facturés, et occupent les deux concierges à temps plein. On a aussi mis quelques appartements en location saisonnière pour tester. On vient de décider d'augmenter le chiffre à une vingtaine, parce qu'ils partent déjà comme des petits pains sur air bnb.

Remarque intéressante, quand j’en ai parlé à un ami, il m’a demandé pourquoi ne pas acheter seulement pour faire de la location saisonnière si la demande est si forte. Pour moi la phase d’ajout de valeur reste la plus importante. Si un hotel s’installe à coté, ou si des voisins se mettent à la location saisonnière aussi, tu n’es pas à l’abri qu’un matin ton système ne fonctionne plus aussi bien. Le meilleur moyen de faire en sorte que tu sois gagnant quoi qu’il arrive, c’est d’ajouter cette valeur dès le départ. Si jamais la demande en location saisonnière à cet endroit précis baisse, tu pourras toujours repartir sur de la location longue durée, sans risquer que ca remette en cause tout ton système.

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On 14/09/2016 at 11:23 PM, FatuM_SharK said:

Est ce qu'il est impossible d'emprunter une somme X à la banque et d'arriver avec les mensualité généré par l'appartement à payer le crédit ?

Si on fait des travaux en France on a accés à un crédit impot non ?

Ton problème sera que ton appartement ne génerera pas de loyer tant qu'il sera en travaux. Le financement pour des travaux est différent du financement long terme sur un bien fini et loué. Tu dois convaincre la banque que tu sais ce que tu fais et que la valeur finale lui permettra dans tous les cas, même en cas de problème, de récupérer tout son investissement.

A priori si tu achètes un bien £1m et fais £1m de travaux, j'ose espérer que, même en France, si tu le revends £2m tu ne paies pas d'impots :) c'était ta question ?

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