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johny

[Ask Me] Reconversion et Immobilier

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Bonjour,

Thread très intéressant.

Je viens un peu tard, mais j'aurais 2 questions/remarques

- Les personnes qui investissent en retirent des intérêts je suppose, quelle est la fiscalité appliquée pour ce type de placement?

- Vous avez acheté 3 terrains en concentrant les logements sociaux sur 1 seul. D'un point de vue financier c'est évidemment plus avantageux comme cela. L'administration qui a autorisé le "regroupement" des appart sociaux dans un  seul bâtiment le font régulièrement ou c'est une exception? A première vue ca n'encourage pas la mixité.

 

Dans quelques année tu vas te reconvertir dans les immeubles de bureaux, comme ceux-si auront été reconvertis il y aura une pénurie :P

 

Bravo en tout cas.  

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Hello Milon,

Tu n'es pas en retard, on n'en est qu'au début de l'aventure :)
 

- Les personnes qui investissent en retirent des intérêts je suppose, quelle est la fiscalité appliquée pour ce type de placement?

 La plupart des financements que l'on recoit sont des prêts effectivement. Car c'est simple et flexible. Les intérêts sont taxés en fonction de la politique fiscale du pays de résidence du prêteur. En UK les intérêts sont classés comme de l'income et taxés comme tel. En France c'est imposé sur le revenu à la TMI.

Depuis qu'on a des projets de construction, il est aussi possible de prendre des parts de ces projets à partir d'un PEA donc potentiellement avec des bénéfices fiscaux. Et aussi d'acheter des parts de certains projets qui ouvrent droit à défiscaliser le revenu et l'ISF pour les résidents francais.

- Vous avez acheté 3 terrains en concentrant les logements sociaux sur 1 seul. D'un point de vue financier c'est évidemment plus avantageux comme cela. L'administration qui a autorisé le "regroupement" des appart sociaux dans un  seul bâtiment le font régulièrement ou c'est une exception? A première vue ca n'encourage pas la mixité.

Bonne question. Les trois bâtiments en question sont à quelques dizaines de mètres les uns des autres, ce qui facilite la négociation. Mais ca reste une négociation avec la mairie. Ca n'est pas seulement un question financière. Dans notre cas, la mairie nous soutient car on leur propose de régénérer un quartier, ce qui va redynamiser la ville.

 

Dans quelques année tu vas te reconvertir dans les immeubles de bureaux, comme ceux-si auront été reconvertis il y aura une pénurie :P

Bravo en tout cas.  

Ahah c'est une possibilité :)

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Hello & Bonne année,

 

J'ai un collègue Toulousain qui envisage de quitter l'informatique alors qu'il a un très bon cerveau. Il a hérité de deux appartements, et il a du mal en les louant à gagner plus que les impôts/charges.

 

Je lui ai conseiller de créer une société, d'y mettre ses biens et que sa société fasse un emprunt pour acheter des biens à rénover. Etant au chômage, il a un capital, deux ans de revenus du chômage plus les prudhommes et donc du temps.

 

Avec un capital immobilier de 300k€, combien peut-il raisonnablement espérer emprunter ? Quel sont les bonnes personnes à aller voir ? Quels sont les bons produits à rénover ? Ceux à éviter ?

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Bonne année :)


J'ai eu des retours similaires sur la location en France. C'est triste de voir la situation de certains propriétaires. Les prix sont en baisse, les locataires ne paient pas toujours, et comme tu le dis c'est difficile de s'y retrouver financièrement.
Sans compter que s'occuper de louer des appartements, en plus d'être un investissement, c'est aussi un travail.


300k euros c'est la valeur des biens ? Il n'y a pas d'emprunt bancaire ?

S'il transfère ses biens dans une société, quel coût cela représente-t-il ?

Si cela représente un coût, et qu'il n'a pas de revenu à son nom personnel, donc une faible imposition, pourquoi lui as tu conseillé le transfert à une société ?


Une banque prète en prenant une hypothèque sur un bien immobilier à hauteur d'une certaine limite. S'il n'y a pas d'emprunt sur ses deux appartements, il pourra emprunter environ 200k euros. Une banque ne prétera pas plus à une société dirigée par une personne sans expérience sur la base d'un projet potentiel de rénovation de biens.

 

Quel sont les bonnes personnes à aller voir ? Quels sont les bons produits à rénover ? Ceux à éviter ?

Ta question est trop large pour pouvoir répondre. L'expertise de développeur immobilier repose en grande partie sur sa connaissance de son marché local. Donc impossible de répondre si facilement malheureusement.

 

Edited by johny

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Avec plaisir promethee :)

Les questions sur ce thread se sont un peu essouflées, mais il se passe toujours beaucoup de choses à Londres et autour de Londres.
Si tu veux garder un oeil sur le marché immobilier UK, et sur Homes of England, donne moi ton email par MP et je t'ajouterai à notre newsletter.

La dernière pour info :
 

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Les investisseurs immobiliers se tournent vers la périphérie de Londres

Les actifs se situant de 30 à 60 minutes de Londres connaissent depuis janvier 2016 la plus forte augmentation du marché. Tous les biens développés par Homes of England se situent dans cette zone.
 
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Pour lire l'article dans son intégralité, veuillez cliquer sur le lien suivant :
L'article du Telegraph
 
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Le 23/11/2014 à 21:57, johny a écrit :

Excellente question !

 

De plus en plus de banquiers que nous rencontrons, qui sont responsables de prêter au développement immobilier, deviennent plus prudents lorsqu'il s'agit d'un projet à Londres même, et de plus en plus d'entre eux nous disent préférer le profil de risque de nos projets que ceux des projets à Londres.

 

Il y a effectivement de réelles inquiétudes sur le centre de Londres. En comparaison Londres est aujourd'hui 30% à 40% plus cher que Paris. La forte montée des prix est une des raisons pour lesquelles nous travaillons en dehors de Londres. Les lois de la physique s'appliquent toujours quoi qu'il arrive, et les salaires ne suivent pas la montée des prix, ce qui incite à habiter plus loin du centre.

 

Il y a quelque chose de très important à comprendre dans ce métier. Et ca doit être très contre intuitif parce que peu de gens en sont conscients. S'il y a une seule chose à retenir de ce thread c'est la chose suivante : S'assurer qu'il y aura une forte demande pour un logement est encore plus important que son prix d'achat.

 

Je suis toujours très étonné de la proportion des gens qui sont excités par le fait d'acheter loin de chez eux, dans un pays "pas cher" sans vraiment y connaître et y comprendre la demande. Il y a eu par exemple une tendance il y a quelques années en Angleterre d'acheter dans le sud de l'Espagne. Ca paraissait l'opportunité du siècle, les gens s'y sont engouffrés par centaines. Ils ont acheté à un prix qui ne leur paraissait "pas cher". Et puis ils ont saturé le marché, la demande n'était pas là. Les biens sont restés vides, leur argent bloqué et leur investissement est devenu perdant.

 

Sur Seckloe House nous avons fait 50% de ROI (nous avons doublé la valeur de l'immeuble et possédons 50% de parts) ce qui n'est pas mal. Un bon projet immobilier a un ROI de l'ordre de 20-25%, et les risques sont rarement aussi faibles que les nôtres. Cela dit, notre vraie victoire c'est d'avoir trouvé cette perle d'immeuble à un endroit où il s'est rempli en une semaine. Et à un endroit où la demande restera forte dans le futur.

 

Nos marges ne nous mettent pas en danger financièrement si le marché UK baisse. Le marché a baissé de 20% en 2008. Et nous pouvons encaisser une perte deux fois plus élevée (ce qui n'est jamais arrivé historiquement) sans être dans le rouge...

 

Ce qui pourrait nous mettre en danger en revanche, c'est une forte baisse de la demande. Ce qui est rassurant c'est qu'en 2008 la population n'a pas fui l'Angleterre en masse....  Si la crise arrive à Londres, nous prévoyons que la demande augmentera dans le centre des villes périphériques où nous achetons, car davantage de gens chercheront à réduire leur loyer. Le prix au m² y est aujourd'hui 4 fois plus faible qu'à Londres...

 

Donc pour répondre à ta question Breizhfox, notre stratégie est robuste dans le pire des cas dans l'hypothèse d'une crise à Londres. Personnellement je ne la vois pas arriver à court terme. Mais il est plus difficile de prévoir le futur que de parer aux éventualités ;)

Dans tous les cas, crise ou non, nous prévoyons une plus forte croissance de la demande en périphérie qu'à Londres, pour de nombreuses raisons.

Coucou,

Toi qui est sur place, comment est perçu le brexit ?

Y a t il un impact sur ton activité ?

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il y a une heure, Gilles C a écrit :

Coucou,

Toi qui est sur place, comment est perçu le brexit ?

Y a t il un impact sur ton activité ?

En tout cas les fonds immobilier UK prennent très cher.

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Le Brexit…. Je pourrais en discuter des heures, je vais essayer de faire aussi synthétique que possible !
Je te remercie Gilles de citer ce que je disais sur Londres vs la périphérie, déjà en 2014. Le Brexit met aujourd’hui ce sujet précis sous les projecteurs. Je ne pense pas que les médias francais fassent la différence, car de l’extérieur et sans connaitre le sujet ils se limitent à parler de l’immobilier au Royaume-Uni, tous secteurs confondus, résidentiel, bureaux, luxe, tout dans le même panier. Ici forcément on est plus précis. Toutes les inquiétudes des gérants de fonds que je connais se portent sur leur exposition dans le centre de Londres. J’ai fait le choix en 2013 d’investir exclusivement en périphérie. J’en ai parlé dans ce thread. A l’époque tout le monde ne jurait que par Londres. Car les prix montaient et le luxe rapportait plus. J’ai préféré la sécurité de fondamentaux robustes. Ca rend le sujet d’autant plus intéressant post Brexit.

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On 07/07/2016 at 10:36 AM, Gilles C said:

Coucou,

Toi qui est sur place, comment est perçu le brexit ?

Merci de poser la question de cette facon Gilles. J’apprécie l’ouverture d’esprit qu’elle démontre.
Après le Brexit j’ai d’abord été étonné que tant de personnes me demandent si tout va bien ici. Leur point commun : tous sont des résidents francais. En creusant leurs inquiétudes, je me suis rendu compte à quel point les médias francais matraquent que la situation du Royaume Uni est dramatique. Ici, beaucoup me parlent d’opportunité ? Comment le décalage peut être aussi grand ? J’y reviens ensuite.

Deuxième chose dans ta question : tu mentionnes que je suis « sur-place ». Malgré le fait qu’on essaie de nous donner l’impression que le Brexit concerne le RU, il concerne l’Europe. Quand les médias relacheront la pression émotionnelle et qu’on pourra regarder les chiffres, on s’apercevra peut etre que le Royaume Uni est mieux armé que la France post Brexit. Ce jeudi, la Bank of England avait la possibilité de baisser les taux. Finalement, elle a jugé les conséquences du Brexit bien plus faibles que prévues et n’a pas baissé les taux. Pourquoi le FTSE 100 est-il plus haut aujourd’hui que pre Brexit ? Pourquoi le CAC 40 perd-il toujours 6% sur l’année ?

La presse parle d’un impact dramatique sur la City. Le fait de ne pas avoir rejoint la zone euro a-t-il brisé la City ? Au contraire. La presse parle même de la possibilité de déplacer la City à Paris. C’est dire à quel point on peut dire n’importe quoi.

Il y a deux aspects à prendre en compte. Economiquement, ce sera dans l’intérêt de l’Europe comme du RU de conserver des relations économiques similaires aux relations actuelles. 10% des exportations francaises vont au RU par exemple ? Et on connait le poids des intérêts économiques en général. Ils ne sont pas ignorés ! Les enjeux et les conséquences du pétrole sur la Syrie en sont un exemple suffisant. La solution de loin la plus probable sera celle d’accords économiques similaires à ceux actuels.

Autre chose à prendre en compte : les intérêts des pays européens à court terme. Tous ont peur d’une contagion. Si d’autres pays veulent suivre le RU, l’Europe peut vite voler en éclats. Quel meilleur moyen de l’éviter que de dramatiser le cas de celui qui souhaite sortir ? L’urgence est de calmer les envies de sortie, et de casser l’opportunité pour l’extrème droite de profiter de l’occasion.

Mais ca ne répond pas à ta question :)
 C’est d’ailleurs difficile de retranscrire une perception générale car le Brexit fait couler beaucoup d’encre et les opinions sont très divisées.

On sort de la période immédiatement post Brexit et on commence à s’apercevoir que les conséquences sont bien plus faibles qu’annoncées (comme d’habitude ?). Le FTSE 100 est déjà reparti à la hausse. Reste l’immobilier. Tout le monde a peur pour l’immobilier. Tout le monde a entendu parler des fonds qui ont gelé les retraits. J’y reviens plus tard. La nature de l’immobilier fait qu’il faut 3 mois pour faire une vente et qu’on ne connaitra pas l’impact réél sur les prix avant quelques mois. Ce que je peux te dire, c’est que je travaille dans l’immobilier et que je ne connais personne qui brade quoi que ce soit :)


Chez Homes of England on a eu des appels post Brexit pour acheter nos biens. Pour donner un exemple, on a acheté un immeuble en janvier à £6.5m à Horsham au sud de Londres, et on a une offre ferme post Brexit à £8.2m. Ca n’est pas trop mal, mais on la refuse car on préfère garder l’immeuble et le convertir. C’est dire si ca va mal ;) J’ai recu plusieurs appels de développeurs ces dernieres semaines. Ils souhaitent nous acheter nos biens que l’on n’a pas encore convertis, pour les convertir eux-même. Soit ils tentent de faire des offres à des gens très inquiets qui peuvent potentiellement brader, soit ils se tournent davantage vers la périphérie de Londres, ca je ne peux pas le différencier.

Edited by johny

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On 07/07/2016 at 0:00 PM, Luckylouser said:

En tout cas les fonds immobilier UK prennent très cher.

Comme je le disais, tout le monde a lu ca :

http://www.lemonde.fr/economie/article/2016/07/07/brexit-pourquoi-l-immobilier-britannique-vacille_4965584_3234.html

Il s’agit de 6 fonds tous spécialisés dans les bureaux au centre de Londres. Ca n’est pas représentatif de l’immobilier au sens large. Et c’est important de préciser, au cas où ca n’était pas clair, que rien ne prouve que leur prix a baissé pour l’instant... Il ne s’agit que de demandes de retraits de la part d’investisseurs. Maintenant que l’annonce a été faite que la taxe sur les sociétés va passer de 20% à 15%, il est possible que la tendance s’inverse.

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On 07/07/2016 at 10:36 AM, Gilles C said:

Y a t il un impact sur ton activité ?

Il y a des bonnes et des mauvaises nouvelles. La baisse de la taxe de 20 à 15% a un impact très positif sur Homes of England. Sachant que nous avons conservé tous nos immeubles pour l’instant et pas encore payé de plus value c’est plus qu’une bonne nouvelle et une grosse économie en vue.

Je te copie un lien vers la newsletter qui répond le mieux à ta question :

http://us9.campaign-archive2.com/?u=4e66a4128635d3da73c442f7b&id=6c68b7388a&e=608d21958b


Jusqu’à aujourd’hui, tous les gros acteurs du développement immobilier se concentraient sur Londres. Car il y a un marché du luxe sur lequel de riches investisseurs peuvent payer le prix fort. Avec seulement 15 immeubles et des projets aux montants bien plus faibles que ceux de Londres, Homes of England est le leader dans la conversion de bureaux en périphérie de Londres. Plus pour longtemps si les gros acteurs viennent jouer sur nos plates-bandes…

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On 12/07/2016 at 11:31 PM, Byshop said:

le long terme...

plus on s’en rapproche plus il s’éloigne ? ;)

J’aime toujours autant la notion de long terme... c’est probablement pour cette raison que j’ai construit mon entreprise pour qu’elle soit suffisamment robuste et crée des marges suffisantes pour encaisser la variance. Si on veut survivre dans la durée, il faut prévoir d’encaisser des "downswings" plus violents que le Brexit.

Je repense à des discussions que j’ai eu récemment au sujet de notre immeuble de 115 appartements qui seront terminés à la fin du mois. L’immeuble est valorisé à £21m et nous aura couté £14m (£3.5m à l’achat + travaux, notaires etc). La personne a beau avoir devant elle un bien immobilier physique, terminé, dans le secteur (résidentiel abordable) et le lieu (périphérie de Londres) les plus solides du moment. Un bien valorisé par des experts indépendants. Et une valorisation qui permet d’encaisser une baisse de 33% du prix du marché. Très souvent elle va quand même me répondre : « oui mais avec le Brexit ? ». La difficulté de séparer les émotions des faits reste toujours aussi difficile. Les joueurs de poker le savent mieux que quiconque ;)

Pour être totalement honnête avec toi, je suis très inquiet pour vous. Le Brexit vient encourager la tendance aux taux faibles voire négatifs en Europe. En France, 1,500 milliards d’euros sont placés dans des assurances vie qui ont l’obligation de placer dans des obligations d’état à taux négatif. Si les taux faibles se maintiennent, et c’est le FMI qui le dit, d’ici 2020 24% des assureurs ne seront plus solvables. Par contre ce sujet, comparé à l’immobilier au RU, on n’en entend pas parler. Les gens continuent de mettre leurs économies dans des assurances vie car leurs conseillers à qui ils font confiance touchent leur plus grosse commission sur ce produit.


Pour finir sur du poker, tu peux comparer le Brexit pour nous à la sensation que tu as eue lorsque tu as perdu une cave hier soir. Dans la même session tous les meilleurs joueurs que tu connais te confirment que ton jeu est parfait face à ton adversaire. Et il n’est pas prêt à quitter la table avant 10 ans. L’un dans l’autre c’est positif, négatif ?

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Salut johny, 

 

Bon déjà je me sens obligé de dire que j’étais complètement fan du coach de poker. Même si je regardais tes vidéos plus pour le spectacle que pour m'inspirer de ton jeu. :D 

D'ailleurs c'est bien dommage qu'aujourd'hui il n'y est plus de place pour les "dingos" dans ton genre. snif

Enfin bref, c'était une autre époque.

 

Je viens tout juste de découvrir ce thread et ton site que j'ai dévoré d'une traite. 

Ma première réaction............"put**n mais ce mec est un génie, quoiqu'il fasse il est au top!" Le poker, l'immobilier, Alexia Portal...:P

 

Il apparaît clairement que ça soit dans le poker ou dans l'immobilier, que ce qui te donne un avantage certain c'est le fait d'avoir 1 temps d'avance.

 

Donc première question: comment fait-on pour avoir un temps d'avance? 

 

Et maintenant des questions  sur l'immobilier pour le noob que je suis.

 

Bon déjà d'après ce que j'ai lu, et si je me trompe pas en moyenne vous réalisez un projet par an. La prospection, est donc cruciale.

 

Est ce que tu peux me donner les critères de sélection principaux d'un projet?

 

Est ce que le marché permet (et permettra d'après toi à plus ou moins long terme) de faire une prospection "sereine" pour ne pas être dans l'obligation d'accepter un projet relativement "risqué" ?

 

Est ce que vous faite de la prospection continuellement? 

 

Est ce que vous avez développé un réseau vous permettant de devancer la concurrence  sur certains projets?

 

Est ce que  vous répondez à des appels d'offres?

 

Ensuite sur votre site j'ai été surpris par un chiffre sur le projet Seckloe House que vous prenez en exemple, c'est le coût des travaux.


Comment faites vous pour être 30% en deça du prix du marché?

 

Voilà pêle-mêle les questions que j'avais envie de te poser. :)

 

 

 

 

 

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Salut Johny, 

Je n'y connaît pas grand chose en immobilier alors pardonne mes questions de noob. 

- Si je devais faire un investissement locatif comme l'achat d'un studio ou d'un T2 quelle avantage y a t'il à passer par une SCI plutôt que sans? (Je précise que c'est l'achat d'un bien en vu de le louer, faire te opération nulle en quelque sorte)

 

- Quel est l'argument principal qui doit me sauter au yeux quand je prospecte des appartements en vue d'un achat? 

 

- Question subsidiaire car je sais que tu maîtrises le sujet: à bientôt 30 ans je réfléchie à ma retraite, quel est aujourd'hui le meilleur moyen d'assurer une retraite décente au vue de l'économie aujourd'hui? Assurance, placement, immobilier, cash sous l matelas, autres? 

 

Merci ci à toi 

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Je peux répondre à ta première question sur l’intérêt d'une sci, avec l'approbation de Johny ça serait cool qu'il confirme les dires de mon notaire, conseiller bancaire.

Le seul avantage d'une sci réside dans la facilité de transmission du patrimoine, point barre, seul petit intérêt supplémentaire en cas de mur commerciaux.  

Je suis un gros chatteux en ce moment sûr que jo va répondre avant la semaine prochaine :ph34r:

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Bonjour@johny 

 

Est-ce légitime de se demander pourquoi après 7 ans de poker :

- avec une période dite professionnelle et pour partie en high stakes où les gains glanés online (affirmation à infirmer ou non) n'ont a priori été soumis à aucun impôt direct

- un sponsoring qui a ouvert des participations à des tournois aux buy-in conséquents et a priori aussi sans imposition sur les gains éventuels (idem que plus haut). Hendon Mob Live total earnings G. De la Gorce: $262.143

- une activité de coaching d'autres joueurs due à ses compétences

 

... l'investissement financier personnel dans un nouveau projet immobilier n'était que de £50000 ?

- avec en plus le concours de trois autres associés et les emm**des qui peuvent aller de paire

- en connaissant l'idée germée plus tard d'emprunter à la famille et aux amis pour des sommes et projets plus importants

 

... ce qui laisse penser que cette somme était proche du plafond de ressources ou bankroll à l'époque !?!

 

Merci de ton attention et bonne suite :)

Edited by cyrdeparis

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On 17/07/2016 at 2:10 PM, skillvins said:

Salut johny, 

 

Bon déjà je me sens obligé de dire que j’étais complètement fan du coach de poker. Même si je regardais tes vidéos plus pour le spectacle que pour m'inspirer de ton jeu. :D 

D'ailleurs c'est bien dommage qu'aujourd'hui il n'y est plus de place pour les "dingos" dans ton genre. snif

Enfin bref, c'était une autre époque.

 

Ca n’est pas une question mais j’y réponds quand même ;)

Quand des joueurs de High Stakes comme Phil Galfond ont lancé leurs sites de coaching, pour moi ils sciaient la branche sur laquelle ils étaient assis. Bien sûr quasiment aucun des joueurs qui regardaient leurs vidéos n’allaient jouer directement contre eux. Mais j’ai toujours pensé que la communauté des joueurs sous-estimait à quel point l’edge entre joueurs pouvait se réduire vite avec ces vidéos et à quel point elles étaient négatives pour l’écosystème du poker.

J’ai été sponsorisé à partir de 2007. Les sites nous ont demandé de faire des vidéos et ils étaient contents que l'écart de niveau entre joueurs se resserre. Lorsque l’edge entre les joueurs se réduit, l'argent circule davantage dans les 2 sens avant d'être gagné par les meilleurs joueurs et cashed out. Et ca génère plus de rake pour le site.

Dans la réalité ca ne se passe pas exactement comme ca. Tous les joueurs récréatifs n'ont pas envie de travailler leur jeu autant que les pros.... Le niveau des joueurs sérieux s'est rapproché de celui des pros. Pendant que les joueurs vraiment récréatifs se sont fait tellement distancer qu'ils se sont fait raser de plus en plus vite, par des joueurs qui comprenaient de moins en moins à quel point c'était important que tout le monde prenne du plaisir à jouer. Les joueurs récréatifs ont fui l'écosystème du poker online.

Les intérêts des sites et ceux des joueurs n'étaient pas alignés. Et je ne voulais pas participer à ce mouvement d'après moi contre productif par mes vidéos avec pour seul avantage de faire mousser mon ego. C'est pour ca que j'ai fait des vidéos moins techniques. En 2011, je trouvais que le mouvement était déjà devenu irréversible et que le poker online n’avait plus assez de potentiel à long terme. C’est le moment où j’ai arrété de jouer. Ca n’a pas été la seule raison. J’avais aussi 30 ans et je voulais construire qqc d’autre. Mais ca a été un élément important, j’ai du mal à rester dans un secteur dans lequel je ne crois plus à 100%.

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On 17/07/2016 at 2:10 PM, skillvins said:

Je viens tout juste de découvrir ce thread et ton site que j'ai dévoré d'une traite. 

Ma première réaction............"put**n mais ce mec est un génie, quoiqu'il fasse il est au top!" Le poker, l'immobilier, Alexia Portal...:P

 

Il apparaît clairement que ça soit dans le poker ou dans l'immobilier, que ce qui te donne un avantage certain c'est le fait d'avoir 1 temps d'avance.

 

Donc première question: comment fait-on pour avoir un temps d'avance?

 

Merci pour ton compliment !

Question difficile :) Je te réponds ce qui me vient en premier à l’esprit :

J'ai souvent l'impression que les gens autour de moi ont une vision du monde fixe et stable. C'est peut être pour ca qu'ils ne ressentent pas forcément le besoin de comprendre les changements autour d'eux, qui pourraient leur permettre d'anticiper ? Si ton monde est immuable, pourquoi chercherais-tu à y déceler des signes de changement ? Imagine toi sur un bateau à voile, que tu diriges. Si tu sais que les vents et les courants sont changeants, et qu'il te faudra les comprendre et les analyser pour te rendre où tu veux aller, tu anticipes naturellement la situation et tu guettes les signes de changement. Si ta vision du monde est que tu n'es pas sur un bateau mais dans une voiture qui roule sur une ligne droite, alors qu'y a t il à regarder ? Si par hasard tu rèves d'etre sur la ligne droite, mais qu'en réalité tu es bien sur un bateau au milieu de l'ocean, ton bateau va et vient au gré des éléments. Et tu ne vois pas les signes de changement des vents et des courants, tout simplement parce que tu ne les cherches pas.

Dans ma démarche de naviguer ma vie, j'ai tendance à toujours penser à assez long terme. Je regarde donc peut être plus les événements autour de moi comme des causes plutôt que des conséquences, je les vois peut etre plus naturellement comme des signes de changement ?

Anticiper c'est avant tout du bon sens. C'est ouvrir grand les yeux, et observer et prendre en compte tous les paramètres. Comme le marin, qui n'a pas besoin d'être un génie pour naviguer son bateau.

Je dirais aussi qu'il ne faut pas apporter trop d'importance à ce que pense la majorité autour de soi. Je me suis fait traiter de fou à peu de chose près à chaque fois que j'ai pris une décision qui s'est révélée bonne pour moi. Quand j'ai commencé le poker par exemple. Quand j'ai arrété aussi :)

Autre chose qu'on fait sans arrêt en jouant au poker, c'est d'agir sans attendre d’avoir de certitude. Et on réévalue sans arrêt la meilleure décision. Si tu retournes sur ton bateau de tout à l'heure, ne pas tirer la voile est une décision de chaque instant, tout autant que la tirer. Sur la ligne droite par contre, changer de direction apparait comme une décision, alors que ne rien faire donne l'illusion de ne pas être une décision.

En 2007 j’ai déménagé à Londres sur la seule base du témoignage de mon père sur sa relation avec le fisc francais. Je n’ai pas fait de longues recherches sur le sujet. Il m'a juste décrit rapidement son expérience de leurs méthodes. Moins de 2 ans plus tard le fisc changeait les règles et réclamait de l’argent rétroactivement à tous mes amis proches résidents francais. J’avais essayé de les convaincre de venir à Londres, mais personne ne croyait que le fisc puisse tenter de les racketter comme il l’a fait à partir de 2010. Je comprends que c'était dur à imaginer car la situation ne s'était jamais présentée. Pour tout le monde, le prix du changement était trop élevé par rapport au risque. Finalement j'ai peut etre simplement une très faible résistance au changement.

Edited by johny

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On 17/07/2016 at 2:10 PM, skillvins said:

Et maintenant des questions  sur l'immobilier pour le noob que je suis.

 

Bon déjà d'après ce que j'ai lu, et si je me trompe pas en moyenne vous réalisez un projet par an. La prospection, est donc cruciale.

 

Fin juillet on a terminé un immeuble de 115 appartements. Début août, on a lancé les travaux de conversion d'un immeuble en 52 appartements, et la semaine dernière on a commencé les travaux de conversion d'un autre immeuble en 92 chambres étudiantes. Un projet par an ce serait les vacances :)

 

On 17/07/2016 at 2:10 PM, skillvins said:

Est ce que tu peux me donner les critères de sélection principaux d'un projet?

La localisation, la demande locative dans la zone, le prix au m², le potentiel d’amélioration du permis de construire existant, le temps de transport jusqu’au centre de Londres.

 

 

On 17/07/2016 at 2:10 PM, skillvins said:

Est ce que le marché permet (et permettra d'après toi à plus ou moins long terme) de faire une prospection "sereine" pour ne pas être dans l'obligation d'accepter un projet relativement "risqué" ?

Partir skier s’il n’y a absolument pas de neige c’est risqué. Peu de gens s’y aventurent. Pourquoi dans le business tout le monde se sent-il obligé de faire la même activité coute que coute, quelles que soient les conditions, je ne le comprends pas. Si tu me proposes un projet trop risqué, comme faire du ski sur des cailloux, je te répondrai poliment non ;) Je n’imagine pas avoir jamais l’obligation d’accepter un projet que je considère trop risqué.

 

 

 

On 17/07/2016 at 2:10 PM, skillvins said:

Est ce que vous faite de la prospection continuellement? 

 

Est ce que vous avez développé un réseau vous permettant de devancer la concurrence  sur certains projets?

La prospection, c’est un système à mettre en place. On ne cherche pas à acheter un immeuble spécifique. On construit des relations avec un réseau d’agents qui nous tiennent au courant des opportunités du marché. Pour un achat, on peut faire 50 offres. Pour répondre simplement, oui le processus est continuel.

 

On 17/07/2016 at 2:10 PM, skillvins said:

 

Est ce que  vous répondez à des appels d'offres?

Ce sont les entreprises de construction qui répondent aux appels d’offres. Nos premiers projets nous les avons développé avec nos équipes. Maintenant, on fait souvent appel à des entreprises externes qui nous font des devis à prix fixe.

 

On 17/07/2016 at 2:10 PM, skillvins said:

Ensuite sur votre site j'ai été surpris par un chiffre sur le projet Seckloe House que vous prenez en exemple, c'est le coût des travaux.


Comment faites vous pour être 30% en deça du prix du marché?

On a utilisé nos équipes en interne. On a optimisé nos achats et nos process. On a utilisé de la main d’œuvre de qualité et à très bon prix.

 

Edited by johny

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