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johny

[Ask Me] Reconversion et Immobilier

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Bien plaisir d'avoir de tes news sur le CP.

Pour avoir réhabiliter pas mal de logements dans le passé, je sais combien cette activité est compliquée (notamment dans le choix des biens)et surtout gourmande en capitaux.

C'est sur ce dernier point que se porter ma question car c'est peu de dire que le nombre de biens développés en si peu de temps est impressionnant.

A moins de bénéficier d'un capital de départ a investir très très important, le recours au crédit me parait indispensable (tu me dis si je me trompe)

cette étape a t'elle été compliquée ?

Qu'elle est la durée moyenne entre l'achat d'un bien et sa revente?

N'hesite pas a donner des détails, je suis friand de ce genre de détails.

Merci.

Hello touareg,

Comme tu le sais alors c'est un beau métier, et plein de surprises :)

Le recours au financement est effectivement crucial.

Nous avons financé nos premiers projets nous-mêmes sans passer par les banques car elles demandent en général d'avoir déjà réalisé des projets similaires avant de prêter. Quand je dis nous-mêmes, ca veut dire ma BR personnelle, et l'aide de ma famille et de mes amis à qui je verse des intérêts fixes tous les ans/trimestres/mois selon leur choix.

Je peux te donner les chiffres de Seckloe House (12 apparts) dont j'ai mis les photos plus haut :

- prix d'achat de l'immeuble : £400k

- frais légaux et taxes £70k. Les taxes sont raisonnables, mais sur celui là nous avons dû payer £40k pour une autorisation spécifique.

- £700k de travaux

- £150k d'intérêts

L'immeuble est aujourd'hui loué pour £169,200 brut par an et estimé à £2,750,000 (nos prévisions étaient un prix final entre £2m et £2.5m au départ).

Nous avons maintenant fait un emprunt à la banque qui nous a permis de récupérer notre investissement, ce qui nous donne l'option de rembourser nos préteurs s'ils le souhaitent, ou de commencer un nouveau projet si, comme dans la majorité des cas, ils souhaitent continuer à toucher des intérêts.

Les loyers couvrent largement le remboursement du prêt de la banque et le remboursement des intérêts à venir. Nous gardons l'immeuble dans notre portefeuille et la plus value sera réalisée, ou non, lorsque nous en aurons besoin.

En attendant, la plus-value "dort" dans l'immeuble, augmente nos fonds propres, et sert à garantir la sécurité de nos emprunts futurs.

Les durées moyennes sont de 4 mois entre le moment où nous faisons la première visite et l'achat final, 6 mois de travaux pour les petits immeubles, jusqu'à 1 an pour les plus gros, et entre une semaine pour trouver des locataires et les 6 mois que nous avons prévu pour revendre.

Pour la faire courte, un projet dure environ 18 mois.

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quelles etaient tes autres sources de revenu pendant la 1ere année?

 

Jai cru comprendre que tu avais sick run bad pendant tres longtemps au pok, est ce que cela a joué dans ta décision de stop? Ou est ce que cette décision a été juste motivé par des données "objectives"?

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Merci beaucoup de prendre le temps de nous parler de ton activité et de nous répondre avec autant de détails. C'est vraiment intéressant.

 

Peux tu nous en dire un peu plus sur ta collaboration avec un membre du CP ? Peut être a t'il envie de venir partager son expérience ici...

Edited by Muzilheg

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Merci beaucoup de prendre le temps de nous parler de ton activité et de nous répondre avec autant de détails. C'est vraiment intéressant.

 

Peux tu nous en dire un peu plus sur ta collaboration avec un membre du CP ? Peut être a t'il envie de venir partager son expérience ici...

Bonjour membres du CP, 
 
Mon nom est Charles Deroulers

Au risque de vous décevoir, je suis un lecteur du club poker depuis longtemps mais seulement membre depuis une semaine (en particulier pour avoir les news du thread de johny sur ma boite mail). 

Un petit mot sur moi;
 J’ai découvert le poker online avec l’élaboration du team winamax en 2007; mais le jeu en lui meme bien avant, avec le film « rounders ».
 
Ayant récemment terminé une école de commerce j’ai joué (très récréativement et en petit buy in), principalement en mtt sur winamax (pseudo charl270488).
J’ai vite compris que je n’avais pas le profil pour être un très bon joueur. 
 
A mon sens en plus d’un travail acharné et passionné, certains ont une véritable prédisposition au jeu qui peut faire d’eux les meilleurs. Ce n’est malheureusement pas mon cas. Je conserve donc évidemment le poker dans la case loisir :)
 
J’ai toujours voulu avoir une activité stimulante et sortant un peu de l’ordinaire. La perspective de me retrouver avec un numéro dans une multinationale me déprime à l’avance. C’est aussi de là que vient ma fascination pour le poker. 
 
Après avoir entendu Guillaume parler de sa reconversion via une émission radio en septembre 2013, j’ai directement voulu le contacter. J’avais déjà travaillé dans l’immobilier en France et cela m’avais plu. Il m’a proposé de le rencontrer à Londres et nous avons eu un échange très intéressant du fait de nos points communs mais surtout de nos différences.
 
En découvrant le business j’ai été véritablement impressionné. Je m’attendais à rencontrer un entrepreneur qui débute sur quelques projets d’appartements. C’est pourtant un travail sur de gros volumes immobiliers et une vision de rendement à long terme qui a été mis en place. 
 
Deux raisons à cela selon moi: 
-Guillaume a un haut niveau d’analyse, de calcul, d’appréciation des risques et des opportunités. (J’ai d’ailleurs plus l’impression qu’aux high stakes online à l’époque, il était plutôt trader que joueur)
-Il s’est associé avec deux personnes clés: 
Nick Sellman qui est un excellent entrepreneur et négociateur 
Alfred Buller qui est le mentor idéal (présenté par Guillaume plus haut).
 
Vous me direz et moi? 
Je travaille pour le moment sur la documentation, le site web, et l’investissement.
 
Guillaume arrive à un moment ou déléguer devient presque obligatoire, et à moyen terme, des choses doivent avancer. En plus de la doc et du site web. la société prend du volume et de nombreux projets apparaissent. 
 
Jusqu’à maintenant en plus de la participation des banques, les apports de capitaux sont effectués par des proches (famille, amis, joueurs de poker) mais également des particuliers ayant eu connaissance des rendements et qui sollicitent Guillaume. 
 
Sur des résultats aussi intéressants que ceux présentés par la société, l’investissement peut être à l'avenir professionnalisé. Cela passe en ce moment par un travail préliminaire avec un banquier privé et un gestionnaire de patrimoine.
 
Merci 
Edited by carl drl

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Thread très intéressant !

 

Merci !

- Quand tu as commencé à t'attaquer aux small stacks du monopoly, tu étais déjà en société à ce moment là ou c'était des achats à ton compte personnel? A quelle moment as-tu franchis le pas?

La première chose que nous avons faite est d'acheter pour retaper et revendre. Dans ce cas il est plus intéressant ici en UK de le faire au travers d'une société. Le pas est assez rapide à franchir, il faut 15 mn pour créer une entreprise online :)

J'ai ensuite acheté 2 maisons avec le but de les garder à long terme et de les louer. Celles là ont été achetées à mon nom.

Les immeubles que l'on convertit aujourd'hui sont chacun acheté par une nouvelle société pour chaque projet. C'est nécessaire pour sécuriser l'ensemble si jamais un projet a un problème (la gestion des risques est la priorité numéro 1 comme tu l'as sans doute remarqué ;) ).

 

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- Je ne sais pas si tu veux en parler publiquement, mais si oui, combien avez-vous investis en fond propre dans la société?

Aujourd'hui, 95% de ma BR est dans les fonds propres. Ca explique un peu l'obsession pour la minimisation des risques, et réciproquement... ;)

 

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- Comment avez-vous fait pour passer d'un achat/revente d'une maison à l'achat d'un immeuble de bureaux à 2,5M£ GDV ? Deal avec une banque? Investisseurs externes? Je me pose la question car avec mes gains au poker, j'ai également acheté des biens immobiliers (à mon compte personnel) pour louer/revendre. J'aurai aimé me lancer dans exactement le même concept que le tien mais aucune banque n'aurait été prêt à me suivre sur des investissements aussi élevés que 2,5M£. Quelle a été votre stratégie?

Tu as raison, le premier achat / revente n'a demandé que £200k. Les deux premières années je n'ai utilisé que ma BR pour financer les premiers projets. J'ai donné les chiffres de Seckloe House plus haut. A partir de ce projet là, une fois que nous avions l'expérience, l'équipe, et des projets solides, le financement est venu de ma BR, de ma famille et de mes amis, à qui je suis très fier de pouvoir donner des compléments de revenu, et pour certains déjà assez d'intérêts pour qu'ils prennent leur retraite. ;)

Dans ma quête de rencontrer tout le monde, j'ai été en relation avec des hedge funds qui ont voulu investir dans nos projets. Ils sont capables de faire un gros chèque et c'est tentant de l'accepter. Cela dit, une des choses les plus importantes pour moi est de toujours travailler avec des gens qui partagent nos valeurs et nos ambitions à long terme.

Je n'ai pas eu cette impression avec les hedge funds que j'ai rencontré. Je n'ai pas envie de "travailler" avec quelqu'un, ou une organisation, qui met des astérisques dans les contrats et qui n'a aucun état d'âme à vous ruiner si ca lui est profitable :(

A la place, j'ai emprunté davantage à mes amis et à ma famille... et crois moi c'est bien plus valorisant de leur faire gagner de l'argent à eux. Leur surprise que je sois capable de leur donner tel rendement avec une sécurité maximale, et leur gratitude, m'a prouvé que je leur suis utile et que nous avons tous à y gagner.

J'ai envie de partager et de faire grandir l'aventure avec le maximum de gens qui adhèrent à notre vision. A court terme il faut avouer que c'est plus difficile à gérer d'emprunter de nombreuses petites sommes plutôt que de recevoir un gros chèque. A long terme ca me semble bien plus intéressant de créer un large network de partenaires, qui créera naturellement de nouvelles opportunités :) . Il est plus que probable que le bouche à oreille va devenir maintenant notre axe principal de développement.

 

Edited by johny

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- Quand tu parles de network, est-ce que la plupart sont encore en externe ou vous comptez déjà des architectes etc.. dans votre équipe?

Yes, la plupart sont encore en externe. Nos architectes par exemple travaillent à 100% pour nous en ce moment. On leur donne beaucoup de travail :) qu'ils doivent souvent finir le soir et le we. C'est une bonne question, nous pourrions les embaucher à temps plein. Cela dit, quand une boite grossit vite il y a énormément de choses à gérer et il faut affecter des priorités. Aujourd'hui nous n'avons pas le luxe de passer du temps à embaucher pour économiser un peu de frais :(

En tout cas bravo pour t'être lancé et d'avoir réalisé ces résultats en si peu de temps !

Thanks !

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Question con : C'est quoi exactement votre principe novateur à protéger ? Le quartier ?

Tu fais allusion je suppose au fait que j'ai dit que nous avons choisi de ne pas dévoiler notre stratégie jusqu'à aujourd'hui.

C'est intéressant de voir comment tu as transformé la formulation ;)

Nous sommes souvent conditionnés à penser que la nouveauté va justifier la réussite d'un projet, et que de plus gros risques vont entrainer de plus gros retours. Mon expérience est que ca n'est pas nécessairement le cas ;)

Dans notre cas, plutôt que d'avoir été novateurs, nous avons été très réactifs. Depuis de nombreuses années les développeurs se concentrent en priorité sur le centre de Londres qui est considéré comme safe en temps de crise. Beaucoup d'entre eux sont beaucoup plus gros que nous et n'ont pas eu la capacité de réagir aussi vite que nous lorsqu'une meilleure opportunité s'est présentée.

Tous les éléments mis bout à bout, nous avons le meilleur risk / reward du milieu. Je ne doute pas que je monterai des start ups dans d'autres domaines quand le moment sera venu, après avoir construit une base solide dans l'immobilier. Dans les circonstances actuelles, rien ne me semble avoir un meilleur risk / reward que ce que nous faisons actuellement...

 

Le jour où la concurrence augmente lors de l'achat, le prix est dicté par celui qui est prêt à prendre le maximum de risque (plus le prix d'achat est élevé plus la marge diminue et plus le projet devient risqué, de même qu'au poker plus il y a de pros moins il y a d'edge et plus le risque augmente). Nous avons encore 2 ans pour faire exactement ce que nous faisons en ce moment. Ensuite il est probable que beaucoup feront comme nous, et il est déjà prévu que nous passerons à autre chose si le risque ne nous convient plus...

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tu ouvres encore des tables de temps en temps?

Le poker est malheureusement très loin derrière en terme de risk reward et en terme de ce que jouer m'apporte personnellement. Lorsque j'y ai rejoué la dernière fois il y a 6 mois, j'ai eu la très forte impression de perdre mon temps...

Nous avons tous 24h dans une journée, et pour l'instant lorsque j'ai du temps libre j'ai beaucoup d'autres priorités avant le poker. Je rejouerai en tant que gros fish quand j'en retrouverai le temps ;)

 

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Nous avons minimisé les risques à toutes les étapes de nos projets.

En mai 2013, la législation anglaise a été modifiée 

Nous court-circuitons aussi le second risque majeur : le risque de construction de la structure...

Personnellement je suis attiré par des situations où les risques sont faibles

J'ai besoin d'un projet qui me permette de bien dormir la nuit

---

Pour faire court, il faut :

1. en avoir le désir brulant  :)

2. y croire  ;)

 

Déjà bravo pour tout :) Je traîne depuis pas mal de temps dans le milieu des startups technos. Les méthodologie de gestions et sélections des projets vraient tous les deux ans. 

Aujourd'hui, c'est le Lean Canvas Start-up Turbo Alpha II qui est à la mode avec les Minimum Viable Product pour tester un produit avec le minimum d'investissement, tester son idée, tester le marché, avant d'investir plus loin (pas facile en immobilier :) )

 

De tout cela, il reste une constante : quand il y a assez de monde pour voir positif, tout lemonde y va. Recemment, on a conclut qu'une starlette échouée en demi-finale d'un télécrochet avait un "unfair advantage" majeur sur sa popularité.

 

Bref, si tu fermes les yeux 5 minutes, quels sont les risques que tu n'a pas encore éludé et qui pourrait te faire mal dormir ?

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Je dois être un des rares à ne te connaitre "que" de pseudo. Tu dis que tu as été ingé, dans quel domaine ? Tu as quel âge ?

 

Suite à ce premier projet, nous avons eu un gros différent d'opinion sur la stratégie à avoir.
Mes collègues voulaient retrouver le même type d'appartement le plus vite possible. Forts de notre expérience, nous avons estimés que nous pouvions dégager 2 fois plus de profits en 2 fois moins de temps sur un projet similaire. Cela allait dans la bonne direction d'après mes collègues.

J'ai décidé de ne pas réitérer et pendant quelques mois j'ai écumé le net et me suis inscrit à de nombreuses formations et séminaires. Je me suis lancé à 100% dans l'apprentissage de la théorie, et dans la rencontre de tous les acteurs du milieu à la recherche de partenaires et collègues. Ca a été le focus de toute la 2e année.

La 3e année, j'avais quelques connaissances, des partenaires solides, un mentor idéal, et des beaux projets. C'est là que les choses sérieuses ont commencé.

Est-ce que ça signifie que vous vous êtes éloignés et que tu n'es plus avec les mêmes qu'au début ? 

Si oui, tu sais où ils en sont ?

 

Le fait que tu dises en permanence "nous", me laisse à penser que non. A moins que ce ne soit pas les mêmes collaborateurs.

Tu les as connu comment ? 

 

Tu dis que lorsque le risk/reward ne sera plus le même d'ici à potentiellement 2 ans, vous irez surement sur quelque chose d'autre. Tu veux dire un autre domaine que l'immobilier ? Ou vous envisagez, fort de votre expertise, vous développer dans des zones qui pourraient être similaires ailleurs dans le monde ?

 

 

 

Merci pour ce partage vraiment. C'est vraiment super intéressant à suivre.

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Tu as raison, le premier achat / revente n'a demandé que £200k. Les deux premières années je n'ai utilisé que ma BR pour financer les premiers projets. J'ai donné les chiffres de Seckloe House plus haut. A partir de ce projet là, une fois que nous avions l'expérience, l'équipe, et des projets solides, le financement est venu de ma BR, de ma famille et de mes amis, à qui je suis très fier de pouvoir donner des compléments de revenu, et pour certains déjà assez d'intérêts pour qu'ils prennent leur retraite. ;)

Dans ma quête de rencontrer tout le monde, j'ai été en relation avec des hedge funds qui ont voulu investir dans nos projets. Ils sont capables de faire un gros chèque et c'est tentant de l'accepter. Cela dit, une des choses les plus importantes pour moi est de toujours travailler avec des gens qui partagent nos valeurs et nos ambitions à long terme.

Je n'ai pas eu cette impression avec les hedge funds que j'ai rencontré. Je n'ai pas envie de "travailler" avec quelqu'un, ou une organisation, qui met des astérisques dans les contrats et qui n'a aucun état d'âme à vous ruiner si ca lui est profitable :(

A la place, j'ai emprunté davantage à mes amis et à ma famille... et crois moi c'est bien plus valorisant de leur faire gagner de l'argent à eux. Leur surprise que je sois capable de leur donner tel rendement avec une sécurité maximale, et leur gratitude, m'a prouvé que je leur suis utile et que nous avons tous à y gagner.

J'ai envie de partager et de faire grandir l'aventure avec le maximum de gens qui adhèrent à notre vision. A court terme il faut avouer que c'est plus difficile à gérer d'emprunter de nombreuses petites sommes plutôt que de recevoir un gros chèque. A long terme ca me semble bien plus intéressant de créer un large network de partenaires, qui créera naturellement de nouvelles opportunités :) . Il est plus que probable que le bouche à oreille va devenir maintenant notre axe principal de développement.

 

Comment as-tu muri le fait d'inclure ta famille et tes connaissances dans ton projet (risque de perte, relation avec eux) ? Combien sont-ils environ ? Quels profils ont-ils à la base (gestion de père de famille/entrepreneurs) ? Tu parles de nombreuses petites sommes. Quel montant minimum ?

Edited by dyonisos69

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12 appartement loués aussi vite, est-ce que ce n'est pas le signe objectif que vous auriez pu augmenter vos loyer et trouver preneur de toutes façons ?

Bonne question :)

Récemment j'ai emmené un banquier visiter Seckloe House au cours de la procédure de prêt.

Il m'a raconté une histoire similaire dans le train :) Il avait un client qui possédait un immeuble, et qui n'était pas content du prix auquel son agent voulait vendre les appartements. Il est allé voir un autre agent qui a accepté de les vendre plus cher, tout en lui disant que c'était au dessus des prix du marché et qu'il lui faudrait 6 mois pour vendre.

Le proprio lui a donné 3 mois.

C'était un gros deal pour l'agent, un certain nombre d'apparts, et il a donné sa vie ! 3 semaines plus tard, il était tout content de dire au propriétaire qu'il avait réussi la vente.

Le proprio, lui, a fait la gueule en disant que s'il avait vendu en 3 semaines il aurait pu vendre plus cher. Il a refusé une partie de la vente, et a monté les prix.

Il n'a plus réussi à vendre le reste...

Comme disait ma grand-mère : "le mieux est l'ennemi du bien" ;)

Ca reste une très bonne question. Un projet pour nous comprend à la fois l'achat, la construction, le fait de trouver les locataires, puis le processus de prêt avec la banque pour ressortir notre investissement initial. S'attarder sur l'une de ces phases, c'est retarder tout le projet. C'est important de trouver les locataires rapidement, parfois même davantage que de chercher à augmenter légèrement le loyer. Ca nous permet de récupérer un prêt plus vite et de financer le projet suivant plus vite.

En ce moment nous avons plusieurs projets que nous pourrions déjà lancer si nous avions plus de fonds.

 

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quelles etaient tes autres sources de revenu pendant la 1ere année?

 

Jai cru comprendre que tu avais sick run bad pendant tres longtemps au pok, est ce que cela a joué dans ta décision de stop? Ou est ce que cette décision a été juste motivé par des données "objectives"?

La 1ère année je n'avais pas d'autre source de revenu.

Il y a plusieurs facteurs qui ont fait que j'ai arrêté le poker. J'avais joué pendant 7 ans professionnellement et j'avais vécu les meilleures années du poker online et du circuit. Ma motivation commençait à s'effriter. Je supportais moins de rester de longues heures à jouer online.

J'ai énormément appris du poker, de diverses façons, et je suis très heureux d'avoir choisi de jouer quand j'en ai eu la possibilité. En 2011 je n'ai plus eu l'impression d'apprendre suffisamment, il était temps de me remettre en question et de ressortir de ma zone de confort. Au poker il faut savoir faire des gros folds ;)

L'avenir du poker online high stakes était en déclin, et j'ai toujours pensé qu'un business n'est bon que s'il a du potentiel à la fois à court terme et à long terme. Je n'avais pas envie de jouer encore 10 ans au poker, et à 40 ans de me rendre compte que j'ai des enfants, une famille, et plus les moyens ni le temps de me lancer dans quelque chose de nouveau, plus l'énergie de lancer un autre business. Le poker a été extraordinaire pour moi en terme d'expérience, et aussi pour me faire passer du statut d'étudiant boursier au statut d'entrepreneur qui peut voir venir. Le potentiel à long terme du poker ca a toujours été pour moi d'être un tremplin pour la suite.

En 2009/2010 je n'ai pas beaucoup travaillé mon jeu et je me suis fait progressivement rattraper en terme de niveau. J'avais la possibilité de retravailler mon jeu à fond pendant 6 mois et de retrouver un très bon niveau. Mais ca n'en valait pas la peine dans mon cas, pour les raisons que je viens de donner.

J'ai probablement beaucoup bad run au poker, et ca me fait drôle d'y repenser en écrivant ca, ca faisait longtemps :) Ca ne m'a pas empêché de profiter pleinement de mes années poker. Et le fait de bad run fait partie des leçons que le poker nous enseigne, c'est un mal pour un bien. Cette leçon m'apporte énormément dans ce que je fais aujourd'hui, et je ne doute pas que ca m'apportera énormément dans mes entreprises futures.

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C'est vrai que le critère temps n'est peut-être pas pertinent pour savoir si le prix était le bon, mais je pense qu'on devrait quand même essayer d'objectiver avec d'autres.

 

Par exemple le nombre de visite avant de trouver preneur. Si chaque fois les tous premiers visiteurs sont acheteurs c'est peut-être un signe à ne pas négliger.

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Thread extrêmement intéressant.

On voit que tu connais vraiment bien ton sujet

 

Questions à la va-vite: 

1) Tu savais depuis un moment que le poker ne te plaisait plus et que tu voulais te reconvertir. Pourquoi commencer par l'immobilier?

2) En commençant par faire les salles d'enchères, avais tu déjà un projet aussi ambitieux en tête? Ou est il venu a force de travail et d'accumulation de connaissance?

 

Merci pour cette très belle initiative

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Déjà bravo pour tout :) Je traîne depuis pas mal de temps dans le milieu des startups technos. Les méthodologie de gestions et sélections des projets vraient tous les deux ans. 

Aujourd'hui, c'est le Lean Canvas Start-up Turbo Alpha II qui est à la mode avec les Minimum Viable Product pour tester un produit avec le minimum d'investissement, tester son idée, tester le marché, avant d'investir plus loin (pas facile en immobilier :) )

 

De tout cela, il reste une constante : quand il y a assez de monde pour voir positif, tout lemonde y va. Recemment, on a conclut qu'une starlette échouée en demi-finale d'un télécrochet avait un "unfair advantage" majeur sur sa popularité.

 

Bref, si tu fermes les yeux 5 minutes, quels sont les risques que tu n'a pas encore éludé et qui pourrait te faire mal dormir ?

Merci :)

Je suis d'accord avec toi, quand il commence à y avoir suffisamment de gens pour voir positif, tout le monde y va. C'est la phase qui s'amorce dans notre cas précis. Il y a 18 mois tout le monde voulait investir à Londres même. Aujourd'hui, tous les acteurs financiers et les marchands de biens que l'on rencontre font un transfert vers les villes périphériques de Londres, où la demande est maintenant similaire à Londres, et où les rendements sont plus élevés. Les rendements à Londres, de 1 à 3%, intéressent des grosses fortunes qui veulent mettre beaucoup d'argent à l'abri et pour qui le rendement est secondaire. Ca n'est pas le cas de la plupart des investisseurs.

Très bonne question à propos des risques !

Comme je l'ai dit au départ, les risques majeurs dans notre métier sont les risques de construction et les risques d'autorisations (permis de construire, changement d'usage...). Que nous avons réduit au minimum en ne touchant pas à la structure des immeubles, et en achetant des biens qui ont déjà ou peuvent obtenir les autorisations de façon automatique et certaine.

Les autres risques auxquels je pense sont :

le risque de marché

le risque législatif

le risque de cash flow

le risque de financement

le risque de contrepartie

le risque de change

le risque ressources humaines

Le risque de marché, tout le monde va y penser en premier :) c'est celui qui fait le plus peur car il est associé à de nombreuses émotions. Dans les faits, les prix ont monté régulièrement depuis des centaines d'années. A Londres les prix ont chuté de 20% au cours des grosses crises comme 2008. Au poker on connait tous le besoin de conserver la majorité des profits dans la BR pour ne pas se mettre en danger en période de downswing.

Le principe est le même pour nous. 35% de nos actifs sont des fonds propres, ce qui nous met relativement en sécurité même si la crise arrivait demain matin.

Pour regarder les choses sous un angle différent, en 2009, les prix avaient chuté de 20%, pour retrouver le niveau des prix de ...... 2006... A moins d'avoir acheté en 2007 exactement, la situation reste sous contrôle... ;)

Il faut ajouter que les loyers baissent beaucoup moins en temps de crise, un immeuble loué dans un endroit où la demande est forte ne va pas être tellement affecté. Ce qu'il est important de comprendre, c'est que le risque de marché se révèle surtout lorsqu'il est conjugué avec d'autres risques.

Le risque législatif existe davantage en France par exemple, où la préemption potentielle à l'achat est un risque majeur. Ici à Londres, les autorisations automatiques sont valables jusqu'en 2016 seulement pour résoudre à court terme le manque énorme de logements.

Le risque de cash flow est intrinsèque à toute entreprise. Dans l'immobilier, la principale difficulté dans ce domaine est la lenteur des processus de prêt des banques et des autres organismes qui nous prêtent. Ca ne fait que confirmer que les 10 prochaines années vont être la terre des opportunités sur les produits bancaires. Le bitcoin est pour moi un premier caillou lancé dans la mare, et de plus en plus de produits (reconnus et approuvés par les autorités) vont venir concurrencer le système bancaire.

Le risque de financement vient du fait que les investisseurs, fonds et banques qui ont de l'argent, ont du mal à savoir où le placer. Et les entreprises, quels que soient leur résultat, doivent se battre pour trouver du financement. La balance est très déséquilibrée...

Sur l'un des projets, nous avions un accord pour un prêt avec une banque avant l'achat. Une semaine avant la date de l'achat, la banque a revu son offre à la baisse, et nous avons du mettre £200,000 de plus de notre poche.

Un autre risque de financement est celui que j'ai mentionné en parlant des hedge funds. La plupart des developers que je connais qui se sont broke en 2008 l'ont été parce que leurs hedge funds, en voyant la crise arriver, ont voulu retirer leurs billes. En conséquence ils ont dû tout vendre à prix cassé, alors qu'ils auraient survécu à la crise si le financement n'avait pas été coupé. Un projet non terminé ne vaut pas grand chose sur le marché quand la crise arrive... une des clefs est de s'associer à des investisseurs de confiance.

Le risque de contrepartie dans notre cas est le risque que le locataire ne paie pas. Ca n'est pas un risque majeur, plutôt une probabilité à prendre en compte dans les chiffres de location.

Le risque de change est important. Je suis tombé de ma chaise quand j'ai appris que la raison pour laquelle les developers du Gherkin à Londres, un des immeubles les plus emblématiques et médiatisés de Londres, ont fait faillite, est qu'ils ont emprunté 1 milliard de dollars pour financer le projet, que le dollar a baissé contre la livre, et qu'ils n'avaient pris aucune assurance...

Nous avons emprunté en France pour nos projets, et avons limité nos risques en proposant d'une part de préter en £ pour un taux plus avantageux, ce qui permet à ceux qui croient plus en la livre qu'en l'euro de supprimer notre risque de change. Et en prenant nous même des assurances sur les prêts en euros pour les sommes importantes.

Le risque humain existe aussi dans chaque entreprise. Et c'est un large sujet :) Il existe des assurances sur la perte d'homme clef par exemple pour ne parler que de ca.

A mon sens, étant donné nos fortes marges et la localisation de nos immeubles, le risque majeur est celui des hedge funds et des banques.

Probablement mon plus long post ever :) Après tout, la gestion des risques est la raison d'être de cette entreprise.

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Je dois être un des rares à ne te connaitre "que" de pseudo. Tu dis que tu as été ingé, dans quel domaine ? Tu as quel âge ?

J'ai été diplomé à Supelec, yes je suis ingénieur. J'ai aussi fait un master en Electrical Engineering aux Etats-Unis.

Ensuite j'ai fait un peu d'audit / conseil.

Pour répondre à ta question j'ai fait une spécialité traitement du signal, mais je n'ai jamais vraiment bossé dans ce domaine :)

J'ai 34 ans :)

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Est-ce que ça signifie que vous vous êtes éloignés et que tu n'es plus avec les mêmes qu'au début ? 

Si oui, tu sais où ils en sont ?

On était 4 à avoir participé au premier projet. Au départ j'étais le seul à ne pas avoir de boulot :) Au milieu du projet, l'un d'entre nous, Serge, a perdu son job et s'est consacré davantage au projet. Quelques mois plus tard, à la vue de nos maigres profits, il a retrouvé un boulot... Un autre d'entre nous, Lionel, s'est aussi concentré sur son boulot et sa famille. Le 4e est Damien qui est avec moi sur la vidéo qu'a posté Star_Incognito. C'est avec lui que nous avons eu un gros différent sur la stratégie à adopter début 2013. Après que j'ai lancé ma propre boite Homes of England, et sois parti dans la nouvelle direction dont j'ai parlé, il m'a suivi et j'ai accepté de l'inclure, sur la base que nous avions commencé ensemble.

C'est, je m'en suis rendu compte plus tard, une très mauvaise raison pour choisir un équipier. Cela a créé d'autres problèmes par la suite. C'est une excellente leçon, qui me servira énormément sur la façon que j'aurai de structurer les équipes de direction de mes entreprises à venir.

Cela m'a permis de comprendre qu'il n'y a rien de plus fondamental que de partager les même valeurs, qui, quand on les transmet et les partage avec toute une équipe dans un but commun, permet à tout le monde d'avancer dans la même direction de façon optimale.

La même leçon s'applique dans la recherche de clients, et dans le choix des investisseurs avec qui on veut travailler.

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