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ArtPlay

Location d'appart : agence ou particulier à particulier ?

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Hello !

Je suis proprio d'un appart à Antibes. D'ici la fin de l'année je devrais normalement quitter le continent, et se pose la question de quoi faire de l'appart.

Pour diverses raisons j'ai déjà décidé de ne pas vendre mais de louer. La question qui se pose maintenant c'est est-ce qu'on loue via une agence ou est-ce qu'on cherche directement un particulier, sachant que l'appart fait 75m², sera loué meublé, et que selon l'agence nous devrions pouvoir le louer 1.300€ / mois.

En gros là où je me pose question c'est d'abord que l'agence coûte un peu de sous (~13% par mois en comptant toutes les garanties et assurances, là où on devrait pouvoir s'en tirer à 5% maxi si on souscrit les garanties nous-mêmes), et potentiellement les frais d'agence de nouveau à chaque fois que le locataire voudra bouger - 1150€ (ce qui risque peut-être davantage d'arriver en meublé ? Je me rends pas compte).

A côté de ça c'est extrêmement pratique parce que je déteste la paperasse et ils s'occupent de tout.

Sans l'agence on aurait le moyen de probablement trouver un gentil couple d'ingénieurs bien sous tout rapport via la société de ma nana, en faisant tout de particulier à particulier. On pourrait se permettre de louer un peu moins cher afin de fidéliser le locataire et pas s'emm**der tout en récupérant plus à la fin du mois.

Le truc c'est que je ne sais pas à quel point ça peut être chiant et/ou mal tourner même en prenant des gens "bien" (sachant qu'ils seraient quand même dans la boîte de ma nana, donc facile à tracer en cas de problème), sans parler de la paperasse.

En un mot comme en 100 j'y connais pas grand chose, donc si jamais quelqu'un peut m'apporter un peu d'aide à la décision c'est cool :D

Edited by ArtPlay

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L'agence ne fait pas que la paperasse, elle gère aussi les problèmes courants, comme un robinet qui pète, etc.

si tu veux te passer d'un gestionnaire, il faut que tu ais quelqu'un qui puisse venir sur place régulièrement. 

Ou alors que tu sois prêt toi à revenir gérer un truc par ci, un truc par là.

 

Dans le même ordre d'idée, les locataires "biens" c'est pas seulement le problème de la traçabilité et de la solvabilité. Ils peuvent être des collègues que tu connais, et te prendre la tête tous les deux jours sur un bout de parquet qui est cassé, un voisin qui fait du bruit, ou le dégât des eaux qu'ils ont causé en laissant le robinet ouvert. Ou alors sous louer tous les week-end sur RBnB et énerver tous les coproprio.

 

Bref, si le gestionnaire prend 13% c'est pas pour rien, et j'ajouterais même qu'il vaut mieux trouver une bonne agence que rêver trouver de "bons" locataires et les garder.

 

Après si tu comptes louer juste un an ou deux, c'est autre chose...

Edited by FFunker

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Si en plus tu es loin, sans personne pour gérer, snap l'agence. Même un couple bien peut se barrer, être muté, divorcer, ne plus avoir les moyens, ...

Tu paies ta tranquilité 13%.

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L'agence, c'est un luxe qu'il faut se permettre. Elle gère les m**des. Elle cherche les locataires solvables. Elle s'occupe de la paperasse, de la réévaluation du loyer, de l'état des lieux d'entrée et de sortie etc... Mais surtout, n'oublie pas de souscrire aux assurances loyers impayés et vacance locative. Car si tu tombes sur des mauvais locataires, ça te sera très très très utile. Idem si tu as une période sans locataires entre deux locations. Vois avec l'agence vers quelle assurance elle peut t'orienter. Check surtout les franchises de remboursement.

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Bof, dans les faits, c'est plus de 13% vu qu'il y a les frais à chaque nouveau locataire, donc tous les ans en gros. Après, faut bien choisir l'agence, la plupart vont rien gerer, et tu as donc des mois vides, ou des galères à régler toi, et tout t'es facturé une tonen pour chaque déplacement.

 

Ah et sans oublier qu'en tant que résident étranger, tu seras imposé à 30% sur ce petit revenu si ma mémoire est bonne.

 

Edit : histoire d'etre constructif, voici une 3e option, le gestionnaire au black. Tu trouves un voisin/ami/relation/autre qui accepte de s'occuper de la gestion/location pour toi.

 

Tu lui files 5% directement, et cela n’empêche pas de souscrire une assurance si tu y tiens à côté. C'est lui qui sert d'intermédiaire, fais la paperasse, dépanne les ** des locataires, et il te fais un mail tous les x mois. Les papiers sont tjs à ton nom, et le siens apparait pas. Pour 50-100e/mois, il y a plein des voisins/famille s'ils sont proches qui sont pret à faire ce genre d'emm**des et le feront souvent bien mieux que les agences et de confiance.

Edited by thibavol

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Tout est dit ou presque.

 

Un autre truc, tout dépend de ton appartement, si c'est une résidence neuve (tu vas pouvoir gérer les petits tracas à distance, t'en auras gère plus qu'actuellement à y vivre), si c'est de l'ancien qui demande plus d'entretien/maintenance il te faudra absolument quelqu'un.

 

L'intérêt de l'agence dans ton cas, c'est pas tellement de trouver un locataire ok (vu que tu peux en trouver de ton côté), c'est gérer au quotidien les éventuels problèmes. Et là, certains feront mieux le boulot que d'autres! Et ce n'est souvent qu'à l'usage qu'on peut réellement juger de leurs qualités, un mec cool qui se déplace chez toi, t'explique tout, etc, c'est pas forcemment celui qui s'occupera le mieux du dossier une fois le pognon encaissé.

 

Il me semble que l'idéal, ici, c'est le combo trouver un locataire toi même et t'en occuper directement à distance (si tu n'as pas la flemme), si il y a un soucis d'entretien tu envoies une connaissance sur place qui fait le lien entre vous.

 

Ne t'occuper de rien, c'est un confort non négligeable, mais tu auras peut-être l'impression que c'est cher pour la prestation fournie. A toi de voir où tu veux situer le curseur.

 

Dernier truc, les frais d'agence sont négociables, tu peux toujours t'arranger pour négocier de ne pas les payer à chaque fois. Et quelque soit l'option choisit, la garantie sur le paiement des loyers est indispensable, c'est pas le prix que cela coute.

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Chez moi, en région centre, les études notariales assurant la gestion locative coûtent bien moins cher que les agences en frais de gestion, ( le % exact m'échappe malheureusement mais ça ne coûte rien de se renseigner) , elles te font un bail en béton avec entre autre engagement de garant solvable, et sont hyper réactives pour gérer le moindre problème.

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Autre question : est ce bien pertinent de chercher à louer un meublé de 75 m² ? Est ce que le turn-over n'est pas plus important sur un meublé (dans lequel, par définition, on se sentira plus à l'hôtel que chez soi) que dans un appart vide ?

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Je trouve le %age bien élevé!

mon agence sur paris prend 6,69% ht (soit 8% ttc) plus 2% d'assurance loyer impayé (non margé) et on ne fait pas partie des discount...

je connais pas le marché à Antibes mais il doit pas être moins concurrentiel qu'à Paris...

Sinon je ne comprends pas pourquoi certains se font chi** à gérer leurs locs ... ;-) 

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Je trouve le %age bien élevé!

mon agence sur paris prend 6,69% ht (soit 8% ttc) plus 2% d'assurance loyer impayé (non margé) et on ne fait pas partie des discount...

je connais pas le marché à Antibes mais il doit pas être moins concurrentiel qu'à Paris...

Sinon je ne comprends pas pourquoi certains se font chi** à gérer leurs locs ... ;-) 

Je crois que si tu mets en location en vide le % des frais de gestion est moins important que si tu loue en meublé. Il y a beaucoup plus d'interventions à faire quand tu gère du meublé que quand tu gère du vide pour le mobilier, électroménager, internet etc... Je sais qu'à Paris les agences qui gèrent du meublé "prêt à vivre" prennent du 10-12% TTC minimum.

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Pareil ici, je trouve le pourcentage un peu élevé mais rien de fou.

 

+1 pour tout faire au black, si bien sûr tu as une personne de confiance qui reste à Antibes. Si comme tu dis tu trouves un gentil couple d'ingénieur il n'y a pas de raison que l'appart tourne tous les ans. Il te restera à prendre toi même une assurance mais c'est pas non plus une paperasse de fou furieux, c'est gérable même pour un phobique de l'administratif ;)

 

Sinon concernant ce que dis Thibavol, je crois que c'est plutôt 15,5%.

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Ouais alors pour vous répondre :

- Frais d'agence 7.5% (sachant qu'ils me gèrent aussi mes impôts fonciers & tout le toutim, je sais pas si c'est inclus dans le package de base)

- Garantie loyers impayés 2 à 3%

Et après j'avais mal compris 3% supplémentaires qui n'existent pas. Donc on est plutôt dans la fourchette 9.5 - 10.5%. + l'agence vient de se rappeler qu'un décret venait juste de passer et qu'ils étaient en fait cappés à 13€/m² pour les frais d'agence donc ça commence à être plus raisonnable et à me faire moins hésiter.

SuperCalimero il est de toute façon pas question de louer au black, je suis pas dans une position vis à vis du fisc où je peux trop me permettre de faire le malin actuellement =)

Sinon pour louer en vide ou en meublé c'est impensable pour nous d'emmener nos meubles en fait, puis on les aime bien et on aimerait bien les retrouver lors d'un retour éventuel d'ici 2-4 ans. Et on n'a pas envie de les sous-vendre ou de s'emm**der avec un garde-meuble ou que sais-je.

Merci en tout cas à vous tous pour vos réponses.

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Bon courage pour retrouver tes meubles dans 4ans si tu loues meublé.

 

Par black, on propose le gestionnaire, pas le loyer.

 

Une autre option qui rapporte bien, mais cela demande du taf, c'est la location à la semaine, genre airbnb, homelydays, etc. Mais la encore, faudrait que tu trouves un volontaire pour gerer cela pour toi contre commission.

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Hum c'est à dire ? Je suis pas sûr de bien comprendre ni ce que vous voulez dire, ni les raisons qui pourraient mener à ce que vous voulez dire, de quoi qu'il s'agisse ?

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Ouais alors pour vous répondre :

- Frais d'agence 7.5% (sachant qu'ils me gèrent aussi mes impôts fonciers & tout le toutim, je sais pas si c'est inclus dans le package de base)

- Garantie loyers impayés 2 à 3%

Les frais d'agence : toujours pas compris à quoi ça sert, tu peux garder ton argent à moins d'avoir une phobie administrative de niveau 8-9 sur l’échelle Thevenou qui t’empêche d'envoyer un mail aux impôts pour les informer de l'identité de ton locataire. Ya ABSOLUMENT rien d'autre à gérer, et quand bien même il y aurai quelque chose (matériel cassé, sinistre) c'est toujours un intermédiaire de moins pour faire de la rétention d'information.

Pour l'assurance, honnêtement tu peux t'en passer avec des baux courts et une bonne sélection de dossiers, mais je comprends qu'on veuille être prudent.

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Pour l'assurance, honnêtement tu peux t'en passer avec des baux courts et une bonne sélection de dossiers, mais je comprends qu'on veuille être prudent.

Bof, au pire on monte le loyer espéré de 3% non ? 

 

Même avec une bonne sélection de dossier, un retard de paiement/impayé arrive vite.

Edited by SuperCalimero

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Hum c'est à dire ? Je suis pas sûr de bien comprendre ni ce que vous voulez dire, ni les raisons qui pourraient mener à ce que vous voulez dire, de quoi qu'il s'agisse ?

Un locataire prendra moins soin que toi de ton logement (dans l’ensemble, même si c'est un ingénieur du boulot bien sous tout rapport). L'usure sera plus importante. Ces meubles que tu aimes bien, après 4 ans de location, il y a des chances que tu ne veuilles plus les voir en l'état chez toi à ton retour. Par pour autant qu'il ne faut pas louer meublé, juste l'avoir en tête.

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Un locataire prendra moins soin que toi de ton logement (dans l’ensemble, même si c'est un ingénieur du boulot bien sous tout rapport). L'usure sera plus importante. Ces meubles que tu aimes bien, après 4 ans de location, il y a des chances que tu ne veuilles plus les voir en l'état chez toi à ton retour. Par pour autant qu'il ne faut pas louer meublé, juste l'avoir en tête.

Faut trouver l'équilibre et pas acheter des trucs trop m**diques sur certains postes, j'essaye juste d'éviter les premiers prix en général.

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Là, on parle de ses meubles qu'il a chez lui. Je ne connais pas son style de vie, mais en général plus ton domicile est meublé de qualité, plus tu seras exigeant sur l'entretien et le maintien comme neuf.

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Marrant j'ai toujours été plus soigneux en loc qu'avec mes propres meubles, je dois être une buse :D. Sinon bon jsuis confiant que d'éventuels locataires vont pas fracasser une table en deux, et j'ai une rénovation offerte sur mon canapé à mon retour, je suis serein 8|

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Bof, au pire on monte le loyer espéré de 3% non ? 

 

Même avec une bonne sélection de dossier, un retard de paiement/impayé arrive vite.

1/ Si l'agence estime que 3% c'est ev+ pour elle alors c'est ev- pour toi. Comme tout assurance elle n'est utile que si tu n'as pas la BR suffisante pour faire face à la variance.

 

2/ Si tu penses pouvoir monter le prix de 3% pour payer l'assurance, alors tu peux monter de 3% de toutes façons.

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