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7brick

L'univers des agences immobilières

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Je suis en CDI à 2200 euros net et ma copine en CDI à 1500 euros net. Nous disposons d'un garant parental assez solide et nous recherchons une location d'un 2 pièces Paris centre entre 1000 et 1300 euros.

Ça vous parait jouable de "shot" les proprio direct?

Oui

Bon par contre 1000-1300€ à Paris faudra pas rêver, t'auras pas la même surface qu'à Sliema :/

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Oui

Bon par contre 1000-1300€ à Paris faudra pas rêver, t'auras pas la même surface qu'à Sliema :/

Un 3 pièces de 50m² dans le XIXè par exemple il peut avoir pour 1300€ s'il fouine bien.

Edited by houm

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Il aura un petit studio dans Paris centre, faut pas lui mentir.

C'est inexact Orson.

S'il veut le centre (je n'avais pas fait attention à la localisation souhaitée, srry pour avoir mentionné le 19è), il pourra avoir un 2p dans le 2è, 3è, 11è par exemple. Ce seront des 2p entre 30 et 40m² pour simplifier.

Edited by houm

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Si pas de période d'essai pour aucun de vous ----------- > oui

merci pour ta réponse.

Existe t'il un moyen d'éviter les visites "publiques" où une 20aine de candidats visitent l'appart en même temps? Ça me semble être la norme sur Paris.

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Etant agent co' sur lyon, je viens mettre mon grain de sel ici.

Les tarifs sont justifiés car "normalement" un agent immobilier à son compte, ou un agent commissionné, annualise son budget. Il a des rentrées d'argent fluctuantes mais des dépenses quasi fixes (téléphone, essence, entretien véhicule, papeterie, stationnement, frais de bouches, comptable, charges sociales RSI, TVA sur les com', tous autres frais réels rattachés à l'activité...). Pour faire simple et utiliser un langage pokeristique, le métier d'agent immobilier est soumis à une forte variance. On peut faire 3 ventes à 10K€ de commission agence chacune en un mois, puis rien pendant 2 mois, puis une grosse vente à 30K€, et enfin plus rien pendant 3 mois, etc.. Il n'y a pas de revenu fixe, par contre les charges le sont. Voilà ce qui explique l'ampleur des frais. Il faut amortir le budget dépenses annuelles et il n'y a pas 36 solutions.

Après, il faut décortiquer ce que représente une commission pour bien comprendre comment fonctionne ce métier.

Je vais donner l'exemple de la dernière vente que j'ai faite. Début septembre, j'ai vendu une maison de village dans l'ouest lyonnais au prix de 304K€. Il y avait dessus 14K€ de commission agence. Une fois l'acte de vente signé, j'ai touché 7K€, auxquels il a fallu enlever les 19.6% de TVA et une somme à hauteur de 30% pour amortir mes charges annuelles. In fine, je n'ai vraiment gagné que 3,5-4K€ sur la vente. Ça peut paraitre une belle somme mais il ne faut pas oublier l'impact de l'aléa dans ce métier. C'est pas tous les mois qu'on fait de telles ventes dans mon secteur.

Courant septembre, il y a eu une grosse activité dans le secteur immobilier sur Lyon, suite aux annonces des hausses de taux de 2011, la rentrée a aussi son impact traditionnel sur l'activité. J'avais réussi à vendre un appartement (appart' d'un de mes meilleurs potes) 225K€, avec 10K€ de com' agence, fin septembre. Content de moi, j'enchainais sur la réalisation et finalisation d'un mandat de recherche pour un couple d'amis n'ayant pas le temps de chercher (madame est responsable de service auprès d'un ministère détaché sur Lyon et élue locale, monsieur travaille chez Meyrieux, cherchaient depuis 2 ans) début octobre, avec 5% de com' agence sur l'acquisition soit 14K€. Vu sous cet angle, j'aurais dû gagner 12K€ de com' perso, soit environ 7K€ net. Balla en somme. Sauf que la femme de mon pote n'a pas voulu vendre après réflexion (alors qu'on avait commencé la mise en place du compromis avec les notaires), et que le mari du couple d'amis a fini par avouer à sa femme et à moi qu'il ne voulait pas acheter du tout.

Bilan des courses : 6 semaines de boulot foutues en l'air (car j'y ai passé les 3/4 de mon temps sur ces deux cas, du fait que c'étaient des amis et que les com' étaient pas dégueu), deux de mes meilleurs couples de clients perdus définitivement sur la vente de l'appart', beaucoup de fatigue, pas un centime à la fin, sans parler de faire passer la pilule des 7K€ dans la nature alors que ce sont des amis qui sont à la base de l'histoire... Je vous passe les semaines+samedis à arpenter Lyon pour le mandat recherche et les soirs de debriefing où je rentrais chez moi passée 22h00 pour la vente de l'appart'. Je ne suis pas persuadé que nombreux seraient ceux qui accepteraient de se faire des journées de 8 à 12h/jour pendant 3 semaines, puis des semaines de 6 jours (8-9h/jour) pendant 2 semaines, pour pas un kopeck.

Tout ça pour dire que contrairement à une idée reçue, ce métier qui a mauvaise presse (je pensais la même chose avant de le pratiquer) est loin d'être facile et l'argent loin d'être imméritée. Les pourcentages des com' sont à mettre aussi en proportion des frais notariaux qui sont de 7.5% (sauf pour le neuf qui est à 2.5%) sur la vente, alors que le notaire ne fait rien pour vendre le bien, si ce n'est photocopier des papiers qu'il va lire au compromis puis à l'acte de vente. En gros, il va empocher 1/3 d'argent en plus que l'agence pour faire 2 heures de lecture. L'informatisation a clairement facilité le métier de notaire de façon ahurissante. Les plus anciens (ceux qui ont plus de 15 ans de carrière) le reconnaissent assez facilement.

Pour vous donner une idée, à la louche, moins de 50% des appels d'acquéreurs potentiels que l'on traite aboutissent à une visite, moins de 2% des visites (pour les meilleurs agents immobiliers) aboutissent à une vente. Tout du moins ce que l'on en voit sur Lyon. Ça peut vous donner une idée du volume de travail à dégager pour pouvoir vivre décemment. Sans compter que toutes les ventes réalisées ne représentent pas le même volume financier. Ajouter à cela l'aléa inhérent à l'activité et on a tous les éléments qui explique que cette activité présente un très gros turn-over. Beaucoup de gens sont ou ont été agent immobilier, mais peu le resteront et en feront une vraie carrière. Seuls les meilleurs, ou les plus solides psychologiquement, peuvent vraiment vivre sur le long terme de cette activité et ne pas être de simple smicard de l'immobilier.

Selon moi, c'est une activité professionnelle très proche, par de nombreux aspects, du grindage de MTT au poker online, la fatigue physique et le facteur humain en plus.

Quels intérêts de passer par un agent immobilier lorsque l'on est acheteur ?

- gain de temps (débriefing en premier contact pour voir si le bien correspond au besoins des acquéreurs)

- expertise et conseil en fonction des besoins

- rapidité de transaction

- facilité administrative

- négociation totalement gérée par un professionnel (vous pouvez pas imaginer comme les particuliers, dans leur très grande majorité, sont des manches pour négocier, que ce soit les vendeurs ou les acheteurs)

- possibilité de gain d'argent sur la marge de négociation qui compense largement les honoraires de l'agence

- la majorité des produits intéressants (en terme de rapport qualité/prix) sont en agence (tout du moins sur Lyon et sa région)

- possibilité de suivi de la recherche par le professionnel si la visite n'aboutit pas

- sécurité juridique via l'agence

Quels intérêts de passer par un agent immobilier lorsque l'on est vendeur ?

- gros gain de temps sur les visites

- expertise du bien et ajustement du prix du bien en conformité avec le marché pour faciliter la vente sans pour autant léser le vendeur

- gestion administrative de la vente

- impact publicitaire sans commune mesure, grosse visibilité du bien

- négociation gérée par un professionnel (il n'est pas dans l'intérêt d'un agent immobilier de sous-vendre un bien car sa commission s'en ressent, comme il n'est pas dans son intérêt de sur-évaluer un bien car il lui sera d'aucune utilité et constituera une perte de temps et donc d'argent)

- neutralité par rapport au produit (les gens autres que les professionnels mettent beaucoup trop d'affect dans le bien immobilier, ce qui biaise très souvent sa transaction)

- tri et efficacité des visites (moins de touristes qui cherchent du "rêve" et font perdre du temps aux vendeurs)

- connaissances juridiques et conseils

- sécurité juridique via l'agence

Dans les deux cas, passer par un professionnel consciencieux est Ev+ pour tout le monde. Après, comme dans tous les domaines, il y a des charlots et des branleurs. Pourquoi faire appel à des artisans quand on pense pouvoir faire les choses soi-même ? Peut-être parce que quand on fait les choses soi-même on a moins d'expérience pour les faire correctement et qu'on sal*pe le travail alors qu'on y passe 4 fois plus de place que l'artisan... Tout est une question de choix.

Après, on est en France et tout le monde est persuadé de mieux savoir qu'autrui ce qui est juste et utile et de ne pas avoir besoin des professionnels...

Juste pour finir ce très long post, je vais revenir sur mes deux exemples de ventes avortées des dernières semaines pour montrer l'utilité de l'agent immobilier. Sur la vente de l'appart', je leur avais amené 10K€ de plus en net vendeur que ce qu'ils avaient voulu et le tout en 2 semaines. Pour le mandat de recherche, je leur avais fait économiser 20K€ sur le bien "idéal" qu'ils cherchaient malgré ma com'. Un gain de 10K€ ou une économie de 20K€, je trouve ça plutôt "utile" et intéressant économiquement parlant, sans compter tout le travail en moins pour les vendeurs ou acheteurs dans les deux cas.

Après, à vous de juger.

My 2 cents.

NB : je ne fais pas de loc'. C'est Ev--- en agent co'.

Sans offense, rien de ce que tu dis n'est exact, cher confrère, de la 1ère à la toute dernière phrase de ton post.

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Il aura un petit studio dans Paris centre, faut pas lui mentir.

Voilà c'est ça, je me trompe pas, pour 1300€ il peut espérer un 40m2 dans les 4 premiers arrondissements de Paris, pas plus.

Faudrait savoir..

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merci pour ta réponse.

Existe t'il un moyen d'éviter les visites "publiques" où une 20aine de candidats visitent l'appart en même temps? Ça me semble être la norme sur Paris.

Ça dépend des proprio, moi j'ai toujours évité d'organiser des visites groupées c'est le bordel et on perd son temps au final. Privilégie les proprio qui font déjà une première sélection par téléphone, ça augmentera tes chances d'obtenir l'appart s'ils retiennent déjà ton dossier pour une visite

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Faudrait savoir..

Je sais pas si tu connais un peu le marché parisien mais les 35-40M2 ce sont souvent des 1/2 pièces, pas vraiment des 2 pièces, c'est-à-dire qu'il y a une arcade qui séparent deux pièces pas de vraie cloison avec une porte de séparation.

Edited by Orson75

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merci pour ta réponse.

Existe t'il un moyen d'éviter les visites "publiques" où une 20aine de candidats visitent l'appart en même temps? Ça me semble être la norme sur Paris.

Non, hélàs tu ne peux pas l'éviter.

Tout dépend de l'agent co responsable des visites.

S'il a décidé de procéder à des visites individuelles, tant mieux pour toi.

S'il a décidé de grouper, c'est pas de chance pour toi.

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Je sais pas si tu connais un peu le marché parisien mais les 35-40M2 ce sont souvent des 1/2 pièces, pas vraiment des 2 pièces, c'est-à-dire qu'il y a une arcade qui séparent deux pièces pas de vraie cloison avec une porte de séparation.

Tu parles d'un studio (dixit toi) là ou il peut trouver un vrai 2 pièces avec une chambre dédiée.

Pourquoi dire qu'il ne pourra pas avoir plus qu'un studio (redixit toi) lorsque c'est inexact ?

Edited by houm

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Tu parles d'un studio (dixit toi) là ou il peut trouver un vrai 2 pièces avec une chambre dédiée.

Pourquoi dire qu'il ne pourra pas avoir plus qu'un studio (redixit toi) lorsque c'est inexact ?

Que ce soit un studio ou un vrai deux pièces je dis qu'il pourra pas espérer plus qu'un 40m2 dans le centre de Paris pour 1300€. Ça va mieux comme ça ? ;)

Il va probablement passer d'un 100m2 à Sliema à un 40m2 à Paris pour le même loyer, faut pas lui cacher.

Edited by Orson75

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Que ce soit un studio ou un vrai deux pièces je dis qu'il pourra pas espérer plus qu'un 40m2 dans le centre de Paris pour 1300€ Ça

là dessus en terme de rapport surface/prix, nous sommes d'accord ;)

Edited by houm

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Quid des diagnostics par exemple ? c'est l'agence qui les fait faire ?

Est ce que l'agence vérifie/fait vérifier les plomberies , l'electricité etc....

Il y a une liste de diagnostics obligatoires pour toute vente ou toute location (pas les mêmes, plus nombreux en cas de vente).

C'est évidemment à la charge du propriétaire, pas du locataire ou de l'acheteur.

Edited by Orson75

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@Strat : Si tu ne connais pas de diagnostiqueur et que tu as confié ton bien en vente à un intermédiaire, adresse toi à lui, il pourra t'en conseiller un.

Edited by houm

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ET j'ajouterai que toute agence pourra te communiquer les coordonnées d'un diagnostiqueur, au besoin.

Ouais d'ailleurs en général les agences bossent avec des diagnostiqueurs très rapides quand les proprios s'en sont pas chargé eux-mêmes pour éviter que l'acquéreur potentiel ait le temps de se poser des questions et de se rétracter au dernier moment avant la signature du compromis de vente.

Je crois que je pourrais écrire un bouquin sur toutes les combines classiques des agences immobilières :D

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A partir du moment ou le proprio met en location un appart, il peut quand meme choisir son locataire ?

Ca laisserait la place a des dérives dans ce cas la, je comprendrais mieux pourquoi certains de mes collegues galerent pour trouver.

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Je veux pas être méchant ni polémiquer, mais je ne comprends pas le sens de ton post.

Si ce que j'ai écrit n'est pas exact pour toi, ça l'est pour moi et mes collègues et même mes confrères. Après je ne suis qu'un simple agent commissionné qui officie sur Lyon dans le secteur de la transaction immobilière, peut-être as-tu d'autres pratiques, que tu travailles sur un autre secteur ?

L'oncle à ma femme est agent immobilier à son compte à Juan-les-Pins et travaille sur la côte et, après avoir échangé plusieurs fois sur notre métier, on a constaté qu'il y a quelques différences notables...

Utiliser un ton péremptoire et liquider un post, dans lequel je fais part de mon expérience personnelle et de ma vision de mon métier, ne te donne en rien une légitimité absolue dans ce domaine si tu n'argumentes pas. C'est juste ridicule.

Après si tu développes, je suis prêt à entendre tes arguments.

Je ne voulais pas t'offenser, je me répète. Désolé si cela a été le cas.

Ton post est très long, il est tard mais je te dirai en quoi je ne partage pas ton point de vue. Je n'allais pas juste m'en tenir à ma réponse en effet laconique, je te l'accorde.

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A partir du moment ou le proprio met en location un appart, il peut quand meme choisir son locataire ?

Ca laisserait la place a des dérives dans ce cas la, je comprendrais mieux pourquoi certains de mes collegues galerent pour trouver.

Heureusement qu'il peut choisir.

En tant que proprio, tu as des candidats qui postulent, tu étudies les dossiers et choisis ensuite celui qui te semble le meilleur selon toi.

C'est l'offre et la demande.

Et hélàs oui, il peut y avoir des dérives.

Edited by houm

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Heureusement qu'il peut choisir.

En tant que proprio, tu as des candidats qui postulent, tu étudies les dossiers et choisis ensuite celui qui te semble le meilleur selon toi.

C'est l'offre et la demande.

Et hélàs oui, il peut y avoir des dérives.

Si tu passes par une agence, pourquoi ce n'est pas l'agence qui chosirais, sur des criteres " légaux " et non discriminatoires ?

C'est peut etre Bisounours ce que je dis, mais ca me semble logique.

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