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johny

CPiste
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Everything posted by johny

  1. Cher CP, Ca me fait plaisir de revenir ici. Je suis un dinosaure du poker, et beaucoup d'entre vous ne me connaissent sans doute pas. Mon inscription au CP est une des raisons qui m'a permis de vivre des aventures passionnantes grâce au poker et d'être mis en avant et parmi les premiers sponsorisés par Winamax en 2007. Ca fait maintenant plus de 3 ans que j'ai raccroché les gants. Et que je suis reparti vers de nouvelles aventures. Comme au poker 7 ans plus tôt, j'ai commencé petit. Et je me suis attaqué aux small stakes du monopoly... A force de passion, de travail, d'obstination et de foi, j'ai eu la chance de gravir les étapes relativement rapidement dans cette discipline aussi. Nous avons commencé en nous lançant dans la rénovation d'un studio. Nos équipes sont aujourd'hui en train de développer plus de 100 appartements pour répondre à la forte demande et créer des logements de qualité à proximité de Londres. Le prix au m² y est 4 fois moins élevé, ce qui attire la demande selon une loi universelle similaire à la gravité, encore renforcée après que les prix à Londres ont monté de 20% en un an. Nous avons eu la chance de recevoir un prix en mars cette année (par l’organisation property mastermind) pour avoir battu le record du plus large portefeuille immobilier développé en 12 mois. Nous avons ciblé nos achats à 30-45mn de Saint-Pancras, où des centaines de milliers de m² de bureaux sont actuellement en construction, et où Google s'installe et contribue à la rénovation du quartier. Les lignes de trains seront par ailleurs améliorées en 2016 et les temps de trajet seront encore réduits. Jusqu'à aujourd'hui nous avons choisi de ne pas dévoiler notre stratégie. Nous avons maintenant sécurisé suffisamment de projets et pris suffisamment d'avance pour ne plus craindre que la compétition ne nous soit néfaste en faisant monter les prix à l'achat, et nous assumons désormais de partager notre vision Le site www.homesofengland.com est seulement depuis peu en construction. J'ai arrêté il y a 3 ans de jouer professionnellement au poker parce que j'avais l'impression d'avoir vécu les meilleures années, et parce que le potentiel à long terme du poker m'attirait moins. La tendance s'est encore accentuée aujourd'hui et je pense que d'autres ne vont pas tarder à vouloir se lancer dans l'aventure. Je serai ravi de les aider si cela m'est possible. Un membre du CP m'a déjà contacté, nous commençons à travailler ensemble et ca se passe très bien du fait que nous partageons la même passion et la même vision... ! Je suis passé à CP Radio la semaine dernière et nous n'avons pas eu le temps de discuter concrètement de mon nouveau métier. OlivierP m'a donné l'idée de lancer un Ask Me sur le sujet pour débattre plus en profondeur. J'essaierai de répondre ici à vos questions, au mieux et dès que j'en aurai le temps. En attendant, good luck à vous sur les tables ! Cheers !
  2. Pour te répondre j'aurais besoin d'avoir fait une vraie due diligence sur la question, ce que je n'ai pas fait. Plus important que de se diversifier en Europe, je préfèrerais analyser leurs stratégies d'acquisitions en priorité, et comparer d'autres facteurs comme la part de résidentiel et de commercial dans leurs portefeuilles. Selon où l'on se trouve dans le cycle du marché je ne ferai pas les même choix. La dernière crise commence à remonter et aujourd'hui je favoriserais le résidentiel qui résiste mieux en cas de tempête que les bureaux et les hotels par exemple. En parlant de placement passif, je veux bien avoir ton avis sur ce que tu choisirais entre : - une SCPI qui vise 6% (comprendre quand tout va bien) et sur laquelle tu es totalement corrélé au marché (ton investissement suit le marché) et - un prêt qui génère un taux fixe de 3% sur lequel tu n'es pas corrélé au marché et sur lequel tu ne perds rien tant que le marché baisse de moins de 25%. Tu es dans la situation d'une banque qui prête 75% de la valeur d'un bien, et qui détient une hypothèque.
  3. Il y a deux facons de voir l'immobilier. Tu dis que tu te focus ailleurs pour l'instant, et que lorsque ca fonctionnera bien tu pourras envisager l'immobilier. Cette première approche est celle de voir l'immobilier comme un compte en banque pour riche. C'est l'approche la plus répandue. La plupart des gens pensent qu'il faut beaucoup d'argent pour s'y mettre, qu'ils ne peuvent pas se le permettre etc. Bref, les blocages habituels à toute activité. Ce qui est intéressant c'est qu'en novembre tu donnais l'impression de considérer l'immobilier avec la deuxième approche. Celle d'un business comme un autre, juste plus solide que la moyenne, qui nécessite de commencer petit et surtout d'apprendre pour créer son edge. C'est l'approche de ceux qui savent que tout se construit avec de l'expertise et de l'expérience plutôt qu'avec de l'argent. Je suis étonné de te voir passer de la 2e approche à la 1e. J'aurais tendance à penser que si tu trouves une activité qui te plait et où tu réussis, tu auras envie de continuer dans cette voie jusqu'au jour où l'activité en question ne t'apprendra / ne te plaira plus assez. A priori mieux le trading fonctionnera pour toi plus tu auras envie et intéret de continuer dans cette voie. Good luck en tout cas !
  4. Merci Jexx. J'ai commencé en achetant un studio à retaper, ce serait malhonnête de ma part de te le déconseiller En tout cas, oui je conseillerais de commencer petit. Je crois me souvenir avoir dit ici que si ton objectif à long terme est suffisamment élevé, tu dois utiliser le court terme avant tout pour apprendre. Si ton objectif est modeste, tu peux alors te contenter des solutions d'investissement immobilier plus simples. Comment ca se passe pour toi depuis 6 mois ?
  5. Salut à tous, Wow déjà 2 ans que je ne suis pas passé par ici ?! J'ai du mal à y croire. Il y a eu quelques calls T high, et effectivement l'un d'entre eux m'a marqué. Avec le recul, cette main a été pour moi un moment important de prise de conscience. C'est sur un call river. Lorsque mon adversaire bet la river, je me fais surprendre par une sensation très forte qui me dit de call. Un peu comme une petite voix, mais en plus surprenant et surtout en plus impératif. Et ca enchaine par la sensation d'un courant électrique qui me parcourt le colonne vertébrale, et qui me confirme "c'est sur, tu dois call". Après ca seulement, je refais la main en détail et je visualise consciemment qu'il a du rater son tirage avec 6 high. Je ne call pas suite à une réflexion. Je call en écoutant mon corps, car le message est trop fort pour être ignoré. La réalité c'est qu'il y a beaucoup d'éléments à prendre en compte dans une décision. La progression au poker passe en grande partie par prendre en compte de plus en plus d'éléments. Sur cette main en particulier, mon cerveau avait emmagasiné un grand nombre d'informations dont je n'étais pas conscient. Je suppose que ca inclue des patterns de timings de mon adversaire, mais pour être honnete je ne sais pas. Il y a des informations qui sont trop difficiles à analyser consciemment. Il serait trop difficile d'établir exactement quel poids affecter à chaque information. Le temps de se poser la question, des éléments perturbateurs (émotions, biais, ego) entreraient en jeu pour nous induire en erreur. Sur cette main j'ai ressenti profondément l'importance d'écouter son corps en plus de son cerveau. Cela ne s'applique que pour un domaine dans lequel on a de l'expérience évidemment, pour que le cerveau ait une base de données sufisante à analyser. Il faut surtout apprendre à discerner l'autre petite voix, qui vient de l'ego, qui nous pousse à suivre notre décision consciente pour de mauvaises raisons, par exemple pour nous prouver quelque chose à nous-même. En tout cas, pour un ingénieur comme moi qui s'est focalisé sur la rationalité pendant de nombreuses années, cette prise de conscience a été l'une des meilleures lecons que le poker m'a apporté. Aujourd'hui il est même possible que je me confronte inconsciemment à un environnement plus complexe justement pour affiner cette fine balance entre rationalité et intuition. Bref, merci d'avoir mentionné cette main, de très bons souvenirs !
  6. Le bitcoin

    Je loue un certain nombre d'appartements de maniere conventionnelle, et certains en location courte durée. Un appartement en location courte durée sera loué environ deux fois plus cher par nuit pour couvrir les frais divers, les charges, le nettoyage, pour couvrir les périodes où le bien reste vide car comme un hotel tu prévois un taux de remplissage moyen etc. Si quelqu'un vient me voir demain et me dit qu'il veux louer un appartement du lundi au vendredi chaque semaine de l'année au prix des séjours courts, il n'y a absoluemnt aucun obstacle à ca aujourd'hui. Le contrat est rédigé comme tout contrat de courte durée, ca ne pose aucun problème. Le véritable problème pour notre locataire c'est qu'il sera "à l'hotel" toute l'année, il devra débarasser ses affaires systématiquement tous les week end. Et comme tu l'as calculé, il devra payer un prix supérieur à celui du loyer long terme. Au mieux équivalent s'il négocie. Tu as besoin de comprendre la situation actuelle Byshop si tu veux y apporter des améliorations.
  7. Le bitcoin

    Byshop, Je suis content de voir que tu es optimiste, et je te souhaite d'avoir raison et que les titres s'echangeront via BC ! J'avais posé ma question initiale sans avis sur la question, et parce que clairement tu as réfléchi plus que moi à la BC en général. A la lecture de ta réponse il apparait que ta réflexion est extraordinairement abstraite. Ca a des côtés positifs, mais ca pose aussi le risque d'etre très éloigné des réalités. Et quand il s'agit d'implémenter quelque chose, mon approche sera toujours de partir des réalités. Je ne cherche surtout pas à convaincre ou a expliquer quoi que ce soit. Je ne prétends absolument pas maitrisers le sujet de la BC. Je me sens quand meme obligé de te mettre face à tes arguments, pour te montrer comment ils peuvent sonnent à certaines oreilles. Tu parles d'apporter une solution révolutionnaire au monde immobilier. En écartant de ta solution l'acteur principal (les notaires), sans chercher à le comprendre et en le caractérisant comme l'ennemi, ca va etre très compliqué ! Surtout si tu esperes continuer à l'utiliser quand ca t'arrange... J'aime beaucoup cette tournure qui donne l'impression que ce que tu dis est logique. Alors que ca ne l'est absolument pas Je disais que tu n'as parlé que d'un cas particulier. Tu me réponds qu'il faut les accumuler. On est d'accord là dessus Le problème de logique est que tu n'en as accumulé qu'un et que tu en tires une conséquence dès ce stade au lieu de continuer à les accumuler. Ce que tu ne feras pas car tu ne veux pas parler aux notaires. Ca te cantonne malheureusement à une théorie sans fondement. Tu dis que le risque pour le particulier c'est le manque d'information. Vois tu l'ironie dans le fait que tu soutiens ta solution sans avoir toi meme d'information ? Tu dis que le travail sera simplifié dans 90% des dossiers. D'ou vient ce chiffre stp ? Au vu de ce qui précède ca semble totalement pifométrique A tout niveau, que ce soit au niveau d'une personne, d'une entreprise, ou d'un pays, il faudrait toujours se focaliser à résoudre le problème principal avant de discuter des secondaires. Dans notre cas, je n'ai pas dit que l'immobilier est un probleme secondaire. J'ai dit qu'au sein de l'immobilier l'amelioration que tu proposes est secondaire. Là encore, c'est bien d'etre optimiste mais ce que tu dis ne reposes sur rien et honnetement je ne comprends pas comment tu peux dire que tout sera plus simple sans decrire à aucun moment qqc de concret. Que veux tu dire par passer en 4G ? Je ne connais pas d'autre 4G que celle du reseau de commnication. Que les titres soient enregistrés électroniquement et passent par internet me parait une evidence, mais je ne vois pas le rapport avec la BC. Y a t il une autre 4G ?
  8. Le bitcoin

    Merci pour partager l’exemple de ta sœur. Il montre que certains points ne sont pas traités de façon optimale. Clairement c’est le cas, et l’humain ne sera jamais parfait. Ca me pose en revanche un problème que tu partes d’un cas particulier pour en tirer une généralité. Il faudrait aller plus loin avant d’en tirer des conclusions. As-tu demandé leur avis à des notaires ? Tu vois un gros gain potentiel à gagner du temps et réduire le coût des actes notariés. J’y vois plusieurs problèmes. D’abord la priorité des gens ca n’est pas d’optimiser le processus, c’est avant tout d’éviter les risques. Ta sœur a perdu un peu de temps mais elle a appris quelque chose qu’elle pourra vérifier par elle-même la prochaine fois. Elle a appris que son notaire n’était peut être pas le meilleur. C’est positif. Et surtout elle n’a pas perdu sa mise. Si tu passes par une BC, il y aura toujours des cas qui n’ont pas été prévus dans le smart contract. Les possibilités sont infinies, tu en apprends tous les jours même après 10 ans à le faire professionnellement. Donc les loopholes seraient nombreux et quasiment immédiatement une armée de scammeurs se jetteraient dessus et les dégats sur les particuliers seraient colossaux. Autre problème majeur, si tu essaies d’inclure toutes les options tu vas rigidifier un secteur qui a besoin de flexibilité. Tout ca pour optimiser un coût de 1h de travail d’un notaire alors que chaque transaction implique bien plus de travail et de coût. Sachant que tu ne réduis qu'une petite aprtie du travail du notaire, en prenant en compte tous les autres coûts, taxes etc, tu améliores de quelques % tes frais de transaction. En revanche en essayant de résoudre un problème mineur tu crées un risque colossal. Ca m’intéresse d’essayer de comprendre davantage les bienfaits de la BC mais c’est inquiétant qu’elle soit toujours mise en avant pour des bienfaits secondaires plutôt que pour résoudre des vrais problèmes. Résoudre des problèmes secondaires en priorité malheureusement ca finit très mal en général. Le contrat incluant des clauses exotiques de sous-location en est un bel exemple. Quel intérêt vois-tu dans ces clauses exotiques stp ? Tout le problème sera de toute facon de vérifier sur le terrain qui occupe le bien, et ca, le smart contract ne le prouvera pas… Ou bien tu proposes de mettre une puce électronique à chaque bébé à la naissance pour le traquer automatiquement toute sa vie, et on parle de qqc de très différent PS : en terme de gestion des titres de propriété, en Angleterre ils sont tous listés online, sur le site du land registry. Les transactions peuvent se faire en une journée si tu ne veux pas faire de due diligence. Si la France suivait le pas, elle aurait bien plus à gagner que d'utiliser la BC. Ca serait une bonne facon de focus sur le réel problème imo. Allez les bleus !
  9. Le bitcoin

    Est-ce qu'on parle d'une BC qui ne gère que l'ownership des biens, ou davantage ? L'ownership n'est pas ce qui prend du temps aux notaires. Le temps est lié a la due diligence, à l'organisation du financement, aux documents qui sont rarement similaires de deal à deal, etc.
  10. Thanks ! Il y avait deux locaux commerciaux, dont un studio d'enregistrement de la BBC, qu'on a conservé. La plus grande partie de l'immeuble était des anciens bureaux , vides depuis plusieurs années.
  11. crowdfunding immobilier

    Merci, content que ca t'ai plu ! Je me rends compte que ma réponse précédente était hors sujet. J'avais en tête le crowdfunding direct, sans site intermédiaire. Tu as raison l'essentiel du crowdfunding passe par des sites qui font les intermédiaires avec les developers. Pour les projets de Homes of England, on a travaillé avec Assetz Capital, CrowdProperty, et LendInvest pour financer certains projets. Mais quand on passe par l'intermédiaire d'un site, de notre point de vue c'est une alternative similaire au financement bancaire classique. De temps en temps la meilleure alternative est un site de crowdfunding, mais ils ne proposent pas une offre bien plus attractive que les autres. Par contre je n'ai jamais été du côté de l'investisseur sur un site de crowfunding, je ne serai pas le mieux placé pour te répondre sur comment savoir si le site est sérieux. A voir si le sérieux du site est plus important que le sérieux du developer d'ailleurs. Personnellement je pense que je demanderais s'il y a une garantie du developer ou de sa boite pour te rembourser en cas de problème (et a t il les reins solides), en second j'aimerais connaître la compétence du developer et si son modèle est viable (il ne s'agit pas seulement de construire, il faut le faire au bon endroit au bon moment), et ensuite le site est-il sérieux. Le site définit des règles du jeu, et encadre comme le ferait une banque pour se protéger, mais ne fera pas de miracle.
  12. crowdfunding immobilier

    Hello, Je peux te donner mon point de vue de promoteur. Pour faire court, quand on n'est pas dans ce métier il est naturel de penser que le risque principal dans le développement immobilier est le risque de marché (ie la baisse des prix immobiliers). En réalité le risque numéro 1 est le risque de financement. Lorsque nous empruntons à des intermédiaires financiers, ie banques ou fonds, ils sont eux-même financés par des investisseurs. Le problème de financement se comprend bien quand on sait qu'ils nous prêtent sur 12-24 mois pour un projet immobilier, mais promettent à leurs investisseurs de les rembourser quand ils le souhaitent. Cette illusion de liquidité fonctionne bien tant qu'il n'y a pas de crise. Dès qu'il y a un début de crise, le remboursement devient impossible à réaliser dans les délais promis, et l'effet domino des problèmes de liquidité empire la situation et génère une vraie crise. A la racine, cette situation existe avant tout car concrètement si un fonds ne promet pas la liquidité à son investisseur, il a peur qu'il aille investir chez son voisin. C'est une compétitivité très nuisible. De mon point de vue, le seul moyen d'éviter ce problème de liquidité est d'avoir des investisseurs qui comprennent que si un projet dure 12-24 mois, leur investissement doit être bloqué sur cette période. Cela permet au promoteur de finir son projet, et même en cas de baisse des prix il s'en sortira (on prévoit toujours une marge minimale de 25% et une baisse des prix de 20% est rare). En revanche si son financement est coupé à mi-travaux, il devra vendre à perte et tout le monde est perdant. Aujourd'hui, seuls les investisseurs privés semblent comprendre ce phénomène, les acteurs financiers ne remettent pas en question leur facon de fonctionner. En cherchant individuellement à se protéger ils créent un risque pour l'ensemble du secteur. C'est pour moi la raison la plus fondamentale qui explique l'attractivité du financement privé. La question du taux vient en second. Pour te donner un exemple concret, le financement le moins cher que nous avons obtenu sur un projet de développement est à 6.5% par an d'intérêts. Ajoute à ca les 1% de frais d'entrée et les 1% de frais de sortie, au final on ne s'en sort jamais à moins de 7.5-8%. Le fonctionnement actuel du crowd funding est que l'argent levé est affecté à un projet unique. Le risque est donc assez élevé effectivement. Personnellement je pense qu'il est plus fair en cas de problème sur un projet particulier de rembourser le préteur à partir des profits d'un autre projet. Selon le nombre de projets de l'entreprise, ca peut diminuer considérablement le risque du préteur.
  13. Salut Frederic, Il y a 10 ans j'avais envisagé rapidement l'option d'un viager sur un appart à Paris. A l'époque je m'imaginais rester à Londres quelques année et revenir ensuite en France donc ca aurait pu être mon futur logement à Paris. Kosinus a bien répondu sur l'aspect moral. C'est un aspect auquel tu dois répondre - ou auquel tu réponds déjà - de facon personnelle. En plus de ca, j'aurais dans mon cas fait un mauvais pari sur mes plans futurs. Je n'ai pas considéré l'option bien longtemps probablement parce que j'aime garder ma liberté et ma mobilité. Quant à savoir si ca vaut le coup de s'y pencher, là encore c'est personnel. Je ne me suis pas penché longtemps sur le sujet aussi parce que je n'y percevais pas de skill à développer ou de business à scale. Mon but quand j'investis n'est pas de gagner de l'argnet sur un coup, je cherche à investir d'une facon qui permet mon développement personnel et celui d'une entreprise autour d'une idée scalable. D'ailleurs Frederic je me rappelle t'avoir déjà demandé ce que tu cherches dans un investissement. Tu n'as pas l'air d'avoir clarifié ca depuis. Prends un moment, une feuille de papier et un stylo, et rédige noir sur blanc les critères qui sont importants pour toi. Tant que tu n'auras pas défini tes critères et leur importance, tu passeras du temps sur chaque option, sans arriver à te décider sur ce que tu veux vraiment. Cheers
  14. Ahah ca fait plaisir ca ! Cela dit, pour aller à Green Park, nos apparts sont un peu loin je te remets la carte des villes dans lesquelles on est installé : https://homesofengland.com/fr/resume-portefeuille/ Nos apparts sont à 30-45 mn en train de St Pancras, qui est ensuite à 20 mn de Green Park. Pour visiter Londres, je te conseille plutôt de prendre un appart plus central. J'ai un collègue qui peut te louer le sien à St Pancras si tu veux ? Nos bureaux sont aussi à côté de Green Park, qu'est-ce qui t'amène dans ce coin du monde ?
  15. Hello Frederic, Les vidéos dont tu parles, comme tu le sais c'est en réalité de la pub. Elles visent à te faire t'identifier à une histoire et à te faire accrocher émotionnellement à ce que la vidéo essaie de te vendre... il est normal que ton cerveau primaire soit excité en fin de vidéo, c'est le principe. Et il est normal que ton cerveau analytique prenne du recul pour analyser la chose, car il se rend bien compte que c'est essentiellement de la pub qui vend du rève. Ces vidéos existent pour une raison simple : la plupart des gens investissent par émotion, et par mimétisme. La meilleure chose à faire est comme d'habitude de regarder les faits. Quand tu fais du locatif pur et touche 2-3% de rentabilité nette, combien te faudra-t-il de patrimoine pour devenir rentier ? Si tu n'as pas encore ce patrimoine, combien de temps te faudra-t-il dans le locatif pour atteindre ce patrimoine à partir de ton patrimoine actuel ? Avoir un appartement ou deux ne change pas radicalement le problème. Pour faire une différence, tu dois créer cette différence plus en amont. Personnellement je ne ferais pas d'immobilier si c'était pour faire du locatif, car tu ne peux tout simplement pas faire grossir ton capital en touchant du 2-3% net par an. De mon point de vue c'est risqué de se concentrer sur du locatif pur, notamment en France. Ma famille avait des appartements en location à Paris il y a quelques années, qu'elle a vendu pour participer à nos développements au RU par exemple. J'ai parlé dans ce thread de la maison que j'avais en location, au RU cette fois, qui rapportait du 8% net par an. Je l'ai revendue aussi, car même 8% pa n'était pas rentable pour moi par rapport au temps nécessaire pour s'en occuper. Les gens aiment le principe de "l'immobilier". Malheureusement ceux qui font du locatif pur stagnent, car ils le font par mimétisme sans trop comprendre pourquoi. Ou bien ce sont des gens qui ont gagné beaucoup d'argent ailleurs, et qui le placent dans un immobilier simple car ca n'est pas leur métier. Ceux qui réussissent à travers l'immobilier le voient comme un secteur comme un autre où ils peuvent ajouter de la valeur. Sans ajout de valeur pas de profit, et aussi excitantes que sont les vidéos de pub basées sur un lifestyle de rève que tu peux trouver sur internet, ca ne changera pas plus que la loi de la gravité...
  16. Merci Frederic ! Pas trop de problèmes ? Si ! Trop de problèmes ! C'est un métier qui consiste essentiellment à gérer des problèmes En France c'est courant que les architectes dirigent l'ensemble du projet, de la conception à la réalisation. C'est moins courant ici, et ca n'a pas été notre facon de faire. Sur nos projets l'architecte s'occupe uniquement de la réalisation des plans. Selon les projets, on a managé directement nos équipes, ou fait appel à des contractors externes qui sont responsables de l'ensemble des travaux. On utilise la 1e option pour les petits projets, et la 2e pour les plus gros (50+ appartements). Les problématiques sont différentes, mais dans les 2 cas on a besoin de faire un suivi de près. Et dans les 2 cas il y a du stress. Ca n'est pas ce qui génère le plus de stress celà dit. Le stress est supérieur en phase de lancement de projet, surtout en relation au financement bancaire. Si je dois évaluer mon niveau de stress, ces dernières années il a été clairement bien supérieur à celui que j'avais en jouant les high stakes au poker... il vient à la fois des problèmes sur les travaux, des deadlines diverses, des banques, de l'administration, du management des équipes, des sommes en jeu, des bras de fer par avocats interposés qui sont monnaie courante dans ce business. Une des qualités principales à avoir pour réussir dans ce secteur est de savoir gérer son stress... En ce sens, le poker a été une très bonne formation, et si je n'avais pas eu l'expérience des high stakes il y a 10 ans je ne sais pas si je pourrais aujourd'hui gérer sereinement toutes les situations stressantes que l'on vit en permanence... Merci ! Hésite pas à me MP si il y a une petite chance que l'envie se concrétise
  17. Protéger une idée

    Je suis d'accord avec toi que le but est de mettre toutes les chances de ton côté. Pour les couts d'avocats, si tu veux comparer au poker il s'agit d'un risk reward. Si tu veux dépenser 10k en avocats, il vaut mieux que le ROI de l'opération soit déjà palpable, car sinon ca revient à mettre de l'argent au milieu ev-. Le problème numéro un des boites est le cash flow. Et pourtant la majorité des gens qui ont un budget limité dépensent trop au tout départ. Souvent si cet argent avait été dépensé un peu plus tard, la boite aurait survécu. Même si tu crois à 100% en ton projet, il y aura des imprévus et des retards, et c'est à ces moments là que tu auras besoin d'avoir des sous à la banque.
  18. Protéger une idée

    Comme le dit Fatum tu as plutôt l'air de vouloir te protéger de ton partner que tu ne connais pas bien, que de protéger ton app par un brevet. La première fois qu'on lance sa boite, on surestime toujours la valeur de l'idée... En réalité, on se rend compte qu'à peu de chose près tout le monde s'en fout, et que personne autour de toi ne va changer sa vie pour tout d'un coup faire la même chose que toi. Par contre effectivement, on sous-estime les futurs problèmes d'associés. On part la fleur au fusil en se disant qu'on est complémentaires et qu'on fera une bonne team, et on oublie que la vie est ainsi faite que les objectifs et les priorités des gens peuvent vite changer, et qu'en particulier quand les priorités de ton partner changeront, ca pourra avoir de lourdes conséquences sur ta boite. Donc ton but est plutôt de rédiger un pacte d'associé qui clarifie les rôles et responsabilités de chacun, vos droits de quitter la boite et de refaire la même chose de votre coté ou non, etc. Que ce soit dans le but de te protéger ou de clarifier vos rôles, c'est très utile de coucher certaines choses sur papier anyway. Pas besoin non plus à mon sens de faire appels à des avocats et de payer des milliers d'euro quand on en est au stade d'un embryon d'entreprise, surtout sur un premier projet qui, soyons réaliste, a beaucoup de chances d'etre moins incroyable que ce qui est prévu au départ. Les avocats pourront toujours être impliqués sur une v2. Si tu n'as pas encore créé de boite, tu peux rédiger un document et le signer avec ton partner. Ca clarifiera vos positions et vous protégera. Je n'ai jamais créé de boite en France donc je ne connais pas la procédure. J'en ai créé pas mal en UK (ici ca prend 15 mn), et si tu étais en UK, je te conseillerais de créer une boite et de commencer par rédiger le pacte d'associé.
  19. Je ne comprends pas. Quel baton pour me faire battre ? Te demander ce que tu voudrais vérifier ? Mais moi ca m’arrange énormément que les gens me disent ce qu’ils veulent savoir sur ma boîte ! Pour tous ceux ici qui monteront leur boite, vous vous rendrez compte que vous essaierez forcément de partager votre vision avec le maximum de gens. Sans toujours savoir pourquoi, et sans toujours avoir un but spécifique en tête. Mais avec la conviction que ca ne peut que vous créer des opportunités. Tu ne peux pas décider pour quelqu’un d’autre ce qu’il peut apporter à ta boîte. La seule chose que tu peux faire c’est de lui en parler, lui donner envie d’en savoir plus, et lui laisser le choix de comment il peut apporter sa pierre à l’édifice. Je pense que tu peux En te faisant confiance et en assumant la responsabilité de checker les choses toi-même, les bonnes questions suivront. Le fait de déléguer cette responsabilité à quelqu’un d’autre crée les problèmes. Toutes les grosses pyramides de Ponzi avaient leurs comptes audités, et étaient régulées par les autorités financières. Ca ne garantit pas l’honnêteté de la boite, car malgré les audits et les régulations, les comptes peuvent être opaques ou falsifiés. L'investisseur individuel, lui, fait confiance à l'audit et à la régulation. Madoff et beaucoup d'autres ont prouvé que ca n'est pas la garantie ultime... D'ailleurs l'an dernier une pyramide de Ponzi de 7 milliards a été révélée par un petit comptable qui a voulu, lui, vérifier les chiffres pour un client, et qui a vu tout de suite les red flags, que la régulation ne voyait pas. Dans l’immobilier, c'est plus facile de rendre les comptes transparents. Il s’agit pour chaque immeuble de savoir quelle est la dette et quelle est la valorisation. Pour ce qui est du loyer, tu te doutes bien qu’il sera aux alentours de la moyenne dans sa zone géographique, et que ca ne sera pas une immense surprise… - La dette pour financer l’achat ou la construction est actée et vérifiable. - Et chaque immeuble terminé est valorisé par les experts RICS à la demande de la banque. Ca peut être JLL, Knight Frank, Savills, ou tout autre organisme à qui la banque fait confiance. Pour résumer, la difficulté n'est pas la capacité intellectuelle de vérifier, ce qui est le plus difficile est de prendre la décision de le faire....
  20. C’est très intéressant ca. Tu dis que même avec tous les papiers et tous les chiffres sous les yeux ca ne te ferais pas te décider. Par contre si tu me connaissais physiquement, et que tu avais confiance en moi (sur la base de tes critères propres, dont l’intelligence, l’anticipation, la confiance d’un ami commun), tu serais alors à l’aise. Je trouve ca passionnant. Car c’est le cas de 99% des gens et je pense que peu d’entre eux s’en rendent compte. Comment se passe une élection présidentielle ? Les candidats passent à la télé non-stop pendant les quelques mois précédant l’élection. En tant qu’être humain, ca nous suffit à construire notre confiance envers certains d’entre eux. Et des études montrent que plus on les voit à la télé, plus notre confiance est élevée. Indépendamment de notre expérience passée des hommes politiques qui nous ont toujours décus… En terme d’investissement, regarde Madoff. Il était suffisamment célèbre et passait suffisamment à la télé pour que des milliers de gens, dont beaucoup de gens très intelligents, lui fassent confiance pour des milliards de dollars. A aucun moment aucun de ses investisseurs n’a jamais eu accès aux comptes… c’est sidérant, surtout quand on sait que son activité était régulée. Mais ca illustre bien que 99% des gens ont besoin d’avoir l’impression de pouvoir faire confiance à qqn plutôt que de voir la réalité de son business. Je pense qu'une des raisons principales est que les gens ne se font pas confiance. Ils préfèrent déléguer la décision à un "professionel" qui est plus compétent qu'eux. Malheureusement dans la réalité le professionnel au coin de ta rue est souvent peu compétent. Ou pire investira l'argent de son client quelque part, sans checker les chiffres, parce que des collègues à lui l'ont fait. Et encore plus important, on surestime la compétence. Un bon investissement passe par de bons chiffres. La bonne nouvelle, pour ceux qui se font suffisamment confiance, c’est qu’il suffit de regarder les chiffres et les données en détail pour être un bon investisseur. En tout cas pour être dans le top 1%... Le marché aura toujours plus d’influence sur tes résultats que tes capacités ou tes connaissances. Dans tous les sports, on sait que lutter frontalement contre les forces de la nature a peu de chance de réussir. Bizarrement, on a l’intelligence de ne pas sortir sa voile dans des mauvaises conditions de vent, même avec un skipper à qui on fait confiance. Mais on n’a pas celle de n’investir que dans les bonnes conditions de marché, on surestime toujours les skills du professionnel qui gère l’investissement. Personnellement, je considère les conditions macro-économiques et les chiffres qui en écoulent comme les fondations de mon business. J’ai expliqué les conditions macro sur ce thread depuis bientôt 2 ans Les chiffres de ma boite qui sont ici http://homesofengland.com/fr/resume-portefeuille/ sont backés par des rapports d’experts indépendants (RICS pour ceux qui connaissent), à la demande des banques. Les banques ne prètent pas des millions sans effectuer les vérifications tu t’en doutes bien ;) Pour ceux qui veulent créer leur boite, vous passerez tous par là : vous avez beau avoir un super projet, et partager tous les chiffres de votre boite, 99% des gens ne les regarderont jamais. D'ailleurs quand on y pense, la plupart des investissements dans les start ups sont basées sur une idée et une équipe. Les chiffres à ce stade sont secondaires. Même les professionnels de l'investissement sont plus à l'aise dans ces conditions...
  21. Hello KONTRAK, Très bonne question. Je n'ai pas eu l'occasion d'en parler sur ce thread, mais j'ai forcément un avis sur le rent-to-rent car j'en ai fait dans mes premières années, en parallèle des maisons dont j'ai parlé plus haut. J'ai fait diverses formations, et le rent-to-rent est la stratégie qui fait couler le plus d'encre et dont il est le plus discuté dans les séminaires et formations. C'est en grande partie parce que c'est comme tu le dis une stratégie qui ne nécessite pas un investissement financier important. Il y a donc un grand nombre de débutants qui s'y intéressent et qui paient des formations relativement basiques à un prix conséquent, ce qui rend ce secteur de formation un des plus lucratifs. Pour ceux qui ne savent pas ce qu'est le rent-to-rent, c'est le fait de louer une maison ou un appartement entier à un proprio, et de sous-louer les chambres individuellement aux locataires finaux avec une marge. Pour ceux qui se disent à ce stade que la sous-location est illégale, elle ne l'est pas quand c'est justement le concept de l'accord avec le proprio. L'idée est de louer l'appartement avec un contrat professionnel, et de louer ensuite chaque chambre avec un bail individuel qui, lui, ne permet pas la sous-location. Le proprio est content qu'on lui garantisse son loyer toute l'année, et qu'il n'ait plus à gérer les problèmes avec ses locataires. Nous, nous sommes contents de faire une marge en tant qu'intermédiaire. Et la demande à Londres est suffisamment forte pour que le risque de ne pas trouver de locataire soit faible. J'ai passé du temps sur le rent-to-rent. En moyenne, la marge sur un appartement était de l'ordre de £500 brut par mois. L'investissement initial ne dépasse pas £10k quand il n'y a pas de travaux - ca peut être beaucoup plus quand des travaux sont nécessaires. Je ne sais pas si ca donne envie ? Personnellement, j'ai trouvé que le temps nécessaire à trouver chaque rent-to-rent (il faut comme toujours prévoir de parler à 10 proprios, pour qu'un soit intéressé), à expliquer leur intérêt aux proprios, à trouver une solution pour augmenter la valeur locative du bien, à s'occuper des locataires, etc, je ne pense pas que le gain horaire ait été bien excitant... il faut aussi prendre en compte que si tu n’es pas suffisamment bon, et que ton bien n’est pas loué 100% du temps, of course la perte potentielle est pour toi… Un autre problème est que certains proprios, quand ils ont compris comment augmenter leur valeur locative, ont décidé de reprendre leur appartement et de faire exactement la même chose, eux-mêmes. Ce qui réduit à néant tout bénéfice long terme. Si tu as du temps et que tu veux commencer dans l'immobilier, je te conseille d’essayer. Ca te donnera des contacts, et construira ton expérience sur comment optimiser des logements. Quitte à le tenter en parallèle d'autre chose comme je l'ai fait. Amasser du cash en quelques années, cela dit, je te souhaite bien du courage ! D'ailleurs tous les coachs autoproclamés experts dans le domaine mettent bien en valeur le ROI de leurs opérations, et ne te donneront jamais leur gain horaire Gagnent-ils plus à faire du rent-to-rent ou à donner des cours sur le sujet, je n’en sais rien… Pour résumer, je considère le rent-to-rent comme un bon moyen d’apprendre et de se faire la main. Mais pas un business à long terme car il n’y a pas assez de potentiel long terme et ca n’est pas un business assez scalable. Comme tu parles de découvrir l’immobilier, je ne peux que te conseiller d’essayer. Tu pourras me tenir au courant comment ca se passe pour toi ? Tu es dans quel coin en UK ?
  22. Qu'est-ce que tu voudrais vérifier exactement ?
  23. Ok oui je comprends bien que ton objectif est à long terme, pour ta retraite. Tu dis aussi que tu te tournes vers l'immobilier qui est pour toi un meilleur placement. Qu'entends-tu par meilleur placement alors, si ca n'est pas une question de rentabilité ? Si tu places de l'argent aujourd'hui pour ta retraite, est-ce que ca ne fait aucune différence de placer à 0% par an ou à 6% par an ? J'aurais tendance à penser que la différence aura d'autant plus d'impact sur une durée de 20-30 ans, non ? Si tu places 100k euros à 0%, tu auras toujours 100k euros après 30 ans. Si tu places 100k euro à 6% sur 30 ans tu auras 574k euros au bout des 30 ans. En placant à 8%, £1m. Est-ce que tu considères qu'il vaut mieux te constituer un patrimoine immobilier, quitte à perdre, ou placer la même somme en placement mobilier qui rapporte du 6% par an ? Beaucoup de gens ont en tête de "constituer un patrimoine immobilier". Ca les pousse parfois à faire des mauvais choix.
  24. Placer ses gains

    Yes Blackisto, tu résumes bien pourquoi je n'achète pas d'immobilier en éspérant que ca monte. Acheter un appart et le garder vide en attendant que les prix montent c'est - pour l'image - équivalent à acheter de l'or et espérer que le cours monte Acheter un appart et le louer, c'est la même chose en y ajoutant un rendement Construire des logements, c'est être l'alchimiste qui à partir de 3 pièces d'or en obtient 4.
  25. Tu me conseillais d’emprunter à 3% plutôt qu’à 10%. Tu me préterais à ce taux ? Prends en compte le niveau de risque de la société, qui a déjà généré plus de £10m de plus-values qui sont conservées dans la bankroll en vue de traverser les périodes de bad run.
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partypoker : McLaren
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