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niflon

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  • Naissance 10/04/1980

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  1. Formation immobilier

    Je suis assez d'accord avec toi luluroyal : avec du cash, la réalisation d'un prêt in fine est tout indiqué. Fiscalement parlant, c'est très avantageux ... si on est domicilié fiscalement en France. +1 pour ce qui est du déficit foncier, c'est un système très avantageux. Comme je l'avais dit, mon plus gros client est passé maître (niveau yoda minimum) en la matière et les avantages sont justes énormes. Mais il y a quand même quelques points clés qui peuvent rendre ce mécanisme pas si simple : il faut savoir acheter des "ruines" pour en faire un beau produit locatif au meilleur prix (c'est pas donné à tout le monde), il faut savoir s'entourer de bons professionnels de tous les corps de métier (un artisan défaillant ou incompétent et c'est vite la caca, la cata, la catastrophe), il faut avoir le temps de gérer, etc... et je rajoute qu'une fois le déficit épuisé, on se retrouve avec une facture fiscale souvent assez lourde. Bref, c'est comme tout, il y a des avantages et des inconvénients.
  2. Table ronde 8 joueurs

    Et bah c'est pas mal du tout... même après 5 ans
  3. Formation immobilier

    Ok, allons-y ... in before TLDR Je me présente déjà en quelques lignes : j'ai 38 ans, j'ai passé 15 ans en banques de réseaux (Banque Pop en majorité) et j'ai créé un cabinet en 2014 de gestion de patrimoine/courtage (crédit et assurance)/conseils en investissement. Je suis également prof à la fac de Bordeaux depuis 10 ans sur toutes les matières fiscales, patrimoniales et techniques bancaires. Je suis loin de tout connaitre à ce métier mais j'estime avoir des bases solides. Je vais commencer par enfoncer une porte ouverte par BrokenBird : chaque cas est unique et chaque situation mérite une étude personnalisée, aussi, je vais rester dans la généralité et présenter les grands principes d'investissement, de fiscalité, de stratégie. Après si besoin d'aller plus loin individuellement, c'est possible aussi. Je suis globalement pro immobilier, je considère aujourd'hui que c'est une classe d'actif intéressante mêlant rentabilité et sécurité. Après d'autres professionnels sont en désaccord, c'est un débat que je peux entendre car investir dans la pierre n'est pas dénué de risque. Premièrement, avant d'investir dans l'immobilier, il faut s'assurer d'avoir assez de liquidité par ailleurs pour ne pas se retrouver à devoir vendre un bien en cas de coup dur. C'est forcément une perte de rentabilité mais cela assure un investissement serein sur du long terme. C'est tout du moins le conseil que je donne à tous mes clients. On peut investir de 2 façons dans l'immobilier : - en direct : achat d'un bien en nom propre (ou via une SCI), mise en location, perception des loyers et fiscalité. - via un véhicule d'investissement : souscription d'une SCPI, perception des loyers et fiscalité. Je reviendrais sur ce sujet à part entière plus tard. Quand on réalise un investissement en direct, c'est souvent la fiscalité qui va orienter nos choix. On va se retrouver devant soit : - des revenus fonciers : ici, on parle de location nue (sans meuble). Le locataire signe un bail de 3 ans, on perçoit les loyers directement du locataire que l'on déclare annuellement. La fiscalité est au final assez simple : on totalise les revenus fonciers bruts, on déduit certaines charges (intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, etc ...) et les travaux aussi. Cela nous donne un résultat, revenu net foncier ou déficit net foncier si jamais les charges (travaux par exemple) sont supérieures aux revenus. En cas de revenus fonciers, ils sont taxables à ta Tranche Marginale d'Imposition (TMI) + Prélèvement Sociaux (PS) 17,2%. En cas de déficit, ils sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10.700€ et reportables pendant 10 ans. Et je précise que si on déclare un déficit, on ne paie pas non plus de PS ; c'est important car outre cette situation, il est quasiment impossible en France d'échapper aux PS. Cela signifie donc que si on investi dans un bien ou il y a beaucoup de travaux, on peut potentiellement ne pas être imposable dessus pendant quelques années (jusqu'à épuisement du déficit). Cela signifie aussi que, fiscalement parlant, il est préférable d'emprunter pour investir puisque les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Mon plus gros client possède plus de 100 biens immo, il perçoit mensuellement 48K€ de revenus fonciers mais n'est pas imposable depuis plus de 10 ans ... il emprunte à chaque projet et réalise beaucoup de travaux ... il a tout compris ! Sur ce type de logement, on a la possibilité de gérer soit même ou de faire gérer l'investissement par une agence immobilière. C'est un choix intéressant pour la gestion mais cela à inévitablement un coût : comptez environ 8 à 10% + 2 à 3% si on souscrit une garantie loyer impayé. Attention de bien choisir l'agence en charge du bien toutefois. Si on n'a pas ou peu de charges (réception d'un bien par héritage ou donation par exemple), on peut opter pour le régime "microfoncier" si les revenus bruts annuels sont inférieurs à 15.000€. Dans ce cas, on abat 30% de charges "fictives". - des Bénéfices Industriels et commerciaux (BIC) : ici, la location est meublée et le bail est au maximum de 1 an ; on parle de Location Meublée Non Professionnelle (LMNP). Ce type de location a clairement le vent en poupe notamment depuis l'avènement d'Airbnb. Les locations saisonnières sont toutes des locations meublées mais il existe aussi des locations aux étudiants / jeunes actifs de ce type bien sûr et même d'autres à destination des personnes âgées (Ehpad) par exemple. La fiscalité fonctionne globalement de la même façon : on calcule les BIC bruts auxquels ont déduits des charges. A la différence près que l'on peut déduire une charge supplémentaire : la constatation comptable de l'amortissement du bien. Comme une voiture perd de la valeur tous les ans, comptablement, on peut considérer que le bien immo perd de la valeur aussi annuellement. Cette dépréciation génère une charge annuelle (totalement fictive bien sûr) qui vient réduire le BIC net. L'amortissement de l'immobilier se fait sur 30 ans et les meubles sur 10 ans (généralement) aussi bien que les charges soient supérieures ou égales au BIC brutes. On peut ainsi percevoir des revenus quasiment exonérés d'impôts pendant de lonnnngues années. Si on n'a pas assez de charge, on peut également opter pour un régime micro BIC avec cette fois un abattement de 50% sur les BIC bruts. On peut soit même gérer un investissement LMNP ou choisir d'investir dans une résidence gérée par un bailleur. Dans ce cas, on signe avec le bailleur un bail professionnel (appelé 3/6/9, pour sa durée) et c'est lui qui gère intégralement le bien. L'avantage est double puisqu'on évite toute gestion et qu'on s'assure les revenus car c'est le bailleur qui nous loue pas l'étudiant ou le vieux ;-). Et comme tout, cela à un coût imputé directement sur le montant du loyer. Attention aussi à bien choisir le bailleur. La revente est toutefois plus compliquée sur ce type de bien car on ne s'adressera qu'aux investisseurs (impossible à revendre à un particulier pour y faire sa résidence principale) et très difficile de ne pas le faire gérer par le bailleur ensuite. On peut d'opter dans ces 2 fiscalités pour des lois de défiscalisation ; il y en a plusieurs mais les plus connues sont : - Pinel pour la location nue. Réduction d'impôt de 2% par an du prix d'acquisition en contrepartie d'un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans - Censi-bouvard pour la location meublée. Acquisition du bien HT (économie de la TVA 20% sur le prix d'achat) et réduction d'impôt de 1,22% par an du prix d'acquisition HT en contrepartie d'un engagement de location de 9 ans. Dans les 2 cas, on est majoritairement sur l'acquisition d'un bien neuf (même si on peut faire du PINEL avec de l'ancien avec travaux). Comme le disait BrokenBird, je travaille de plus en plus sur des solutions d'investissement qui allient beaucoup d'avantages et que l'on peut tout à fait réaliser soit même ; c'est l'investissement en collocation. On achète un bien à bas prix, on le transforme en réalisant des travaux pour créer plusieurs chambres et on loue en coloc. La rentabilité est très bonne (environ 6% voir plus) pour une fiscalité inexistante pendant près de 15 ans. Le risque locatif est réduit car on loue à plusieurs foyers plutôt qu'à un seul et la demande est exponentielle (7 demandes en France pour 1 chambre). Notre produit lui est axé haut de gamme avec une salle de bain par chambre, des prestations soignées, etc... ça nous assure une revente aisée (tu trouveras des photos ici). Car c'est un point essentiel quand on investi dans l'immobilier, la localisation du bien est primordiale car elle est synonyme de revente facile et de plus-value potentielle. On m'a appris que les trois choses importantes pour investir dans l'immobilier étaient : l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement. Enfin, les SCPI. Il s'agit ici d'acheter des parts d'une société qui va investir dans l'immobilier, gérer les biens, revendre, retaper, etc... vous n'avez qu'à percevoir les fruits. Les avantages sont nombreux : risques très réduits (on parle de plusieurs centaines de M€ de biens gérés), ticket d'entrée faible (à partir de 5K€ quand un achat immo est à minima de 60-80K€ voir plus selon les régions), rentabilité satisfaisante (on peut trouver à 5 - 5,50% aujourd'hui sur des SCPI de bureaux). Ils sont taxables au même titre que les revenus fonciers et on peut même emprunter pour en acheter. Voila, je vous propose d'arrêter là pour ce soir et d'approfondir les points que vous souhaiterez. Cya
  4. Formation immobilier

    This Merci @BrokenBird @op, je peux te fournir un max d'info, je vais voir si j'ai pas des cours qui traînent ou un truc du genre. Mais aujourd'hui, je suis off, c'est l'anniversaire de ma poulette (5ans) : cadeaux, grands parents et repas jusqu'à17h00. Je re ce soir
  5. Investissement en colocation

    Sry, je n'avais pas vu vos posts. Je réponds donc : Il y a la caution qui est là pour ça et généralement, vu que c'est du haut de gamme, les locataires "s'auto-gèrent" car ils veulent garder les lieux en état. Oui, je suis d'accord, avec ce budget, ça me semble compliqué d'avoir un bien en colloc. Après, je ne suis pas personnellement un spécialiste du marché Lillois, c'est d'ailleurs pour cela qu'on confie la recherche foncière à des sociétés sur site. Les enveloppes que l'on atteint en moyenne vont de 200 à 300K€ voir plus pour des biens très spécifiques pour généralement 3 à 4 chambres. On vient de sortir sur Lilles justement un appart de 4 chambres à 256K€, clés en mains, pour 1600€ de loyer... ça reste une belle rentabilité.
  6. Investissement en colocation

    Oui, car on loue les chambres avec des baux meublés ; il s'agit donc d'un statut LMNP. Avec ce statut, on génère des BIC (Bénéfices Industriels et commerciaux) et non pas des revenus fonciers. L'avantage est que l'on peut déduire fiscalement des revenus perçus l'amortissement comptable de la valeur du bien (grossièrement, si le bien vaut 200, on peut déduire tous les ans 10 de charge) Alors que pour des revenus fonciers, on est taxable dès le 1er euro (sauf à déclarer un déficit foncier), ici, en fonction des programmes, on arrive à sortir des revenus non imposables pendant 8 à 10 ans.
  7. Salut à tous, [Je déplace ce thread surement plus visible ici.] Je travaille pour des clients depuis quelques temps sur des investissements immobiliers dédiés à la colocation et vu les demandes répétées ici, je me dit que certains y ont déjà songé. Les avantages de ce type d'investissement sont nombreux : fiscalité, rentabilité, mais surtout c'est une demande qui explose depuis quelques années et qui ne cesse de faire évoluer le marché de la location estudiantine mais aussi celle des jeunes actifs. Nous arrivons aujourd'hui à sortir des programmes très haut de gamme (aménagement : chaque chambre à sa propre sdb, déco, équipement), situés exclusivement dans de grandes villes étudiantes (Bordeaux, Lilles, Rennes, etc...). On ressort sur ce type d'investissement sans aucun effort d'épargne voir régulièrement même avec un cash flow positif. Et combiné à un bon montage financier, on parvient à générer une trésorerie de plusieurs milliers d'euros (de 10 à 20K généralement) en 3 ans. Je me suis créé un outil informatique pour synthétiser les projets, il intègre l'ensemble des éléments chiffrés de l'investissement : fiscalité, amortissement, rentabilité, trésorerie, etc... Si ça intéresse qq'1 sur le fofo, faites moi signe en MP ou ici pour que ça profite à tout le monde. Un exemple des réalisations ... et, pour avoir visiter plusieurs lots, je peux vous assurer que c'est aussi sympa que ça en à l'air.
  8. Salut à tous, Je travaille pour des clients depuis quelques temps sur des investissements immobiliers dédiés à la colocation et vu les demandes répétées ici, je me dit que certains y ont déjà songé. Les avantages de ce type d'investissement sont nombreux : fiscalité, rentabilité, mais surtout c'est une demande qui explose depuis quelques années et qui ne cesse de faire évoluer le marché de la location estudiantine mais aussi celle des jeunes actifs. Nous arrivons aujourd'hui à sortir des programmes très haut de gamme (aménagement : chaque chambre à sa propre sdb, déco, équipement), situés exclusivement dans de grandes villes étudiantes (Bordeaux, Lilles, Rennes, etc...). On ressort sur ce type d'investissement sans aucun effort d'épargne voir régulièrement même avec un cash flow positif. Et combiné à un bon montage financier, on parvient à générer une trésorerie de plusieurs milliers d'euros (de 10 à 20K généralement) en 3 ans. Je me suis créé un outil informatique pour synthétiser les projets, il intègre l'ensemble des éléments chiffrés de l'investissement : fiscalité, amortissement, rentabilité, trésorerie, etc... Si ça intéresse qq'1 sur le fofo, faites moi signe en MP ou ici pour que ça profite à tout le monde. Un exemple des réalisations ... et, pour avoir visiter plusieurs lots, je peux vous assurer que c'est aussi sympa que ça en à l'air.
  9. Une moto d'homme

    Si ça peut intéresser qq'1 ... https://www.leboncoin.fr/motos/1414153528.htm?ca=2_s
  10. Boobs de compet

    FYP
  11. Je veux ça !

    Oui c'est clair que sur route, et d'autant plus en ville, on va nettement mieux exploiter un roadster. Pour l'instant, c'est à la prise au vent que je dois m'adapter !! mais à peine le temps de la sortir du garage et de mettre le contact que j'oublie tous ses petits défaut
  12. Je veux ça !

    Ce qui est sûr, c'est que ça me change de la précédente, de toutes les précédentes en fait ; c'est ma 1ère italienne et mon 1er Twin... Ça fait un boucan pas possible (même avec la chicane), ça pousse fort dès qu'on tourne la poignée, c'est dur (suspension, selle, commodo) mais dieu que c'est beau. Je vais certainement changer le guidon (pour un plus droit) et les comodos et elle sera parfaite. Après, je pense que la 1098 aurait pu me convenir davantage question puissance, là j'ai 140cv quand j'en avais 190 avec le Gex mais c'est déjà très bien.
  13. Je veux ça !

    Mais oui !!!
  14. Je veux ça !

    C'est sûr !! mais c'est pas le même prix
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