Le Topic de la chute des prix de l'immobilier .... Noter le sujet : 2 Votes

[DonRoazhon]

Ce que je veux dire, c'est que l'écart financier (et non l'écart spéculatif) entre une location et un achat n'est pas énorme.

En conséquence, la possibilité de déménager du jour au lendemain, ou au contraire la possibilité de faire ce que l'on veut de son bien parce que l'on est chez soi, sont des paramètres au moins aussi importants

[nicorama]

Duncan a dit :

DonRoazhon a dit :

donc coût du crédit = 1980 * 20 * 12 - 300.000 = 175.200 €
coût du loyer = 1.000 * 20 * 12 = 240.000 €

Autant dans 20 ans, il faut effectivement rembourser 1980€, autant, je suis pas sûr qu'il faudra payer 1000€ de loyer.
Où alors, faut une sacré baisse pour pouvoir compenser les augmentations annuelles des loyers.

Duncan

Vous oubliez de prendre en compte les impôts et la rénovation sur 20 ans. Plus les frais zarbs liés à la copropriété dans le cas des immeubles.

.... Et je compte pas le stress ainsi que le risque de placer toute sa vie dans UN bien.

[nicorama]

La CAF, c'est un peu limite, car c'est assez difficile à avoir. Je suis en concubinage avec ma copine, et à 2 on gagne 1100€, et on n'a pas la CAF, ou quasimment pas.
Faut espérer que sur 20 ans, tu gagnes plus que 1100€, surtout si t'es en couple.

[MrFeeling]

TiBouchon a dit :

Vous oubliez de prendre en compte les impôts et la rénovation sur 20 ans. Plus les frais zarbs liés à la copropriété dans le cas des immeubles.
.... Et je compte pas le stress ainsi que le risque de placer toute sa vie dans UN bien.

+1 on a zappé ça en plus...

1 000 > 2 000 E par an pour les impots FONCIERS 20 000 > 40 000 E
ravalement ou toiture 1 fois par 10 ans 10000 Env x 2 (20ans) 20 000E et des fois imposé par lotissement ou ville....

soit 60 000 E environ à dégager des plus values éventuelles...

Plus gros travaux de chauffage, chaudiere, cumulus, etc.. (qui sont à la charge des propriétaires)

et la liberté de déménager c'est qq même aussi top... j'en connais qq chose... 4 fois en 20 ans... pour arriver à vivre à la plage... ça n'a pas de prix !

[MrFeeling]

TiBouchon a dit :

La CAF, c'est un peu limite, car c'est assez difficile à avoir. Je suis en concubinage avec ma copine, et à 2 on gagne 1100€, et on n'a pas la CAF, ou quasimment pas.
Faut espérer que sur 20 ans, tu gagnes plus que 1100€, surtout si t'es en couple.

fais des gosses... t'auras 300E/400E mini avec le logement et avec tes salaires

[Duncan]

TiBouchon a dit :

Vous oubliez de prendre en compte les impôts et la rénovation sur 20 ans. Plus les frais zarbs liés à la copropriété dans le cas des immeubles.

Tout à fait.
Le calcul est donc beaucoup plus complexe qu'il n'y parait.

TiBouchon a dit :

.... Et je compte pas le stress ainsi que le risque de placer toute sa vie dans UN bien.

Là, on rentre dans des arguments non financiers... ça va être encore plus coton ;-)

Duncan

[M4URIC3]

DonRoazhon a dit :

K4b4l, tes calculs ne prennent pas en compte un paramètre important

rappel des données

achat = 300.000 €
loyer correspondant = 1000 €
taux = 5 %

Pour rembourser sur 20, il faut une mensualité de 1980 €

donc coût du crédit = 1980 * 20 * 12 - 300.000 = 175.200 €
coût du loyer = 1.000 * 20 * 12 = 240.000 €

Cependant, la différence entre la mensualité et le loyer pourra être placée.

Ainsi si tu places 980 € par mois pendant 20 ans à 4%, tu arrives à une valeur acquises d'environ 350.000 €

Donc au bout de 20 ans, si tu as acheté, tu possèdes un bien qui valait 300.000 €, si tu as loué tu possèdes 350.000 €

Personne ne pouvant prévoir toutes les évolutions sur 20 ans (immobilier, loyers, taux d'intérêt), Amha, le choix se pose plus au niveau du choix de vie que de l'aspect financier

Ca fait plaisir de voir ça ! Je parlai avec des amis de ça et la plupart en revenaient toujours à "oui mais un loyer c'est de l'argent dans le vide, je préfère une mensualité de crédit même un peu plus grosse"

Alors OK, faut faire les calculs et dans bien des cas (et selon différentes hypothèses), c'est le cas mais comme tu l'as dit, la seule manière de faire ça reste d'actualiser des cash-flow et de comparer... Mais de toute façon, je crois que c'est bien ancré dans les mœurs ce crédit>loyer... surtout dans cette future "France de propriétaire"

[MrFeeling]

allez je fini avec ça....
ma derniere vente de ma maison à été une cata !! ça a fini que j'ai porté plainte au tribunal contre le faux acheteur qui m'a planté 7mois pour ne pas acheter !!! donc revendu avec du retard de 12 mois.....
et depuis 5 ans c'est le m**dier en procédures pour récupérer des $ prévu par la loi et ce malgré agence, mandat, notaire, etc.... !! ne me parlez plus d'acheter/vendre...

et puis mare de faire comme tous les francais moyens > passer tous les WE à Casto ou Roy merlin pour "améliorer" la maison et ne plus avoir de $$ pour les loisirs et voyages...

j'ai gouté à tout et mon choix est fait....faites le votre...

[luckystrike]

bon, allez, reponse d'un agent immobilier à Nice:

le marché s'est ralenti depuis un an environ, et ceci est du aux limites d'endettement des ménages, il fallait s'en douter, avec le boum de ces 7 dernieres années.
Ici, Nice, nous professionnels, ressentons une forte diminution de la demande, et une augmentation de l'offre. Un bien qui se vendait en 3 mois il y a 18 mois se vend aujourd'hui en 6-8 mois, avec une légère baisse du prix de vente.
Je ne crois pas au krack annoncé, et je coirs toujours qu'il est plus malin d'acheter que de louer, ceci dit, NÉGOCIEZ!!!!!!c'est le moment.

pour la loc, baisse effective des loyers, car les dernieres augmentations étaient indécentes.

pour le prix au metre carré d'un appart, noubliez pas de sortir du prix de vente du garage ou du parking, et pondérez les extérieurs:
appart nice de 100m2 avec terrasse de 15m2 et garage au prix de 400000€:
400000€ - 25000 (garage)= 375000€
15m2 de terrasse pondéré au tiers= 5 m2
375000/105 ( 100+5) =3571€/m2

ha, j'oubliais, n'écoutez jamais les agents immobiliers

[Asheru]

article pas trop mal des echos aujourd'hui

Citer

Immobilier : comment réagir à la crise financière ?

Face à la crise des subprime, la stratégie à adapter en immobilier dépend surtout de ses objectifs. Mieux vaut faire preuve d'une grande réserve en cas d'achat, de vente, ou d'arbitrage de sa résidence principale ou de ses placements pierre.
Baissera-t-il ou résistera-t-il ? Les questions relatives à l'évolution du marché résidentiel ne manquent pas. Chacun y va de son pronostic en fonction de sa dose d'optimisme. En attendant de gros nuages planent sur ce marché. Ils nous viennent d'abord des Etats-Unis où la crise des subprimes a changé la donne. Et dans une moindre mesure de nos voisins britannique et espagnol où le marché immobilier a changé de cap. En France, la stratégie à adopter face à une opération immobilière, un achat comme une vente, dépend essentiellement de vos objectifs. Ainsi un accédant à la propriété ne raisonnera pas comme un investisseur classique. Petite démonstration en fonction de votre situation.

Vous êtes locataire
Chaque mois vous versez un loyer au prix du marché pour occuper votre résidence principale. Comme les prix de l'immobilier résidentiel ont atteint un pallier, voire reculé dans certaines localités, il peut être tentant de devenir propriétaire. Encore faut-il prendre certaines précautions. A commencer par acheter sans hésiter de négocier le prix auprès d'un vendeur pressé. Soyez très vigilant sur le financement en évitant de vous engager sur plusieurs décennies. L'idéal consiste à emprunter pour seulement une vingtaine d'années et à multiplier les prêts familiaux plus souples que les financements bancaires.
Comme l'une des conséquences de la crise des subprimes est un tour de vis sur le crédit, étoffez l'apport personnel par exemple en débloquant votre participation, en faisant appel à des dons familiaux sous forme notariée.
Dernière précaution : vérifiez que vous empruntez à taux fixe ou à taux variable réellement capé (plafonné). Au préalable, les ADIL (associations d'information sur le logement) peuvent vous conseiller gracieusement sur le montage financier de votre acquisition. Fiscalement vous pourrez profiter de la déductibilité des intérêts d'emprunt.

Vous êtes déjà propriétaire
A ce stade deux grands cas de figure. Vous n'êtes pas attaché sentimentalement à votre résidence principale et jouer une forte baisse des prix de l'immobilier. Comme la plus-value de la résidence principale est exonérée d'impôt, il est tentant de prendre ses bénéfices en cédant votre résidence principale acquise à bon compte et, placer le produit de la vente dans des produits de court ou moyen terme.
Si le marché baisse dans les deux ou trois prochaines années, vous pourrez saisir une opportunité pour acquérir un autre toit. Dans l'intervalle, vous devenez locataire et réglez vos loyers avec les revenus de vos placements. Ces déménagements successifs entraînent des frais et des soucis matériels. Mais le jeu peut en valoir la chandelle si le marché se retourne vraiment.
Seconde hypothèse, au lieu de devenir de manière temporaire un locataire, vous souhaitez effectuer un achat de confort, c'est-à-dire vous offrir un logement plus grand et /ou mieux situé. Par exemple passer d'un 90 mètres carrés à un 120 mètres carrés. Une situation toujours délicate où l'on se demande s'il est plus judicieux de vous porter acquéreur d'un autre bien avant d'avoir vendu votre toit, ou de faire l'inverse.
Si vous commencez par acheter plus grand, accordez vous de longs délais pour signer l'acte notarié. Négocier avec votre vendeur une promesse d'achat d'au moins six mois vous donnera le temps de trouver un acquéreur pour votre bien, par rapport aux trois mois habituels. Et surtout cela vous évitera de contracter un crédit relais, toujours coûteux. Restriction du crédit oblige, les banquiers qui ont eux aussi tendance à miser sur un repli des prix, sont moins généreux pour le montant du crédit relais. En pleine période de flambée des prix, ils pouvaient accorder 80 de crédit pour un bien estimé à 100. Aujourd'hui ils se limitent seulement à 60 pour un bien également estimé à 100!

Vous êtes investisseur
Votre patrimoine se compose notamment de bien(s) locatif(s) détenu(s) en direct. Mais le récent changement d'indexation des loyers vous décourage. La solution passe peut-être par la vente de ces actifs immobiliers. En particulier si vous les détenez depuis au moins quinze ans, ce qui vous permet d'empocher la plus-value à l'abri de l'impôt.
Si vous recherchez à mutualiser les risques locatifs et déléguer la gestion immobilier à des spécialistes, la pierre papier et en particulier les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), répondent à vos besoins. Mieux vaut privilégier les classiques investies en pierre d'entreprise. A la différence des SCPI fiscales investies en logement qui rapportent plus, elles procurent un rendement plus généreux, tournant autour de 6%. Mais avec la crise des subprimes, la revalorisation des parts de SCPI risquent d'être moins forte qu'au cours des dernières années.

Vous êtes un futur investisseur
En vue de la retraite, vous êtes tenté d'acquérir de l'immobilier locatif. Privilégiez l'emplacement et conservez à l'esprit que les avantages fiscaux ne constituent que la cerise sur le gâteau. En matière d'investissement locatif en résidence principale, les bonnes affaires restent discrètes. Elles ont surtout trait aux biens occupés qui présentent le double avantage d'une légère décote par rapport à ceux inoccupés et vous évitent de trouver un locataire.
Neuf ou ancien, le marché de l'investissement immobilier étant en passe de devenir offreur, les acquéreurs ont tout intérêt à négocier en vérifiant bien sûr la vigueur de la demande locative.

[Asheru]

Il existe une calculette sympa pour comparer l'achat vs la location

elle est sur le site meilleur taux

http://www.meilleurt...rice/index2.php

Le lien n'est pas direct mais c est a gauche dans

"définir votre projet" --> "acheter ou louer"

[MrFeeling]

Asheru a dit :

Il existe une calculette sympa pour comparer l'achat vs la location
elle est sur le site meilleur taux
http://www.meilleurt...rice/index2.php
Le lien n'est pas direct mais c est a gauche dans
"définir votre projet" --> "acheter ou louer"

ça c'est du lien !! impeccable...

[nicorama]

Duncan a dit :

TiBouchon a dit :

.... Et je compte pas le stress ainsi que le risque de placer toute sa vie dans UN bien.

Là, on rentre dans des arguments non financiers... ça va être encore plus coton ;-)

Duncan

Demande à Jérôme K. si la gestion du risque est non financière

[nicorama]

MrFeeling a dit :

et la liberté de déménager c'est qq même aussi top... j'en connais qq chose... 4 fois en 20 ans... pour arriver à vivre à la plage... ça n'a pas de prix !

Ptit joueur !

99-00 : Paris
00-02 Marseille
02:Paris 15
02-04:Paris 04
04: Colombes
04-05 : Cambridge, Davis Square, USA
05-07 : Cambridge, Central Square, USA
07-08: Toulouse

Et ca sent l'Espagne en ce moment

[MrFeeling]

TiBouchon a dit :

MrFeeling a dit :

et la liberté de déménager c'est qq même aussi top... j'en connais qq chose... 4 fois en 20 ans... pour arriver à vivre à la plage... ça n'a pas de prix !

Ptit joueur !
....
Et ca sent l'Espagne en ce moment

petit joueur toi !!
je suis en avance.... déjà à 5 minutes de la frontière espagnole (cote basque)

[nicorama]

MrFeeling a dit :

TiBouchon a dit :

MrFeeling a dit :

et la liberté de déménager c'est qq même aussi top... j'en connais qq chose... 4 fois en 20 ans... pour arriver à vivre à la plage... ça n'a pas de prix !

Ptit joueur !
....
Et ca sent l'Espagne en ce moment

petit joueur toi !!
je suis en avance.... déjà à 5 minutes de la frontière espagnole (cote basque)

Foiré !
Mais étant grandi à Dunkerque (à Bergues, même ), je pars de plus loin.

[Fourofkings]

J'ai pas lu tout les réponse donc desolé si je repete qq chose déjà dit. En fait c que je viens de parler avec mon chef (pour info, je travail dans une boite didiée à l'automatisation des portails) et lui connais le PDG d'une grosse boite fabricant de portails, grilles et rideux pour les entreprises et particuliers, donc son entreprise est sujet de certain façon au marché immobilier, en fait c que cette semaine ils ont eu une reunion de travail extraordinaire pour advertir à tous les salaries que ça commence à se sentir la pagaille et la crisis dans l'immobilier: prix chèrs donc personne pourra acheter très facilement à court terme, taux des prêts de plus en plus chèrs, plusiers mairies ont arreté de donner des permis de construire depuis qq mois, les ménages endettes auront du mal à se payer une portail ou des equipements pour leur maisons (voilà sera dur pour le secteur ou je bosse) car ils ont du mal finir le mois, etc

En bref, la monté de prix c finis, la chute de prix sa commence mais doucement, mais je répète, ça sent le mini crash immobilier surtout pour 2009.

[flo1024]

MrFeeling a dit :

petit joueur toi !!
je suis en avance.... déjà à 5 minutes de la frontière espagnole (cote basque)

mouais faudrais arreter de venir dans ce coin là quand meme....marre que les prix augmentent

[Popopop]

Fourofkings a dit :

J'ai pas lu tout les réponse donc desolé si je repete qq chose déjà dit. En fait c que je viens de parler avec mon chef (pour info, je travail dans une boite didiée à l'automatisation des portails) et lui connais le PDG d'une grosse boite fabricant de portails, grilles et rideux pour les entreprises et particuliers, donc son entreprise est sujet de certain façon au marché immobilier, en fait c que cette semaine ils ont eu une reunion de travail extraordinaire pour advertir à tous les salaries que ça commence à se sentir la pagaille et la crisis dans l'immobilier: prix chèrs donc personne pourra acheter très facilement à court terme, taux des prêts de plus en plus chèrs, plusiers mairies ont arreté de donner des permis de construire depuis qq mois, les ménages endettes auront du mal à se payer une portail ou des equipements pour leur maisons (voilà sera dur pour le secteur ou je bosse) car ils ont du mal finir le mois, etc

En bref, la monté de prix c finis, la chute de prix sa commence mais doucement, mais je répète, ça sent le mini crash immobilier surtout pour 2009.

en même temps, on peut aussi supposer, sans délirer complètement, que si un ménage moyen achète un bien où il s'endète au max ( le cas le plus courant, surtout pour les primo accédants ), bah la situation actuelle est telle que le ménage en question ira pas cramer 3000 euros pour un portail automatique.

Bref, ton PDG sait que la situation actuelle le touchera d'autant plus que son produit, c'est pas comme si c'était un toit ou des portes.

Et donc, que le cataclysme que tous les pseudos imo-évangélistes se plaisent à prédire à grand renfort de "vous verrez !!! vous verrez que j'avais raison !!! la fiiiiin du mooooooooonde !!!! ", ne sera peut être, finalement qu'un simple ralentissement, c'est à dire la fin de l'envolée des années précédentes.

[MrFeeling]

flo1024 > tu est né là ?

[Fourofkings]

Popopop a dit :

bah la situation actuelle est telle que le ménage en question ira pas cramer 3000 euros pour un portail automatique.

Bref, ton PDG sait que la situation actuelle le touchera d'autant plus que son produit, c'est pas comme si c'était un toit ou des portes.

Et donc, que le cataclysme que tous les pseudos imo-évangélistes se plaisent à prédire à grand renfort de "vous verrez !!! vous verrez que j'avais raison !!! la fiiiiin du mooooooooonde !!!! ", ne sera peut être, finalement qu'un simple ralentissement, c'est à dire la fin de l'envolée des années précédentes.

Oui et non, comme je suppose que tu travails dans le monde de l'immobilier, tu sais parfaitement que quand un couple achète un bien, surtout si ce dans l'ancien, la primer chose qu'ils demandent est combien ça va leur couter les travaux de réparation et par expérience je sais qui pensent aussi à changer le portail ou changer la porte du garage (ça c'est pas mon marché direct)

Popopop a dit :

Bref, ton PDG sait que la situation actuelle le touchera d'autant plus que son produit, c'est pas comme si c'était un toit ou des portes.

Tu connais l'effet domino? boh à toi de réfléchir. Bien sur qu'il aura des secteurs qui seront touchés d'abord qu'outres.

Popopop a dit :

Et donc, que le cataclysme que tous les pseudos imo-évangélistes se plaisent à prédire à grand renfort de "vous verrez !!! vous verrez que j'avais raison !!! la fiiiiin du mooooooooonde !!!! ", ne sera peut être, finalement qu'un simple ralentissement, c'est à dire la fin de l'envolée des années précédentes.

Dans un monde ou la mondialisation est une réalité, je vois pas pourquoi la France sera épargné d'une crisis immobilier. Chacun défend son camp et j'ai sais pas à qui croire, simplement les fait sont là, la folie de l'immobilier c'est finis, même en Espagne, tout la côte méditerranèe il y a pas mal de nouvelles constructions mais personne achète car c'est tellement chere, maintenant on va vers le bas, mais bien sur il y aura des gens qui empêchent que la baisse ne soit pas si évident.

[nicorama]

Pourquoi la fin du monde ??? Si les prix se casse la gueule, c'est mieux pour tout le monde, en principe
Ceux qui veulent construire leur maisons peuvent toujours construire leur maison, ça ne touche que le prix du terrain.
On va pas être en récession de m² en France, que je sache. Enfin moins que le Bangladesh, et c'est un autre débat

[Asheru]

Bienvenue dans la baisse ! !

Le communiqué mensuel de Mars de la FNAIM est paru aujourdhhui

Extrait de l'observatoire du marché immobilier publié ce jour par la FNAIM :
évolutions sur un an :
Vichy -9,7%
La Rochelle -6,6%
colmar -6,5%
Tours -3,9%
aix les bains -3,5%
Marignane -3,5 %
boulogne sur mer -3,3 %
Rennes -3%
caluire et cuire -1,6 %
clermond ferrand -1,6 %
Grenoble -1,6%
Versailles -1%
Narbonne -1%
Nancy -0,8%
Salon de Provence -0,8 %
Noisy le Grand -0,8%
Villeurbanne -0,6 %
Montauban -0,6%
Quimper -0,4%

http://www.fnaim.fr/infos/lettre-de-conjon...ncture_N-52.pdf

Citer

BAISSE, STABILITÉ OU HAUSSE DES PRIX ?
Il y a quatre ans déjà, alors que les prix de l’ancien
progressaient à un rythme supérieur à 15.0%, l’écartement
d’un risque d’éclatement d’une bulle spéculative
pouvait paraître péremptoire.
Toutefois :
- si le ralentissement de la hausse des prix s’est progressivement
ancré dans le marché (+10.4% en 2005,
+7.1% en 2006 et +3.8% en 2007)
- et si les rythmes de progression des prix de l’ancien,
sont désormais proches de ceux de l’inflation (+2.7 %
sur un an au 1er trimestre 2008) tant sur le marché des
appartements (+2.3%) que sur celui des maisons
(+3.1%),
tout semble indiquer que les comportements spéculatifs
se sont bien progressivement dissipés et que le
risque d’un retournement du marché méritait d’être
écarté.
Néanmoins, dans un contexte de crise financière,
limitée ou non aux « subprimes », et dans un climat
de confiance des ménages dégradé, le spectre d’une
spéculation, à la baisse cette fois, semble resurgir. Le
mouvement de baisse des prix observé au 1er trimestre,
de -1.0% (-0.4% sur le marché des appartements,
-1.9% sur le marché des maisons), pourrait même
être de nature à le conforter. Mais pour autant, le
scénario d’une stabilisation des prix semble toujours
pouvoir être privilégié à celui d’une baisse
généralisée à l’ensemble du marché. En effet, avec
des taux aujourd’hui inférieurs de 10 points de base
en moyenne à ceux pratiqués fin 2007 et à l’appui
d’une offre abondante, les conditions de crédits sont
toujours favorables aux emprunteurs. La solvabilité
des ménages, qui se restaure par voie de conséquence
(+1.0% sur un an), rend compte d’une demande à
même de pouvoir s’exprimer : et cela, comme habituellement
à l’arrivée du printemps, davantage qu’en
période hivernale.
De même, le marché locatif privé n’échappe pas
au mouvement de stabilisation de la hausse des
prix : après un niveau moyen de 3.7% entre 2004 et
2006, le rythme de progression annuel moyen des
loyers s’est en effet établi à la fin du 1er trimestre 2008
à +0.7%.
Au total, alors que les prix de l’ancien et les loyers du
secteur privé n’enregistrent plus de tensions, les risques
d’écarter les clientèles du marché semblent pouvoir
s’estomper. Et faute de réaliser leurs transactions dans
un délai raisonnable ou de faire face à une demande
insolvable, si vendeurs et bailleurs acceptent de modérer
leurs prétentions financières avant d’y être contraints,
l’activité du marché pourrait ne pas rompre son dynamisme
et se maintenir à niveau

[Asheru]

Un dossier intéréssant du Figaro avec pleins d'articles

http://www.lefigaro.fr/immobilier/2008/04/...-le-marche-.php

[flo1024]

MrFeeling a dit :

flo1024 > tu est né là ?

oui a Bayonne plus précisément