HU for Rollz
Quelles régions baissent? quelle villes resistent encore (Paris?, proche banlieue?) Les De robien trouvent ils des locataires? Les banques reserent elles les vannes des crédits?
Les retours de visites avec les agents immobiliers (AI) sont également les bienvenus, la description de toute forme de oisiveté dans les agences ou toute fermeture d'agence...
La belle bulle ci-dessous va t elle enfin explosée?
les notaires sont assez reservés....
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Peu d’évolution dans les conseils prodigués sur les logements par nos correspondants notaires. Seule une minorité (19 %) considère toujours que, dans leur région, il reste encore de bonnes opportunités pour une augmentation des prix.
Plus surprenant : les conseils relatifs aux transactions sur les terrains s’orientent plutôt à la vente (43 %) qu’à l'achat (38 %). Lors de notre enquête d’octobre 2007, près des deux tiers des notaires conseillaient encore d’être acheteur de terrain. Ce renversement de tendance est donc assez brutal. Mais il est parfaitement cohérent avec le graphique des prévisions de prix
Plus surprenant : les conseils relatifs aux transactions sur les terrains s’orientent plutôt à la vente (43 %) qu’à l'achat (38 %). Lors de notre enquête d’octobre 2007, près des deux tiers des notaires conseillaient encore d’être acheteur de terrain. Ce renversement de tendance est donc assez brutal. Mais il est parfaitement cohérent avec le graphique des prévisions de prix
Pour ceux que ca interesse des articles sympas
Nouvel obs: et si la location redevenait attractive?
http://hebdo.nouvelobs.com/hebdo/parution/...ttractive_.html
Enfin la baisse mais pas de krach
Marie de Greef-Madelin, Guillaume Roquette, David Victoroff, VALEURS ACTUELLES
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©Charuel
Changement d’humeur! Lors de nos précédentes tables rondes, les grands professionnels faisaient preuve d’un optimisme à toute épreuve. Non, disaient-ils, il n’y a pas de bulle de l’immobilier en France. Le marché est sain, il est encore temps d’acheter. Ils avaient raison. D’année en année, les prix montaient et la demande ne faiblissait pas. En ce printemps 2008, l’atmosphère a changé. Certes, on ne parle ni de crise ni de krach, mais la hausse est finie.
Depuis l’été dernier, la crise des “subprimes” a bouleversé la donne aux États-Unis. Les banques américaines ont diffusé leurs mauvais crédits immobiliers dans le monde entier, provoquant une crise de confiance généralisée. Les banques françaises, jusque-là si généreuses, se sont mises à prêter moins,à se montrer plus prudentes, tout simplement, comme le dit l’un de nos intervenants, en appliquant leurs propres règles, qu’elles avaient oubliées. Moins de crédits donc,à des taux plus élevés, face à des coûts de construction de plus en plus importants et des prix de l’ancien qui ont rejoint ceux du neuf. Les acheteurs solvables se font moins nombreux, la hausse se ralentit et dans certains cas fait place à la baisse.«Nous renonçons à certains programmes », avouent les promoteurs.
Pour autant, pas de panique. 2008 n’a rien à voir avec 1990. Le marché reste fondamentalement sain, nous explique-t-on : une demande croissante et pratiquement pas de stocks. Quand un “produit” est bien adapté à la demande, « on cartonne », reconnaissent les promoteurs. Et ils font tout pour adapter leurs propositions aux possibilités des acheteurs : pour le même prix, on en aura moins. Cela s’appelle le “compactage” dans le jargon professionnel. Surfaces plus petites, finitions laissées à l’acheteur… Reste la confiance, élément essentiel du marché. Elle ne dépend plus des promoteurs et des agences immobilières. Faites-nous de la bonne politique et nous vous ferons un immobilier solide, serait-on tenté de dire!
Quelle est votre analyse du marché ? S’agit-il d’un krach immobilier ou d’un atterrissage en douceur?
Patrick-Michel Khider (Coprésident fondateur de Laforêt Immobilier) Jusqu’à l’an dernier, le marché montait d’une manière uniforme, d’environ 7 à 8% par an. La hausse a atteint 140% entre 1996 et 2007. Mais la crise des subprimes de l’été dernier a entraîné une rupture du marché. Seul l’immobilier à Paris continue de grimper. En province, les marchés sont très hétérogènes et il faut pratiquer une analyse chirurgicale région par région avant de pouvoir tirer des conclusions. Par exemple, à Toulouse, les prix ont commencé à baisser. Mais à Lyon ou à Bordeaux, ils stagnent.À Montpellier, la valeur des appartements familiaux s’est stabilisée mais les petites surfaces continuent de s’apprécier. Dans la Creuse, les prix ont chuté de 20 % ces derniers mois car les Anglais, qui dopaient jusqu’ici le marché, n’achètent plus.
Guy Nafilyan (Président de Kaufman & Broad) Le problème est plus grave qu’il n’y paraît. Les prix de l’immobilier, qui ont subi l’envolée des prix du foncier et des coûts de construction, ont atteint des niveaux que les premiers acheteurs en particulier ne peuvent plus supporter. Leur capacité d’emprunt est très affaiblie. La hausse des taux d’intérêt a réduit leur solvabilité. L’environnement,à la fois international et national, est inquiétant. Aux États-Unis, un million de logements invendus sont sur le marché. Il faut y ajouter 1,2 million de logements quasi neufs issus de la crise des subprimes, que les banques ont repris aux clients non solvables et qu’elles commencent à revendre aux enchères. En Californie, à Las Vegas ou à Miami, les prix ont déjà chuté de 40 %. Et il y a fort à parier que le marché américain continue de dévisser. En Europe, le marché immobilier espagnol est préoccupant. Les stocks de logements neufs y ont atteint des niveaux très élevés. En France, il n’y a pas de stocks physiques et l’offre commerciale est toujours insuffisante.
Jean-Claude Szaleniec (Directeur du développement d’Akerys) La demande reste forte en France, mais elle a ses limites. Les promoteurs, en vrais professionnels, sont capables de retirer des opérations de la vente si le prix du terrain et le coût des travaux aboutissent à un prix prévisionnel pour lequel il sera difficile de trouver des acheteurs, à marge normale.
René Pallincourt (Président de la Fnaim) Le principal souci vient du défaut de confiance des particuliers et du moral des ménages, en berne depuis la crise financière de l’été dernier. Certes, l’activité des agents immobiliers ralentit mais on ne peut pas parler de crise. Les fondamentaux du marché sont sains. Malgré la remontée des taux d’intérêt en 2007, le crédit demeure accessible aux particuliers, les conditions d’emprunt sont comparables à celles que les banques proposaient en 1994. Les statistiques pour la France entière montrent que les prix dans l’ancien se sont stabilisés. Ils ne baissent pas (à peine 0,1 % au premier trimestre). Ne lançons pas de cri d’alarme!
Jean-Luc Poidevin (Directeur général délégué au logement de Nexity) Oui, la demande reste forte, notamment de la part des jeunes ménages qui préfèrent rembourser un crédit plutôt que de payer un loyer. Nous avons par exemple commercialisé un programme à Vaulx-en-Velin, où 133 logements sur 159 ont été vendus à 2290 euros le mètre carré en un week-end ! Cela démontre que le marché se porte bien dès lors que nous proposons des produits adaptés. Face à la hausse du prix des terrains, à nous, promoteurs, d’innover pour créer des produits compétitifs. Avec le temps, les logements deviennent plus compacts. Les mètres carrés inutiles sont supprimés. Dans un trois pièces, par exemple, le hall d’entrée est-il vraiment nécessaire? La cuisine a-t-elle besoin d’occuper une pièce à part entière ? De plus en plus, nous créons des cuisines ouvertes sur le séjour,ce qui correspond au style de vie actuel des Français.
Laure Pelaprat (Directrice marketing et communication de Tagerim) On ne pourra pas “compacter” indéfiniment les logements pour maintenir des prix acceptables. Même si les fondamentaux sont bons, l’atterrissage en douceur est là. Les acquéreurs sont de nouveau en position de force. Ils prennent leur temps, négocient davantage. La baisse des volumes va inévitablement peser sur les prix, et donc sur les marges des promoteurs.
Philippe Jossé (Directeur général logement France de Bouygues Immobilier) Outre des logements compacts, à nous de créer des projets urbains, de dessiner de nouveaux quartiers mixtes où se conjuguent bureaux et logements. Certes, l’activité est plus difficile depuis l’été dernier. Mais le ralentissement du marché me semble passager car l’offre reste insuffisante. En Île-de-France, nous sommes à la limite de la rupture de stocks, et pas seulement sur les produits d’entrée de gamme.
Charles-Marie Jottras (Président de Daniel Féau) Sur le haut de gamme, la demande est très soutenue car le marché du luxe est structurellement un marché de pénurie. On ne construit plus à Paris ni de logements de luxe ni même de logements bourgeois. Les ventes des biens supérieurs à un million d’euros, concentrés à Paris et sur la Côte d’Azur, ont progressé de 8% à Paris depuis le début de l’année, tant en termes de chiffre d’affaires que de volume de transactions. La crise des subprimes et la baisse des Bourses mondiales n’ont eu pour le moment aucun effet sur notre marché. Pour les biens compris entre 1 et 3 millions d’euros, la clientèle est pour moitié française, pour moitié étrangère. Audelà de 4 millions, elle est majoritairement constituée de personnes étrangères, souvent en provenance des pays émergents, rarement des Américains ou des Européens. Au-delà de 10 millions, ce sont quasi exclusivement des clients des pays du Golfe ou de Russie. Cette clientèle étrangère apprécie la France pour ses institutions stables et pour sa monnaie. Tant que le pétrole monte, le marché haut de gamme est protégé!
Les banques ont-elles mis un coup d’arrêt à la distribution de crédits immobiliers?
Patrick-Michel Khider Empêtrées dans la crise des subprimes, les banques ont commencé à resserrer leurs conditions de crédit. Elles préfèrent garder leurs liquidités au bilan plutôt que d’accorder massivement de nouveaux prêts. Les primo-accédants sont les premiers touchés: leur capacité d’emprunt est restreinte et leur solvabilité diminue. Seuls ceux qui disposent d’un bien immobilier à revendre peuvent encore emprunter facilement et dans de bonnes conditions.
Guy Nafilyan Depuis l’été dernier, les banques ont durci leurs conditions de crédit. Au premier trimestre 2008, 10 à 12% de dossiers déposés par des acquéreurs ont été refusés par les banques. Elles ne prêtent plus à ceux dont le taux d’effort est supérieur à 30 % (somme des remboursements de crédits rapportés au salaire annuel). De plus, la crise des subprimes a un effet psychologique important : les Français achètent un bien immobilier lorsqu’ils ont bon moral, lorsque l’entreprise dans laquelle ils travaillent se porte bien. Sinon, ils reportent leur décision. Ceci est particulièrement vrai pour l’investissement locatif, qui est pour les Français une forme d’épargne. Les banques ont aussi modifié leurs conditions de prêts aux entreprises. Sans crédits, les petits promoteurs risquent de ne plus pouvoir financer leurs programmes. Seules les grandes entreprises de renommée parviendront à tirer leur épingle du jeu.
Philippe Jossé Les conditions d’emprunt sont peut-être plus strictes depuis l’été dernier mais c’est un mauvais procès que de juger les banques seules responsables du retournement du marché. Leur situation en France n’a rien à voir avec celle des établissements financiers américains. À peine 1% des crédits accordés en France l’ont été à des ménages en situation de défaut de paiement. Nos banques ont fait correctement leur travail et continuent à le faire.
Jean-Luc Poidevin Elles n’ont pas changé les règles de distribution de crédits mais elles les appliquent désormais strictement. Si les crédits accordés et les volumes de vente diminuent, nous construirons moins de logements.Qui d’entre nous va s’amuser à lancer des programmes s’il n’y a pas d’acheteurs? Dans cette hypothèse,le rythme de production se ralentira et la pénurie de logements va s’aggraver.
Observez-vous une baisse de l’investissement locatif?
Guy Nafilyan Le marché des investisseurs est davantage pénalisé que celui de l’accession à la propriété. Seuls les programmes locatifs en Borloo ou Robien d’une enveloppe globale inférieure à 200000 euros se vendent bien. Au-delà, le marché est très difficile.
Jean-Claude Szaleniec Autour de 4%, le rendement locatif est désormais inférieur au coût du crédit. Cela explique que les logements supérieurs à 200 000 euros se vendent difficilement, malgré une forte valeur patrimoniale. En revanche, les petits logements continuent à bien se vendre. La loi Fillon sur les retraites a joué un rôle moteur auprès des investisseurs. Compte tenu des turbulences boursières, l’investissement locatif présente toujours un grand attrait : le Borloo ou le Robien est un investissement fiable, les loyers seront un excellent complément de retraite et l’investisseur, contrairement aux produits financiers, peut voir et toucher ce qu’il achète.
Comment jugez-vous l’action du gouvernement?
René Pallincourt Proposer de diviser par deux le dépôt de garantie des locataires et supprimer la caution sont de nature à décourager les propriétaires. Ces mesures vont favoriser la vacance des logements et risquent d’augmenter les impayés, un fléau pour les propriétaires. Sans compter que cela participe à la baisse du moral des Français.
Laure Pelaprat Le gouvernement ne doit pas négliger l’essentiel: la sécurisation des propriétaires. Il doit aller au bout des choses dans la mise en place de la garantie des risques locatifs pour les propriétaires. Il y a urgence à rassurer les propriétaires investisseurs.
Philippe Jossé Les pouvoirs publics, que ce soit les collectivités locales ou l’État, n’ont pas toujours un discours cohérent avec leur action. Lorsqu’ils vendent des terrains, ils veulent en récupérer un prix maximum, ce qui ne nous laisse ensuite aucune marge de manoeuvre. Le foncier est cher et rare et le délai de montage des opérations est de plus en plus long. En outre, du fait des élections municipales, les permis de construire ont été retardés.
Charles-Marie Jottras Il y a en effet incohérence de la part du gouvernement qui affirme vouloir produire des logements mais qui n’en fait pas construire. À Paris, seuls un ou deux programmes de construction sont en cours. À New York, à Manhattan, il y en a plus de 20000! À Londres ou à Moscou, il y en a également à foison. Paris est l’exception.
Guy Nafilyan Les pressions des collectivités locales sont fortes auprès des promoteurs. De nombreux maires veulent imposer des logements en Haute qualité environnementale. Le problème, c’est le coût de construction, qui, lui, ne baisse pas.
Jean-Claude Szaleniec Il faut continuer à soutenir l’investissement locatif et donner la possibilité aux locataires de devenir propriétaires. Le Pass foncier, qui permet aux ménages à faibles revenus d’acheter leur maison en deux temps – l’acquisition du bâti puis celle du foncier –, est une très bonne chose. Ces logements ouvrent désormais droit au taux réduit de TVA à 5,5 %, sous certaines conditions. Cela produira des effets immédiats en permettant à des acquéreurs à revenus modestes d’accéder à la propriété. Il faut maintenant l’étendre aux maisons groupées et aux appartements en copropriété.
Jean-Luc Poidevin Une des solutions pour résoudre la crise du logement des classes moyennes est d’étendre cette TVA à 5,5 % à l’ensemble des logements neufs, comme c’est le cas en Italie. Ce serait une mesure utile pour le pouvoir d’achat des Français et nécessaire pour maintenir le rythme de production de logements.
Que va changer le Grenelle de l’environnement?
Jean-Claude Szaleniec L’enjeu technologique lancé au Grenelle est majeur.
D’ici à 2012, la moitié des nouvelles constructions, tous bâtiments confondus, devront être conformes à un label BBC correspondant à un seuil de consommation énergétique bas. Un tiers de ces logements devront même être à énergie positive. Tout reste à faire pour y parvenir. Les spécialistes du bois, de l’acier, du béton, les professionnels des constructions modulaires, tout le monde travaille pour trouver des solutions.
Philippe Jossé Les nouvelles normes proposées au Grenelle de l’environnement (bâtiments à énergie positive autonome grâce aux panneaux solaires, utilisation du bois…) sont ambitieuses mais nous parviendrons à les mettre en place. Nous sommes déjà engagés dans une démarche d’Habitat et Environnement, qui représente non pas un surcoût mais des économies de charges pour le propriétaire.
Jean-Luc Poidevin Où est la hiérarchie dans les mesures proposées par le gouvernement? Il est sûr que nous devons améliorer les performances énergétiques des logements, mais il faut aussi en produire davantage et à des prix compétitifs pour résoudre la crise du logement. C’est là notre première priorité.
Philippe Jossé Il faut en effet hiérarchiser les priorités. L’argent doit être investi là où il est vraiment nécessaire. L’amélioration des façades, par exemple avec l’instauration de quatorze nouveaux modèles de fenêtres, n’est pas une fin en soi.Vous parlez du bilan énergétique mais il y a aussi les nouvelles règles d’acoustique, que devront aussi respecter les logements anciens. Le Grenelle de l’environnement est un progrès mais nous contraint à être imaginatifs, à redécouvrir par exemple le bois, ce matériau d’une extrême qualité et très apprécié des Français. Les mesures découlant du Grenelle vont augmenter le confort des Français et accroître l’écart de valorisation entre le neuf et l’ancien.
René Pallincourt Le Grenelle pose des questions difficiles pour l’immobilier ancien. N’oublions pas qu’il représente 98 % des logements existants. Comment va-t-on réduire la consommation moyenne d’un bien de 300 à 150 kW le mètre carré par an? Cela va relever de l’exploit!
Jean-Claude Szaleniec En favorisant la maison individuelle en secteur diffus par des réglementations spécifiques comme le Pass foncier et la TVA à 5,5%, on risque de privilégier le développement de logements en grande banlieue des agglomérations. Leurs occupants pourraient alors perdre,avec l’usage de leur voiture, l’équivalent énergétique de ce qui aura été gagné dans leur logement! Il faut étendre d’urgence ces dispositifs aux maisons de ville et aux appartements en copropriété.
Prix, volumes… Pouvez-vous risquer des pronostics chiffrés pour 2008?
René Pallincourt Les prix vont sans doute baisser en 2008 mais le repli sera limité entre 0 et 3%. La baisse est pour le moment maîtrisée et n’annule même pas la hausse de l’an dernier. Rappelons que les prix dans l’ancien ont augmenté de 3,9 % en 2007. La situation est difficile aujourd’hui mais très différente de celle du début des années 1990. Il s’agissait d’un marché de spéculation, et les stocks de logements étaient très élevés. Ce n’est pas le cas aujourd’hui.
Patrick-Michel Khider Nous sommes à une période charnière. Le seul frein au marché est la solvabilité des ménages. Tant que ce problème ne sera pas résolu, il ne pourra pas repartir durablement à la hausse. La baisse des prix pourrait atteindre 3% dans l’ancien cette année, sauf à Paris où ils vont continuer à monter. En termes de volumes, on peut craindre une baisse de 5 à 10 % des transactions, mais leur niveau l’an dernier était très élevé, autour de 650000. La baisse que nous attendons sera loin de nous ramener au niveau de la crise de 1990, où seulement 300000 transactions étaient enregistrées. Les fondamentaux du marché sont là. Les gens divorcent, déménagent du nord vers le sud et de l’est vers l’ouest.Les Français vivent de plus en plus vieux et veulent être propriétaires de leur logement : seuls 57 % le sont. Ce taux est très nettement supérieur dans les autres pays européens.
Laure Pelaprat La désolvabilisation de la clientèle conduit à une baisse des volumes, qui amènera inévitablement une baisse des prix. Elle devrait néanmoins être limitée.
Guy Nafilyan Dans le neuf, les prix ne baisseront pas cette année. Ils devraient encore augmenter de 3 ou 4 %, soit environ le même niveau que l’inflation. Les promoteurs vendront sans doute 10 % de logements de moins cette année que l’an dernier. Certains seront peut-être contraints d’abandonner des opérations. Le niveau des mises en chantier va inévitablement baisser, mais ce ne sera pas une catastrophe. On ne peut pas parler de crise, du fait que les fondamentaux restent toujours solides et qu’il n’y a pas de stocks physiques. Et rassurons-nous, la plupart des professionnels du marché occupaient déjà leur fonction lors de la précédente crise de l’immobilier en 1990. Ils savent donc gérer un ralentissement du marché.
Jean-Luc Poidevin Il n’y aura ni krach de l’immobilier ni correction brutale des prix en 2008. Répétons-le: les fondamentaux sont bons. La France est le seul pays d’Europe où la démographie est positive. Et le stock de logements neufs est quasi inexistant. Les prix vont se stabiliser cette année et c’est positif pour les acquéreurs.
Jean-Claude Szaleniec Attention, l’évolution des marchés réglementés va tirer les prix à la baisse. Les promoteurs seront contraints de produire des logements moins chers, avec en contrepartie des finitions plus économiques. Quitte à laisser l’acquéreur améliorer lui-même les prestations de son logement, en fonction de son budget.
Changement d’humeur! Lors de nos précédentes tables rondes, les grands professionnels faisaient preuve d’un optimisme à toute épreuve. Non, disaient-ils, il n’y a pas de bulle de l’immobilier en France. Le marché est sain, il est encore temps d’acheter. Ils avaient raison. D’année en année, les prix montaient et la demande ne faiblissait pas. En ce printemps 2008, l’atmosphère a changé. Certes, on ne parle ni de crise ni de krach, mais la hausse est finie.
Depuis l’été dernier, la crise des “subprimes” a bouleversé la donne aux États-Unis. Les banques américaines ont diffusé leurs mauvais crédits immobiliers dans le monde entier, provoquant une crise de confiance généralisée. Les banques françaises, jusque-là si généreuses, se sont mises à prêter moins,à se montrer plus prudentes, tout simplement, comme le dit l’un de nos intervenants, en appliquant leurs propres règles, qu’elles avaient oubliées. Moins de crédits donc,à des taux plus élevés, face à des coûts de construction de plus en plus importants et des prix de l’ancien qui ont rejoint ceux du neuf. Les acheteurs solvables se font moins nombreux, la hausse se ralentit et dans certains cas fait place à la baisse.«Nous renonçons à certains programmes », avouent les promoteurs.
Pour autant, pas de panique. 2008 n’a rien à voir avec 1990. Le marché reste fondamentalement sain, nous explique-t-on : une demande croissante et pratiquement pas de stocks. Quand un “produit” est bien adapté à la demande, « on cartonne », reconnaissent les promoteurs. Et ils font tout pour adapter leurs propositions aux possibilités des acheteurs : pour le même prix, on en aura moins. Cela s’appelle le “compactage” dans le jargon professionnel. Surfaces plus petites, finitions laissées à l’acheteur… Reste la confiance, élément essentiel du marché. Elle ne dépend plus des promoteurs et des agences immobilières. Faites-nous de la bonne politique et nous vous ferons un immobilier solide, serait-on tenté de dire!
Quelle est votre analyse du marché ? S’agit-il d’un krach immobilier ou d’un atterrissage en douceur?
Patrick-Michel Khider (Coprésident fondateur de Laforêt Immobilier) Jusqu’à l’an dernier, le marché montait d’une manière uniforme, d’environ 7 à 8% par an. La hausse a atteint 140% entre 1996 et 2007. Mais la crise des subprimes de l’été dernier a entraîné une rupture du marché. Seul l’immobilier à Paris continue de grimper. En province, les marchés sont très hétérogènes et il faut pratiquer une analyse chirurgicale région par région avant de pouvoir tirer des conclusions. Par exemple, à Toulouse, les prix ont commencé à baisser. Mais à Lyon ou à Bordeaux, ils stagnent.À Montpellier, la valeur des appartements familiaux s’est stabilisée mais les petites surfaces continuent de s’apprécier. Dans la Creuse, les prix ont chuté de 20 % ces derniers mois car les Anglais, qui dopaient jusqu’ici le marché, n’achètent plus.
Guy Nafilyan (Président de Kaufman & Broad) Le problème est plus grave qu’il n’y paraît. Les prix de l’immobilier, qui ont subi l’envolée des prix du foncier et des coûts de construction, ont atteint des niveaux que les premiers acheteurs en particulier ne peuvent plus supporter. Leur capacité d’emprunt est très affaiblie. La hausse des taux d’intérêt a réduit leur solvabilité. L’environnement,à la fois international et national, est inquiétant. Aux États-Unis, un million de logements invendus sont sur le marché. Il faut y ajouter 1,2 million de logements quasi neufs issus de la crise des subprimes, que les banques ont repris aux clients non solvables et qu’elles commencent à revendre aux enchères. En Californie, à Las Vegas ou à Miami, les prix ont déjà chuté de 40 %. Et il y a fort à parier que le marché américain continue de dévisser. En Europe, le marché immobilier espagnol est préoccupant. Les stocks de logements neufs y ont atteint des niveaux très élevés. En France, il n’y a pas de stocks physiques et l’offre commerciale est toujours insuffisante.
Jean-Claude Szaleniec (Directeur du développement d’Akerys) La demande reste forte en France, mais elle a ses limites. Les promoteurs, en vrais professionnels, sont capables de retirer des opérations de la vente si le prix du terrain et le coût des travaux aboutissent à un prix prévisionnel pour lequel il sera difficile de trouver des acheteurs, à marge normale.
René Pallincourt (Président de la Fnaim) Le principal souci vient du défaut de confiance des particuliers et du moral des ménages, en berne depuis la crise financière de l’été dernier. Certes, l’activité des agents immobiliers ralentit mais on ne peut pas parler de crise. Les fondamentaux du marché sont sains. Malgré la remontée des taux d’intérêt en 2007, le crédit demeure accessible aux particuliers, les conditions d’emprunt sont comparables à celles que les banques proposaient en 1994. Les statistiques pour la France entière montrent que les prix dans l’ancien se sont stabilisés. Ils ne baissent pas (à peine 0,1 % au premier trimestre). Ne lançons pas de cri d’alarme!
Jean-Luc Poidevin (Directeur général délégué au logement de Nexity) Oui, la demande reste forte, notamment de la part des jeunes ménages qui préfèrent rembourser un crédit plutôt que de payer un loyer. Nous avons par exemple commercialisé un programme à Vaulx-en-Velin, où 133 logements sur 159 ont été vendus à 2290 euros le mètre carré en un week-end ! Cela démontre que le marché se porte bien dès lors que nous proposons des produits adaptés. Face à la hausse du prix des terrains, à nous, promoteurs, d’innover pour créer des produits compétitifs. Avec le temps, les logements deviennent plus compacts. Les mètres carrés inutiles sont supprimés. Dans un trois pièces, par exemple, le hall d’entrée est-il vraiment nécessaire? La cuisine a-t-elle besoin d’occuper une pièce à part entière ? De plus en plus, nous créons des cuisines ouvertes sur le séjour,ce qui correspond au style de vie actuel des Français.
Laure Pelaprat (Directrice marketing et communication de Tagerim) On ne pourra pas “compacter” indéfiniment les logements pour maintenir des prix acceptables. Même si les fondamentaux sont bons, l’atterrissage en douceur est là. Les acquéreurs sont de nouveau en position de force. Ils prennent leur temps, négocient davantage. La baisse des volumes va inévitablement peser sur les prix, et donc sur les marges des promoteurs.
Philippe Jossé (Directeur général logement France de Bouygues Immobilier) Outre des logements compacts, à nous de créer des projets urbains, de dessiner de nouveaux quartiers mixtes où se conjuguent bureaux et logements. Certes, l’activité est plus difficile depuis l’été dernier. Mais le ralentissement du marché me semble passager car l’offre reste insuffisante. En Île-de-France, nous sommes à la limite de la rupture de stocks, et pas seulement sur les produits d’entrée de gamme.
Charles-Marie Jottras (Président de Daniel Féau) Sur le haut de gamme, la demande est très soutenue car le marché du luxe est structurellement un marché de pénurie. On ne construit plus à Paris ni de logements de luxe ni même de logements bourgeois. Les ventes des biens supérieurs à un million d’euros, concentrés à Paris et sur la Côte d’Azur, ont progressé de 8% à Paris depuis le début de l’année, tant en termes de chiffre d’affaires que de volume de transactions. La crise des subprimes et la baisse des Bourses mondiales n’ont eu pour le moment aucun effet sur notre marché. Pour les biens compris entre 1 et 3 millions d’euros, la clientèle est pour moitié française, pour moitié étrangère. Audelà de 4 millions, elle est majoritairement constituée de personnes étrangères, souvent en provenance des pays émergents, rarement des Américains ou des Européens. Au-delà de 10 millions, ce sont quasi exclusivement des clients des pays du Golfe ou de Russie. Cette clientèle étrangère apprécie la France pour ses institutions stables et pour sa monnaie. Tant que le pétrole monte, le marché haut de gamme est protégé!
Les banques ont-elles mis un coup d’arrêt à la distribution de crédits immobiliers?
Patrick-Michel Khider Empêtrées dans la crise des subprimes, les banques ont commencé à resserrer leurs conditions de crédit. Elles préfèrent garder leurs liquidités au bilan plutôt que d’accorder massivement de nouveaux prêts. Les primo-accédants sont les premiers touchés: leur capacité d’emprunt est restreinte et leur solvabilité diminue. Seuls ceux qui disposent d’un bien immobilier à revendre peuvent encore emprunter facilement et dans de bonnes conditions.
Guy Nafilyan Depuis l’été dernier, les banques ont durci leurs conditions de crédit. Au premier trimestre 2008, 10 à 12% de dossiers déposés par des acquéreurs ont été refusés par les banques. Elles ne prêtent plus à ceux dont le taux d’effort est supérieur à 30 % (somme des remboursements de crédits rapportés au salaire annuel). De plus, la crise des subprimes a un effet psychologique important : les Français achètent un bien immobilier lorsqu’ils ont bon moral, lorsque l’entreprise dans laquelle ils travaillent se porte bien. Sinon, ils reportent leur décision. Ceci est particulièrement vrai pour l’investissement locatif, qui est pour les Français une forme d’épargne. Les banques ont aussi modifié leurs conditions de prêts aux entreprises. Sans crédits, les petits promoteurs risquent de ne plus pouvoir financer leurs programmes. Seules les grandes entreprises de renommée parviendront à tirer leur épingle du jeu.
Philippe Jossé Les conditions d’emprunt sont peut-être plus strictes depuis l’été dernier mais c’est un mauvais procès que de juger les banques seules responsables du retournement du marché. Leur situation en France n’a rien à voir avec celle des établissements financiers américains. À peine 1% des crédits accordés en France l’ont été à des ménages en situation de défaut de paiement. Nos banques ont fait correctement leur travail et continuent à le faire.
Jean-Luc Poidevin Elles n’ont pas changé les règles de distribution de crédits mais elles les appliquent désormais strictement. Si les crédits accordés et les volumes de vente diminuent, nous construirons moins de logements.Qui d’entre nous va s’amuser à lancer des programmes s’il n’y a pas d’acheteurs? Dans cette hypothèse,le rythme de production se ralentira et la pénurie de logements va s’aggraver.
Observez-vous une baisse de l’investissement locatif?
Guy Nafilyan Le marché des investisseurs est davantage pénalisé que celui de l’accession à la propriété. Seuls les programmes locatifs en Borloo ou Robien d’une enveloppe globale inférieure à 200000 euros se vendent bien. Au-delà, le marché est très difficile.
Jean-Claude Szaleniec Autour de 4%, le rendement locatif est désormais inférieur au coût du crédit. Cela explique que les logements supérieurs à 200 000 euros se vendent difficilement, malgré une forte valeur patrimoniale. En revanche, les petits logements continuent à bien se vendre. La loi Fillon sur les retraites a joué un rôle moteur auprès des investisseurs. Compte tenu des turbulences boursières, l’investissement locatif présente toujours un grand attrait : le Borloo ou le Robien est un investissement fiable, les loyers seront un excellent complément de retraite et l’investisseur, contrairement aux produits financiers, peut voir et toucher ce qu’il achète.
Comment jugez-vous l’action du gouvernement?
René Pallincourt Proposer de diviser par deux le dépôt de garantie des locataires et supprimer la caution sont de nature à décourager les propriétaires. Ces mesures vont favoriser la vacance des logements et risquent d’augmenter les impayés, un fléau pour les propriétaires. Sans compter que cela participe à la baisse du moral des Français.
Laure Pelaprat Le gouvernement ne doit pas négliger l’essentiel: la sécurisation des propriétaires. Il doit aller au bout des choses dans la mise en place de la garantie des risques locatifs pour les propriétaires. Il y a urgence à rassurer les propriétaires investisseurs.
Philippe Jossé Les pouvoirs publics, que ce soit les collectivités locales ou l’État, n’ont pas toujours un discours cohérent avec leur action. Lorsqu’ils vendent des terrains, ils veulent en récupérer un prix maximum, ce qui ne nous laisse ensuite aucune marge de manoeuvre. Le foncier est cher et rare et le délai de montage des opérations est de plus en plus long. En outre, du fait des élections municipales, les permis de construire ont été retardés.
Charles-Marie Jottras Il y a en effet incohérence de la part du gouvernement qui affirme vouloir produire des logements mais qui n’en fait pas construire. À Paris, seuls un ou deux programmes de construction sont en cours. À New York, à Manhattan, il y en a plus de 20000! À Londres ou à Moscou, il y en a également à foison. Paris est l’exception.
Guy Nafilyan Les pressions des collectivités locales sont fortes auprès des promoteurs. De nombreux maires veulent imposer des logements en Haute qualité environnementale. Le problème, c’est le coût de construction, qui, lui, ne baisse pas.
Jean-Claude Szaleniec Il faut continuer à soutenir l’investissement locatif et donner la possibilité aux locataires de devenir propriétaires. Le Pass foncier, qui permet aux ménages à faibles revenus d’acheter leur maison en deux temps – l’acquisition du bâti puis celle du foncier –, est une très bonne chose. Ces logements ouvrent désormais droit au taux réduit de TVA à 5,5 %, sous certaines conditions. Cela produira des effets immédiats en permettant à des acquéreurs à revenus modestes d’accéder à la propriété. Il faut maintenant l’étendre aux maisons groupées et aux appartements en copropriété.
Jean-Luc Poidevin Une des solutions pour résoudre la crise du logement des classes moyennes est d’étendre cette TVA à 5,5 % à l’ensemble des logements neufs, comme c’est le cas en Italie. Ce serait une mesure utile pour le pouvoir d’achat des Français et nécessaire pour maintenir le rythme de production de logements.
Que va changer le Grenelle de l’environnement?
Jean-Claude Szaleniec L’enjeu technologique lancé au Grenelle est majeur.
D’ici à 2012, la moitié des nouvelles constructions, tous bâtiments confondus, devront être conformes à un label BBC correspondant à un seuil de consommation énergétique bas. Un tiers de ces logements devront même être à énergie positive. Tout reste à faire pour y parvenir. Les spécialistes du bois, de l’acier, du béton, les professionnels des constructions modulaires, tout le monde travaille pour trouver des solutions.
Philippe Jossé Les nouvelles normes proposées au Grenelle de l’environnement (bâtiments à énergie positive autonome grâce aux panneaux solaires, utilisation du bois…) sont ambitieuses mais nous parviendrons à les mettre en place. Nous sommes déjà engagés dans une démarche d’Habitat et Environnement, qui représente non pas un surcoût mais des économies de charges pour le propriétaire.
Jean-Luc Poidevin Où est la hiérarchie dans les mesures proposées par le gouvernement? Il est sûr que nous devons améliorer les performances énergétiques des logements, mais il faut aussi en produire davantage et à des prix compétitifs pour résoudre la crise du logement. C’est là notre première priorité.
Philippe Jossé Il faut en effet hiérarchiser les priorités. L’argent doit être investi là où il est vraiment nécessaire. L’amélioration des façades, par exemple avec l’instauration de quatorze nouveaux modèles de fenêtres, n’est pas une fin en soi.Vous parlez du bilan énergétique mais il y a aussi les nouvelles règles d’acoustique, que devront aussi respecter les logements anciens. Le Grenelle de l’environnement est un progrès mais nous contraint à être imaginatifs, à redécouvrir par exemple le bois, ce matériau d’une extrême qualité et très apprécié des Français. Les mesures découlant du Grenelle vont augmenter le confort des Français et accroître l’écart de valorisation entre le neuf et l’ancien.
René Pallincourt Le Grenelle pose des questions difficiles pour l’immobilier ancien. N’oublions pas qu’il représente 98 % des logements existants. Comment va-t-on réduire la consommation moyenne d’un bien de 300 à 150 kW le mètre carré par an? Cela va relever de l’exploit!
Jean-Claude Szaleniec En favorisant la maison individuelle en secteur diffus par des réglementations spécifiques comme le Pass foncier et la TVA à 5,5%, on risque de privilégier le développement de logements en grande banlieue des agglomérations. Leurs occupants pourraient alors perdre,avec l’usage de leur voiture, l’équivalent énergétique de ce qui aura été gagné dans leur logement! Il faut étendre d’urgence ces dispositifs aux maisons de ville et aux appartements en copropriété.
Prix, volumes… Pouvez-vous risquer des pronostics chiffrés pour 2008?
René Pallincourt Les prix vont sans doute baisser en 2008 mais le repli sera limité entre 0 et 3%. La baisse est pour le moment maîtrisée et n’annule même pas la hausse de l’an dernier. Rappelons que les prix dans l’ancien ont augmenté de 3,9 % en 2007. La situation est difficile aujourd’hui mais très différente de celle du début des années 1990. Il s’agissait d’un marché de spéculation, et les stocks de logements étaient très élevés. Ce n’est pas le cas aujourd’hui.
Patrick-Michel Khider Nous sommes à une période charnière. Le seul frein au marché est la solvabilité des ménages. Tant que ce problème ne sera pas résolu, il ne pourra pas repartir durablement à la hausse. La baisse des prix pourrait atteindre 3% dans l’ancien cette année, sauf à Paris où ils vont continuer à monter. En termes de volumes, on peut craindre une baisse de 5 à 10 % des transactions, mais leur niveau l’an dernier était très élevé, autour de 650000. La baisse que nous attendons sera loin de nous ramener au niveau de la crise de 1990, où seulement 300000 transactions étaient enregistrées. Les fondamentaux du marché sont là. Les gens divorcent, déménagent du nord vers le sud et de l’est vers l’ouest.Les Français vivent de plus en plus vieux et veulent être propriétaires de leur logement : seuls 57 % le sont. Ce taux est très nettement supérieur dans les autres pays européens.
Laure Pelaprat La désolvabilisation de la clientèle conduit à une baisse des volumes, qui amènera inévitablement une baisse des prix. Elle devrait néanmoins être limitée.
Guy Nafilyan Dans le neuf, les prix ne baisseront pas cette année. Ils devraient encore augmenter de 3 ou 4 %, soit environ le même niveau que l’inflation. Les promoteurs vendront sans doute 10 % de logements de moins cette année que l’an dernier. Certains seront peut-être contraints d’abandonner des opérations. Le niveau des mises en chantier va inévitablement baisser, mais ce ne sera pas une catastrophe. On ne peut pas parler de crise, du fait que les fondamentaux restent toujours solides et qu’il n’y a pas de stocks physiques. Et rassurons-nous, la plupart des professionnels du marché occupaient déjà leur fonction lors de la précédente crise de l’immobilier en 1990. Ils savent donc gérer un ralentissement du marché.
Jean-Luc Poidevin Il n’y aura ni krach de l’immobilier ni correction brutale des prix en 2008. Répétons-le: les fondamentaux sont bons. La France est le seul pays d’Europe où la démographie est positive. Et le stock de logements neufs est quasi inexistant. Les prix vont se stabiliser cette année et c’est positif pour les acquéreurs.
Jean-Claude Szaleniec Attention, l’évolution des marchés réglementés va tirer les prix à la baisse. Les promoteurs seront contraints de produire des logements moins chers, avec en contrepartie des finitions plus économiques. Quitte à laisser l’acquéreur améliorer lui-même les prestations de son logement, en fonction de son budget.
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Rigged Playah
pas compliqué ils ont acheté un bien à moins de 100 000E alors... pour comparer à un loyer de 700E par mois...
2 000 000e posteur
