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johny

[Ask Me] Reconversion et Immobilier

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Nous avons ciblé nos achats à 30-45mn de Saint-Pancras, où des centaines de milliers de m² de bureaux sont actuellement en construction, et où Google s'installe et contribue à la rénovation du quartier. Les lignes de trains seront par ailleurs améliorées en 2016 et les temps de trajet seront encore réduits.

J'imagine que vous avez étudié les projets d'infrastructures et d'installation d'entreprise dans toutes les zones autour de Londres avant de choisir celle-ci. Comment on se met au courant de toutes ses informations pour ensuite faire le bon choix de quartier ? Quels étaient les autres possibilités, et pourquoi les avoir rejetés ?

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quand on voit les courbes des prix de l'immobilier Londonien de ces dernières années Je dis : GG.

 

une question : Quelle est ta stratégie dans l'hypothèse d'un éclatement de la bulle de l'immobilier Londonien ? take money and run ?

du coup penses tu que  l'immobilier londonien est en bulle (dans le sens déconnecté des fondamentaux avec une chute des prix rapide et brutal probable?

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Bien plaisir d'avoir de tes news sur le CP.

Pour avoir réhabiliter pas mal de logements dans le passé, je sais combien cette activité est compliquée (notamment dans le choix des biens)et surtout gourmande en capitaux.

C'est sur ce dernier point que se porter ma question car c'est peu de dire que le nombre de biens développés en si peu de temps est impressionnant.

A moins de bénéficier d'un capital de départ a investir très très important, le recours au crédit me parait indispensable (tu me dis si je me trompe)

cette étape a t'elle été compliquée ?

Qu'elle est la durée moyenne entre l'achat d'un bien et sa revente?

N'hesite pas a donner des détails, je suis friand de ce genre de détails.

Merci.

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Thread très intéressant !

 

- Quand tu as commencé à t'attaquer aux small stacks du monopoly, tu étais déjà en société à ce moment là ou c'était des achats à ton compte personnel? A quelle moment as-tu franchis le pas?

- Je ne sais pas si tu veux en parler publiquement, mais si oui, combien avez-vous investis en fond propre dans la société?

- Comment avez-vous fait pour passer d'un achat/revente d'une maison à l'achat d'un immeuble de bureaux à 2,5M£ GDV ? Deal avec une banque? Investisseurs externes? Je me pose la question car avec mes gains au poker, j'ai également acheté des biens immobiliers (à mon compte personnel) pour louer/revendre. J'aurai aimé me lancer dans exactement le même concept que le tien mais aucune banque n'aurait été prêt à me suivre sur des investissements aussi élevés que 2,5M£. Quelle a été votre stratégie? 

- En règle général à combien estime un bon achat au m² et une bonne revente? 

- Quand tu parles de network, est-ce que la plupart sont encore en externe ou vous comptez déjà des architectes etc.. dans votre équipe?

 

En tout cas bravo pour t'être lancé et d'avoir réalisé ces résultats en si peu de temps !

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Hello,

Je suis ravi de voir que l'idée vous plait !

 

Merci Guillaume!

Question toute simple alors pour commencer. Tu penses qu'un projet similaire est possible en France dans la conjoncture et l'instabilité fiscale?

Question très intéressante !

La réponse dépend de ce que tu entends par similaire I guess :)
Si par similaire tu veux dire dans l'immobilier, dans ce cas oui. Si par similaire tu veux dire un business régit par les même conditions d'opportunités et de risque, alors probablement non.

Ce que nous faisons est très spécifique aux conditions actuelles en UK. Nous avons choisi de travailler là où la demande est maximale et a le plus de potentiel de croissance dans les années à venir, en fonction du développement des transports et des quartiers stratégiques à Londres.
Nous avons acheté au centre de Londres en 2012, aujourd'hui les conditions ont changé et nous achetons exclusivement à l'extérieur de Londres, dans les villes périphériques.

Nous avons minimisé les risques à toutes les étapes de nos projets. Et la plupart des réductions de ces risques ne sont pas possibles aujourd'hui en France à ma connaissance.

La raison principale pour laquelle nous faisons ce que nous faisons, est qu'en mai 2013, la législation anglaise a été modifiée pour autoriser la transformation des bureaux en appartements sans qu'une procédure spécifique soit nécessaire. Cela montre, en passant, à quel point la demande est colossale et le besoin en nouveaux logements énorme. Et cela nous permet d'acheter un immeuble de bureaux sans attendre une autorisation, donc rapidement, ce qui la plupart du temps signifie moins cher. Nous ne sommes pas exposés au risque fondamental de ce métier qui est le risque d'obtention du permis de construire.

Cela n'est pas possible en France malheureusement. En France, si tu négocies un bon prix d'achat, la mairie a le droit de préempter le bien. Tu peux passer 18 mois à négocier et préparer un projet pour qu'il te passe sous le nez. Ce risque aussi, nous ne l'avons pas.

Après la crise de 2008, beaucoup d'entreprises ont fermées et ont libéré des espaces de bureaux. Le prix des bureaux étant beaucoup plus une fonction de l'offre et de la demande que le prix du résidentiel, nous avons l'opportunité d'acheter des immeubles à très bon prix.

Nous court-circuitons aussi le second risque majeur lié au développement immobilier : le risque de construction de la structure... Nous achetons des immeubles dont la structure est saine, et nous partitionnons l'intérieur en appartements. Nous ne touchons même pas aux murs porteurs...

Nous achetons finalement là où la demande est la plus forte pour réduire les risques de revente. Notre dernier projet a vu ses 12 appartements se louer en une semaine.

Après avoir passé quelques années à Londres je suis tombé amoureux de la ville, et je pense qu'en 2011 j'aurais quoi qu'il arrive lancé une boite ici.
J'ai été attiré par l'immobilier à cause notamment des facteurs dont je viens de parler.
L'immobilier est un marché cyclique, et il est préférable de ne pas s'y lancer à n'importe quel moment. Le moment était propice. Les circonstances idéales.

Pour répondre différemment à la question, il est possible de monter une entreprise dans l'immobilier en France, de même qu'il aurait été possible de la monter en 2007 en Angleterre, juste avant la crise et donc pas au meilleur moment.
On ne crée pas tous une entreprise pour les même raisons, comme on ne joue pas tous au poker pour les même raisons. Personnellement je suis attiré par des situations où les risques sont faibles et peuvent être encore minimisés, et où il y a un fort potentiel d'amélioration. Un peu comme au poker en 2004 ;) J'ai besoin de participer à un projet qui a le potentiel de changer les choses et qui soit stimulant. Et j'ai besoin d'un projet qui me permette de bien dormir la nuit en sachant que je peux offrir le maximum de sécurité à ma BR, aux banques et aux particuliers qui nous font confiance.

Cela dit je respecte et j'ai de l'admiration pour les gens qui ont une passion et qui créent une entreprise dans leur secteur de prédilection, que ce soit le meilleur moment ou non, et malgré les difficultés et les risques que cela implique.

Voilà une longue réponse, je vais devoir faire plus court sinon je ne vais pas m'en sortir :)

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juste pour preciser, vous achetez des biens pour les renover ? puis revendre ou louer ?

Aujourd'hui on achète exclusivement des immeubles de bureaux que l'on transforme en appartements. Les photos de notre dernier projet, Seckloe House, à Milton Keynes (une ville à 30mn du centre de Londres en train) :

https://www.dropbox.com/sh/xm68pcjpdlrkc76/AADWZ67kbqdbON7IV7BO-Blba?dl=0

On va garder la moitié de nos immeubles pour créer du revenu à long terme, et revendre l'autre moitié pour diminuer notre exposition aux aléas du marché, générer des profits à court terme et augmenter nos fonds propres.

Modifié par johny

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Merci pour ce thread!

 

Questions toutes bêtes : Avais tu la conviction que ce projet allait marcher avant de te lancer? Que connaissais tu de ce milieu au début de l'aventure? Était ce une grande prise de risque? 

J'avais la certitude que ca allait marcher :)

Je ne connaissais pas grand chose du milieu avant de commencer. J'ai été ingénieur - pas dans l'immobilier - et joueur de poker... Et comme il se doit, passablement déconnecté de la réalité pendant quelques années en high stakes :)

Au niveau des risques que nous avons pris, c'est comparable à commencer en NL2 au poker pour apprendre.

Nous avons écumé les ventes aux enchères pendant 6 mois avant d'acheter le premier studio à un bon prix. Et nous l'avons transformé en un appartement d'une chambre, en organisant tout nous même. Ca n'a pas rapporté beaucoup en terme de sous, énormément en terme d'expérience. Le risque était minime parce que c'était un tout petit projet, parce que nous l'avons acheté pas cher, et parce que nous avons travaillé énormément nous-mêmes.

 

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J'imagine que vous avez étudié les projets d'infrastructures et d'installation d'entreprise dans toutes les zones autour de Londres avant de choisir celle-ci. Comment on se met au courant de toutes ses informations pour ensuite faire le bon choix de quartier ? Quels étaient les autres possibilités, et pourquoi les avoir rejetés ?

C'est exact, nous avons fait énormément de recherches au départ. D'autant plus que lorsqu'on ne sait pas exactement quoi chercher et lorsque l'on n'a pas encore les méthodes et outils, on ne cherche pas tout de suite au bon endroit. Le processus d'apprentissage a été un long chemin semé d'embuches et de rencontres, et nous ne nous sommes pas lancé directement dans ce que nous faisons aujourd'hui... il y a eu de nombreuses étapes qu'il serait très long de décrire en détail ;)

L'idée actuelle part d'un constat simple. Les prix à Londres sont tellement élevés qu'ils incitent les gens à habiter plus loin du centre. Le même phénomène s'est produit à Paris, donc rien de nouveau. A la différence que Londres est beaucoup plus étendue. Le temps de transport moyen y est beaucoup plus élevé. Il faut 1h30 pour traverser la ville d'ouest en est, et 36% des Londoniens mettent plus de 45mn pour se rendre à leur lieu de travail. Nous avons donc logiquement cherché la zone qui offre le meilleur rapport prix au m² / durée pour accéder au centre. Les trains les plus rapides arrivent tous à Saint Pancras. Et le quartier autour de Saint Pancras est en plein développement. Ca n'est pas un hasard, et c'est simplement une énorme opportunité précisément en ce moment.

Les mairies des villes périphériques ont récemment commencé une campagne de pub dans le métro londonien. Et elles sont extrêmement réceptives à notre vision et à nos projets. Parce que nous avons une équipe excellente, et parce que c'est le bon moment.

Quand je parle d'équipe excellente, j'ai en tête notre partenaire principal, Alfred Buller. Il a 30 ans d'expérience dans le développement immobilier. Il a été responsable de la rénovation du quartier de Clerkenwell à Londres dans les années 80-90 et il est aujourd'hui à la tête du plus gros chantier d'Angleterre. Il a du crédit... et quand il nous a rencontré il a adoré instantanément notre équipe et notre vision, et a décidé de nous prendre sous son aile pour nous prodiguer tous les conseils et l'aide nécessaire. Il est extrêmement occupé à gérer la construction de ses 5,000 maisons sur son site (Priors Hall), ainsi que les écoles, routes, centres commerciaux, parcs etc qui vont avec. Il nous a dit récemment que s'il avait le temps, et s'il ne s'était pas lancé dans son projet actuel qui va durer 15 ans, il ferait exactement ce que nous faisons aujourd'hui.

 

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quand on voit les courbes des prix de l'immobilier Londonien de ces dernières années Je dis : GG.

 

une question : Quelle est ta stratégie dans l'hypothèse d'un éclatement de la bulle de l'immobilier Londonien ? take money and run ?

du coup penses tu que  l'immobilier londonien est en bulle (dans le sens déconnecté des fondamentaux avec une chute des prix rapide et brutal probable?

Excellente question !

De plus en plus de banquiers que nous rencontrons, qui sont responsables de prêter au développement immobilier, deviennent plus prudents lorsqu'il s'agit d'un projet à Londres même, et de plus en plus d'entre eux nous disent préférer le profil de risque de nos projets que ceux des projets à Londres.

Il y a effectivement de réelles inquiétudes sur le centre de Londres. En comparaison Londres est aujourd'hui 30% à 40% plus cher que Paris. La forte montée des prix est une des raisons pour lesquelles nous travaillons en dehors de Londres. Les lois de la physique s'appliquent toujours quoi qu'il arrive, et les salaires ne suivent pas la montée des prix, ce qui incite à habiter plus loin du centre.

Il y a quelque chose de très important à comprendre dans ce métier. Et ca doit être très contre intuitif parce que peu de gens en sont conscients. S'il y a une seule chose à retenir de ce thread c'est la chose suivante : S'assurer qu'il y aura une forte demande pour un logement est encore plus important que son prix d'achat.

Je suis toujours très étonné de la proportion des gens qui sont excités par le fait d'acheter loin de chez eux, dans un pays "pas cher" sans vraiment y connaître et y comprendre la demande. Il y a eu par exemple une tendance il y a quelques années en Angleterre d'acheter dans le sud de l'Espagne. Ca paraissait l'opportunité du siècle, les gens s'y sont engouffrés par centaines. Ils ont acheté à un prix qui ne leur paraissait "pas cher". Et puis ils ont saturé le marché, la demande n'était pas là. Les biens sont restés vides, leur argent bloqué et leur investissement est devenu perdant.

Sur Seckloe House nous avons fait 50% de ROI (nous avons doublé la valeur de l'immeuble et possédons 50% de parts) ce qui n'est pas mal. Un bon projet immobilier a un ROI de l'ordre de 20-25%, et les risques sont rarement aussi faibles que les nôtres. Cela dit, notre vraie victoire c'est d'avoir trouvé cette perle d'immeuble à un endroit où il s'est rempli en une semaine. Et à un endroit où la demande restera forte dans le futur.

Nos marges ne nous mettent pas en danger financièrement si le marché UK baisse. Le marché a baissé de 20% en 2008. Et nous pouvons encaisser une perte deux fois plus élevée (ce qui n'est jamais arrivé historiquement) sans être dans le rouge...

Ce qui pourrait nous mettre en danger en revanche, c'est une forte baisse de la demande. Ce qui est rassurant c'est qu'en 2008 la population n'a pas fui l'Angleterre en masse....  Si la crise arrive à Londres, nous prévoyons que la demande augmentera dans le centre des villes périphériques où nous achetons, car davantage de gens chercheront à réduire leur loyer. Le prix au m² y est aujourd'hui 4 fois plus faible qu'à Londres...

Donc pour répondre à ta question Breizhfox, notre stratégie est robuste dans le pire des cas dans l'hypothèse d'une crise à Londres. Personnellement je ne la vois pas arriver à court terme. Mais il est plus difficile de prévoir le futur que de parer aux éventualités ;)

Dans tous les cas, crise ou non, nous prévoyons une plus forte croissance de la demande en périphérie qu'à Londres, pour de nombreuses raisons.

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notre vraie victoire c'est d'avoir trouvé cette perle d'immeuble à un endroit où il s'est rempli en une semaine. Et à un endroit où la demande restera forte dans le futur.

12 appartement loués aussi vite, est-ce que ce n'est pas le signe objectif que vous auriez pu augmenter vos loyer et trouver preneur de toutes façons ?

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Merci Muzilheg.

Je te réponds demain :)

Ok merci. Pour ma dernière question sur les "bonnes personnes", j'aimerai savoir quelles ont été les rencontres clés qui t'on permis d'avancer.

 

Edit : Je n'avais pas vu ta réponse plus haut concernant Alfred Buller. Comment s'est fait cette rencontre ?

Modifié par Muzilheg

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-Comment as tu appris ton nouveau métier ? terrain ou un peu de formation ?

-Argent investi au départ ?

Pendant la première année, nous avons appris totalement par nous même.

Nous avons décidé de faire toutes les ventes aux enchères de Londres jusqu'à trouver une bonne affaire. Ca a été infiniment plus dur que prévu... et très formateur. Il a fallu visiter des centaines d'appartements, lire des centaines de packs d'information - parce que la plupart du temps, aux enchères, il y a des problèmes plus ou moins cachés. Il y a aussi l'option de faire tout relire par un notaire mais il devrait travailler sur 25 dossiers à chaque fois qu'on achète un bien, et les frais deviennent vite démesurés.

Cette étape a été instructive, et je ne conseillerais pas d'acheter aux ventes aux enchères :), surtout dans un marché qui monte... on a l'idée que les enchères se font à prix cassés, mais c'est loin d'être toujours le cas, les gens ont souvent tendance à s'accrocher et à faire monter les prix...

Une fois que le "first time, second time, third time, sold for £179,000 to the gentleman at the back" a retenti, nous avons passé 9 mois à nous occuper des travaux, et à gérer la multitude de problèmes dont nous ignorions totalement l'existence... ;) Notre premier builder nous a lâché au milieu du projet. Il a fallu refaire une partie de ce qu'il avait mal fait. Nous avons aussi appris toute la législation et la paperasse sur le terrain.

A la fin de la première année, une fois tous les frais payés, frais d'agents et de notaires à l'achat et à la vente inclus, nous avons fini positifs de £24,000 sur le projet. Nous étions 4 à avoir investis un peu plus de £50,000 chacun.

Nous avons donné un peu plus à l'un d'entre nous qui n'avait pas de travail et pas une énorme BR. J'ai donc gagné 5,000£ pour un an de travail et £50,000 investis. 10% de rendement c'est pas si mal, mais en bossant en plus 10h par jour pendant un an c'est moins bien ;) J'aurais été content même en ne gagnant rien sur ce premier projet, mon véritable but était d'apprendre. Mission accomplie donc !

Suite à ce premier projet, nous avons eu un gros différent d'opinion sur la stratégie à avoir.

Mes collègues voulaient retrouver le même type d'appartement le plus vite possible. Forts de notre expérience, nous avons estimés que nous pouvions dégager 2 fois plus de profits en 2 fois moins de temps sur un projet similaire. Cela allait dans la bonne direction d'après mes collègues.

Après un rapide calcul il m'est apparu que gagner potentiellement £10,000 en 6 mois si tout se passait bien et en travaillant 10 heures par jour et en risquant ma BR n'était pas l'idée du siècle, surtout si cette fois je n'en retirais pas un grand apprentissage. En continuant dans la même direction nous allions galérer pendant des années...

J'ai décidé de ne pas réitérer et pendant quelques mois j'ai écumé le net et me suis inscrit à de nombreuses formations et séminaires. Je me suis lancé à 100% dans l'apprentissage de la théorie, et dans la rencontre de tous les acteurs du milieu à la recherche de partenaires et collègues. Ca a été le focus de toute la 2e année.

La 3e année, j'avais quelques connaissances, des partenaires solides, un mentor idéal, et des beaux projets. C'est là que les choses sérieuses ont commencé.

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-Comment rencontrer les bonnes personnes ?

C'est une excellente question. Difficile d'y répondre dans un vacuum car chacun est à un point différent dans son apprentissage et chacun pourrait bénéficier de conseils adaptés.

Pour faire court, il faut :

1. en avoir le désir brulant :)

2. y croire ;)

Dans mon cas j'ai rencontré mon partenaire principal, Nick, à Birmingham à un meeting, et j'ai eu le coup de foudre ;) j'ai senti un gros potentiel chez lui et j'ai voulu en savoir plus. Il avait déjà rénové une trentaine de maisons et j'ai voulu travailler avec lui sur la suivante. C'est plus tard qu'il a rencontré Alfred, qui lui-même a cru en nous encore davantage et a décidé de nous aider.

La première partie de la réponse est sans doute plus utile que la 2e ;) J'ai fait des centaines de rencontres qui chacune m'a plus ou moins dirigé dans la bonne direction, parfois en m'attirant, parfois en me repoussant :)

Le plus important est d'avoir une vraie raison de se lancer au départ et une grosse motivation, parce que faut-il le dire, ca n'est pas facile. On rencontre beaucoup plus d'obstacles que de portes ouvertes. Il faut donc surtout ne pas s'arrêter.

 

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