[Ask you] Achat immobilier dans un contexte tendu Noter le sujet : Trop risqué ou pas?

[bobaffet]

Attention pavé en approche:

Je suis en train de chercher à acheter une maison dans le Beaujolais, près de Villefranche (69). J'ai trouvé un bien qui m'intéresse mais la situation est très compliquée:

Il s'agit d'une maison de famille mise en vente par 5 frères et soeurs. Enfin 4 seulement car la 5ème habite actuellement la maison mais n'a pas payé de loyer à sa famille depuis 5 ans! Apparemment, ils ne peuvent pas l'expulser car elle est l'une des héritières.

Tout d'abord, cela pose des problèmes pour la visite de la maison, elle refuse d'ouvrir la porte! Un juge a accordé à l'agent immobilier un droit de visite mensuel le 2ème vendredi de chaque mois de 14h à 17h. A chaque fois, il vient avec un huissier de justice, un serrurier et 2 gros bras pour permettre les visites! (Bonjour l'ambiance!)

L'agent me dit qu'il y a également une décision de justice stipulant que la locataire sera obligée de quitter les lieux dans les 3 mois suivants la date de signature du compromis. Evidemment il faut que le dernier jour de ces 3 mois arrivent avant la période hivernale durant laquelle les expulsions sont interdites.

Evidemment tous ces paramètres font que cette maison est en vente depuis des mois sans trouver preneur. Je sais aussi qu'ils sont prêts à baisser fortement leur prix pour sortir de cette situation. Il y a donc une excellente affaire à réaliser pour un bien avec un très gros potentiel.

Dans l'hypothèse où je serais assez malade pour signer un compromis, j'ai quelques questions importantes que j'aimerais vous soumettre:

- Concernant la décision de justice qui oblige la locataire à partir dans un certain délai après la signature: Est-ce que je peux être vraiment certain qu'elle va partir? Si une procédure d'explusion doit être lancée, qui doit-le faire:l'acheteur, le vendeur, le juge... Celle-ci doit engendrée des frais (huissier toussa), qui paye?

- Question la plus importante pour moi: Admettons qu'elle parte dans les délais, rien ne l'empêche d'avoir saccagé la maison dans l'intervalle! Comment m'en protéger? Puis-je profiter d'un des crénaux actuels de visite pour faire constater l'état de la maison par un huissier par exemple? Est-il possible ensuite de joindre ce constat d'huissier au compromis comme clause suspensive éventuelle?

En cas de dégradation, et sur la base du constat d'huissier initial, puis-je me retourner vers les vendeurs pour obtenir un dédommagement financier? Est-il d'ailleurs possible de mettre une retenue de 5 à 10% (ou plus!) lors de l'achat, retenue qui serait conservée/libérée à la remise des clés en fonction de l'état de la maison?

Voilà, j'attends vos avis éclairés!

[Blackisto]

A ta place j'irai voir un avocat spécialiste de ces questions. Vu les montants en jeux - ca en vaut probablement la peine.

Dans tous les cas, acheter les yeux fermés en espérant qu'elle parte à la moindre petite décision de justice (qui , by the way, prendra des années) semble totalement suicidaire !

[flovvr]

Je te conseille un très bon forum de passionnés de l'immobilier où tu pourras avoir des réponses éclairées à toutes tes questions :
http://www.bulle-imm...iere.org/forum/

Bon, je te préviens tout de suite, la plupart des gens de ce forum pensent que le marché va baisser dans les prochains mois/années, et donc que ce n'est pas vraiment le moment d'acheter, mais vu la situation particulière, tu fais peut-être une bonne affaire.

[girondin27]

faut déjà être sur qu'elle ai signé le mandat de vente, et que si tu fais une offre à un prix différent de celui du mandat, elle n'est pas obligé de l'accepter. Si un des héritiers refuse, tu ne peux rien faire...

Ce message a été modifié par girondin27 : 31 janvier 2012 - 13:04

[bobaffet]

Merci du tuyau pour le forum, je vais poser ma question là-bas également.

girondin27, le 31 janvier 2012 - 13:02, a dit :

faut déjà être sur qu'elle ai signé le mandat de vente, et que si tu fais une offre à un prix différent de celui du mandat, elle n'est pas obligé de l'accepter. Si un des héritiers refuse, tu ne peux rien faire...

Ca j'en sais rien, je sais juste qu'ils ont refusé une offre de 20K€ inférieur au prix de vente il y a quelques mois et qu'ils le regrettent amèrement.

J'essaierais de poser le maxi de question à l'agent le jour de la visite (dans 10 jours) et je vais également tenté de contacter un avocat spécialisé.

A ce sujet, pour éviter d'engager des frais sur le sujet à ce stade, existe-t-il une espèce de hot-line qui répondrait à des questions juridiques de base. sachant que j'ai une assistance juridique que je payes sans trop savoir pourquoi depuis des années, c'est l'occasion de les appeller!

Merci de votre aide. Je vous tiendrais informé.

[Rascar Capac]

tu m'appellerais, je pourrais t'aider sans problème.
D'autant qu'il est probable que t'aies encore mes coordonnées téléphoniques.

EDIT : pas dur pour toi d'imaginer qui je suis. Enfin, j'imagine... Indice par MP, si vraiment tu patauges.

Ce message a été modifié par Rascar Capac : 31 janvier 2012 - 18:01

[bobaffet]

OMG un revenant!

[Rascar Capac]

Bien vu l'aveugle !
Pas si revenant que ça, un anonyme surtout.

Après ce serait avec plaisir pour les conseils autour d'une bière. Je bosse toujours dans l'immobilier (ça commence à faire long maintenant...).

[Skwiz]

bobaffet, le 28 janvier 2012 - 18:49, a dit :

- Concernant la décision de justice qui oblige la locataire à partir dans un certain délai après la signature: Est-ce que je peux être vraiment certain qu'elle va partir? Si une procédure d'explusion doit être lancée, qui doit-le faire:l'acheteur, le vendeur, le juge... Celle-ci doit engendrée des frais (huissier toussa), qui paye?

Elle peut solliciter des délais devant le Juge de l’Exécution compétent. Dans la mesure ou elle a d'ores et déja bénéficié de délais il est possible que le Juge la déboute de sa demande. S'agissant de l'expulsion, j'ai cru comprendre qu'une décision avait d'ores et déjà rendue... S'agit il d'une décision d'expulsion ou de la décision du TGI ordonnant la licitation?

Les frais sont à réglés par le propriétaire au moment ou les actes d'huissiers sont réalisés.

- Question la plus importante pour moi: Admettons qu'elle parte dans les délais, rien ne l'empêche d'avoir saccagé la maison dans l'intervalle! Comment m'en protéger? Puis-je profiter d'un des crénaux actuels de visite pour faire constater l'état de la maison par un huissier par exemple? Est-il possible ensuite de joindre ce constat d'huissier au compromis comme clause suspensive éventuelle?

oui constat d'huissier et faire établir un devis de reprise

En cas de dégradation, et sur la base du constat d'huissier initial, puis-je me retourner vers les vendeurs pour obtenir un dédommagement financier? Est-il d'ailleurs possible de mettre une retenue de 5 à 10% (ou plus!) lors de l'achat, retenue qui serait conservée/libérée à la remise des clés en fonction de l'état de la maison?

Si il y a des dégradations c'est aux propriétaires du chef desquels la locataire est dans les lieux qui ont la capacité de diligenter une procédure et d'obtenir le montant des réparations locatives.

Il est possible de réduire le prix de vente si il y a réparations locatives importantes imputables à la locataire. Encore faut il pouvoir les chiffrer...

La retenue ca me parait tordu...

Ce message a été modifié par Skwiz : 31 janvier 2012 - 22:57

[bobaffet]

Merci Skwiz!

Elle peut solliciter des délais devant le Juge de l’Exécution compétent. Dans la mesure ou elle a d'ores et déja bénéficié de délais il est possible que le Juge la déboute de sa demande.

Ok, mais donc en théorie, elle peut faire trainer jusqu'à la trêve hivernale. C'est le point qui m'inquiète le plus. A ton avis, c'est quoi un 80/20?

S'agissant de l'expulsion, j'ai cru comprendre qu'une décision avait d'ores et déjà rendue... S'agit il d'une décision d'expulsion ou de la décision du TGI ordonnant la licitation?

Il faut que je pose la question même si je t'avoue ne pas trop comprendre de quoi il s'agit! Tu peux m'éclairer stp?

Ce message a été modifié par bobaffet : 01 février 2012 - 00:20

[Skwiz]

bobaffet, le 01 février 2012 - 00:19, a dit :

Ok, mais donc en théorie, elle peut faire trainer jusqu'à la trêve hivernale. C'est le point qui m'inquiète le plus. A ton avis, c'est quoi un 80/20?

La trêve hivernale prend fin en mars et recommence en octobre. Tout dépend de la nature de la décision en vertu de laquelle la locataire doit partir.

Décision ordonnant le partage ou décision d'expulsion?

Obtenir une décision d'expulsion peut être obtenue avant le début de la trêve. Reste à savoir si la Préfecture va suivre et réagir rapidement en autorisant le concours de la force publique.

Il faut que je pose la question même si je t'avoue ne pas trop comprendre de quoi il s'agit! Tu peux m'éclairer stp?

En cas de conflits entre coindivisaires (les héritiers) et que l'un des indivisaires s'opposent au partage de la communauté successorale, n'importe lequel d'entre eux peut demander que le partage soit ordonné judiciairement.

Le partage judiciaire ne permet pas d'expulser.

Il faut une décision d'expulsion en bonne et due forme.

D'ou l’intérêt de connaitre la nature de la décision

Je te donne pas ma carte je suis trop cher...

[bobaffet]

Merci pour tous vos conseils! Dans l'intervalle, nous avons trouvé autre chose et nous signons le compromis sous quinzaine

[PJM]

bobaffet, le 23 février 2012 - 16:51, a dit :

Merci pour tous vos conseils! Dans l'intervalle, nous avons trouvé autre chose et nous signons le compromis sous quinzaine

Je vois ce thread un peu tard et je vais y aller de ma petite réponse bien que tu aies trouvé un autre bien (au cas ou qqn d'autre soit dans ton cas)

Acheter un bien occupé n'est quasiment jamais un bon plan. Le problème est double :
- tu ne sais pas quand tu récupères ton bien. Je suis bien placé pour connaitre les lenteurs de la justice vis à vis des locataires mauvais payeurs/squatteurs
- tu ne sais pas dans quel état tu vas récupérer le bien. Les travaux de remise en état peuvent être vraiment important.

En gros, il vaut mieux ne pas être pressé et il faut que le prix du bien soit inférieur au prix du marché de manière significative.

[bobaffet]

TY!

Comme dit plus haut, pour toutes ces raisons, j'ai give up pour ce bien.

Concernant l'autre, on est tombé d'accord pour un prix d'achat, mais on n'a jamais pu aller jusqu'à la signature du compromis car il s'agissait d'un couple qui divorcait. Ils étaient incapables de s'entendre sur la partage de la somme. On leur a même proposé de vendre et de mettre la somme sous séquestre chez le notaire en attendant qu'ils se mettent d'accord.

Malheureusement c'était tellement la guerre entre eux que personne ne voulait faire aucune concession, résultat ils vont mettre la maison en vente aux enchères.
Bref, je run aussi bien qu'au poker sur le sujet

CBS!

[PJM]

bobaffet, le 31 mars 2012 - 08:42, a dit :

TY!

Comme dit plus haut, pour toutes ces raisons, j'ai give up pour ce bien.

Concernant l'autre, on est tombé d'accord pour un prix d'achat, mais on n'a jamais pu aller jusqu'à la signature du compromis car il s'agissait d'un couple qui divorcait. Ils étaient incapables de s'entendre sur la partage de la somme. On leur a même proposé de vendre et de mettre la somme sous séquestre chez le notaire en attendant qu'ils se mettent d'accord.

Malheureusement c'était tellement la guerre entre eux que personne ne voulait faire aucune concession, résultat ils vont mettre la maison en vente aux enchères.
Bref, je run aussi bien qu'au poker sur le sujet

CBS!

Si t'es encore intéressé par la maison qui va être mis aux enchères, c'est idéal !
Aux enchères, tu vas pouvoir acheter le bien à un prix probablement légèrement inférieur au prix du marché.
Je connais pas le marché local mais tiens toi au courant. Il est toujours possible de faire une bonne affaire

Ce message a été modifié par PJM : 31 mars 2012 - 10:47

[girondin27]

tu mérite des -1 for life pour ta signature Bobaffet....

[bobaffet]

Si je vous fais la synthèse de toutes sal*peries que m'ont fait subir les 9 agents immobiliers avec lesquels j'ai été en contact depuis 6 mois tu comprendrais mon point de vue

[girondin27]

ils ne sont pas tous à mettre dans le même panier!

j'aimerais bien un résumé de ce qu'il t'es arrivé oui, et savoir comment tu as rencontré ces agents, s'ils sont indépendants ou s'ils travaillent en agence, de quel réseau immobilier ils appartiennent, etc...

[bobaffet]

Je ne sais pas, tu veux que je te parles de:

- Celui qui m'annonce les frais d'agence les plus élevés pour ma vente perso mais qui m'explique qu'il ne peut pas baisser sa com si je lui file l'exclu. Par contre il m'offrait tous les diagnostics;" au moins 900€ Môssieur!". Ça m'a couté 180€ pour les diag....

- Celui qui m'annonce avoir fait une synthèse du prix marché pour mon bien et me garantit une vente rapide: résultat il me balance un prix 20% supérieur au prix marché. BTW, je lui ai dit que je ne faisais venir que 2 agences mais il ne m'a jamais rappelé derrière...

- Celui qui me donne RDV pour visiter une villa alors que que je lui ai juste demandé 'Pas de villa!'. Finalement j'ai à moitié perdu mon temps car il m'a posé un lapin, j'ai gagné le temps de la visite...

- Celui qui m'emmène voir la baraque de mes rêves (donc obv hors de prix) et me fait faire une offre 35% en dessous du prix juste pour que je serve de lièvre pour faire passer une offre supérieure...

- Celui à qui j'ai eu le malheur de dire que j'étais artisan et qui me prend pour Bob le bricoleur depuis en m'emmenant voir que des ruines. Il m'appelle un jour en catastrophe, faut venir tout de suite ils viennent de rentrer un truc immanquable pour moi. J'arrive devant une ruine en Pierres Dorées (mais une ruine quand même!). Le pauvre truc sans terrain avec vue sur les containers de poubelles municipaux. 200m² nécessitant une rehab complète. Le chef d'agence ne se démonte pas, il me sort un pseudo devis pour l'ensemble des travaux, estimation haute selon lui. Montant des travaux 80K€, lool! Bref il faut que je me décide dans la journée car ils font une week-end de visite derrière et ça va forcément partir. Je rigole doucement, je barre poliment, ouais faut que je réfléchisse comme même. Résultat ils me rappellent 10 jours pour savoir si j'ai pris ma décision et le machin est tjs sur la marché depuis 2 mois....

- Celui qui m'assure m'emmener voir un bien avec un magnifique terrain de 4000m² légèrement en pente. J'insiste très lourdement sur le fait que je connais je sens de l'adjectif 'léger', "pas de soucis M.Bobaffet". Résultat 90m² tout plat et derrière une piste noire marécageuse inondée par une source....

- Celui qui me fait le sketch de l'année avec son directeur d'agence: j'allais faire une offre 15K€ en dessous du prix du mandat sur un bien qui ne se vendait pas depuis 9 mois. Comme par hasard, dans les 24 heures précédant ma venue à l'agence pour faire l'offre, ça s'énerve, y a des propos mieux placées dans d'autres agences. On m'appelle toutes les 4 heures avec des nouvelles infos. Franchement je sentais le gros bluff mais ils ont bien manœuvré ces enc... Bref, "faite une offre au prix du mandat, vous êtes certain de l'avoir, sinon refus de vente toussa". Bingo je fais l'offre et ils me font mariner une semaine pour m'annoncer qu'e les vendeurs ont signé un compromis 6 jours après mon offre..... à un prix 20K€ en dessous du prix du mandat...


Bref, j'ai un peu du mal avec des oiseaux-là et comme je suis un gars du bâtiment mon vocabulaire est assez limité d'où ma signature

CSB²

Ce message a été modifié par bobaffet : 02 avril 2012 - 21:50

[girondin27]

t'es pas tombé sur des agents immobiliers dignes de ce nom, mais je peux t'assurer que ce ne sont pas tous des "fils de pute" comme tu dis!

Perso, j'ai pas de temps à perdre ni à faire perdre quand un de mes clients a un projet immobilier, donc je vais pas lui proposer un bien qui ne correspond pas à ce qu'il cherche réellement.

Sur estimer un bien pour avoir l'exclu, ca ne m'intéresse pas non plus, car mon but est de le vendre rapidement, et pas de décorer la vitrine de l'agence...

Au niveau des négociations, dis toi que l'agence sert d'intermédiaire entre acheteurs et vendeurs, et que très souvent, ce sont les proprios qui nous font tourner en rond, et du coup l'acquéreur a l'impression que l'agence se fout de sa gueule, mais crois moi, c'est pas le cas!

De l'extérieur, le métier semble facile, mais quand tu es dedans, c'est loin d'être simple!

Et le soucis, c'est qu'il y a quelques années, lorsque le marché immobilier a flambé, tout s'achetait et se vendait à n'importe quel prix, du coup des randoms ont ouvert leur agence, et on dévalorisé le métier...aujourd'hui, c'est devenu plus complexe, et ces agences font beaucoup de tort à ceux qui sont sérieux, et donnent de mauvaises impressions sur le métier...

[bobaffet]

Tu as bien compris que j'étais en tilt sur le sujet car ils m'en font voir de toutes les couleurs!

girondin27, le 02 avril 2012 - 22:59, a dit :

De l'extérieur, le métier semble facile, mais quand tu es dedans, c'est loin d'être simple!

Jamais pensé ça d'ailleurs!

D'accord avec toi sur la randomisation du métier, j'ai surtout l'impression qu'on est à un tournant sur le marché et que les mecs sont tous un peu paumés!

[waddle13]

Les agents immobiliers sont pour la plupart des commerciaux qui ont échoué lamentablement dans d'autres domaines, les fils à papa qui ont repris l'affaire très lucrative du daron mais qui réalisent qu'on est plus dans l'âge d'or, et des gens trop fainéants pour être VRP. Donc bon LOL.

Et payer une comm de mammouth juste pour qu'un random tard ayant eu son bac avec 10 de moyenne mette ton appart sur tous les sites gratuits du marché c'est du foutage de gueule. Avec internet cette profession n'a plus lieu d'être d'ailleurs vu la qualité générale des conseils donnés (inexistants dans 99% des cas)

[girondin27]

ROFL!!! best level ever^^

[goldi31]

A ta place, j'attendrai clairement avant un achat immobilier.

Ce site peut t'éclairer :

http://www.bulle-immobiliere.org/
http://www.bulle-imm...iere.org/forum/

[bobaffet]

@goldi: en effet je me pose la question. Finalement, mes déboires vont peut-être me permettre de le faire car dans le même temps j'ai vendu mon appart (enfin j'ai déjà signé le compromis de vente) et comme je ne trouve pas le bon bien à l'achat, je vais certainement louer quelques mois.

L'avantage est que j'aurais moins la pression et je pourrais chercher la meilleure affaire possible. D'ailleurs le marché est déjà en train d'évoluer je vois pleins de biens largement surévalués qui reviennent avec des prix inférieur de 10%. Le delta devrait largement payer le montant des loyers que je vais devoir sortir avant d'acheter.

L'histoire continue...