[ask you] Investir dans l'immobilier locatif Noter le sujet : Un noob intéressé par des retours d'expérience...

[rom1deloge]

Hello,

Comme le nom du thread l'indique, je commence à réfléchir sérieusement à investir dans un studio pour le louer, et en parallèle de mes recherches perso je suis intéressé par des retours d'expérience de personnes qui ont déjà fait ce type d'investissement.

Pour anticiper sur quelques questions :

- je suis jeune actif (24 ans, en poste depuis 2 ans, toujours en CDI)

- je privilégie l'investissement locatif plutot que l'achat d'un appartement pour moi, et cela pour plusieurs raisons (l'appartement que je loue me convient et j'aurais pas les thunes pour m'en payer un pareil pour ma pomme ; je souhaite investir dans du locatif pour capitaliser et, à terme, m'assurer un complément de revenu, pas pour revendre)

- je partirais sur l'achat d'un studio "ancien" (non neuf quoi), dans ma ville et près des facs (je suis à Rennes, ville très étudiante), vu le nombre d'école ça me permettra de prospecter sur plusieurs secteurs

- l'idée finale en achetant à Rennes étant de gérer la location du bien moi-même

Mon revenu me permettrait d'allonger un peu de thunes perso tous les mois mais pas beaucoup. Mais l'idée première serait de faire en sorte que le bien s'autofinance avec les loyers (à voir avec la banque of course), et comme ça je peux épargner un peu pour d'éventuels petits travaux ou pour les inévitables loyers impayés/mois où l'appartement est inoccupé.

Voilà, si vous avez des commentaires ou des histoires perso à me raconter, n'hésitez pas : je veux récolter un max d'infos avant de commencer à visiter des appartements début 2012.

Si vous pensez que je vais droit dans le mur, je ne pourrai que vous être reconnaissant de me le dire....

Merci à ceux qui répondront, et in before tl;dr

Ce message a été modifié par rom1deloge : 28 décembre 2011 - 12:49

[V. Valmont]

rom1deloge, le 28 décembre 2011 - 12:45, a dit :

Hello,

Comme le nom du thread l'indique, je commence à réfléchir sérieusement à investir dans un studio pour le louer, et en parallèle de mes recherches perso je suis intéressé par des retours d'expérience de personnes qui ont déjà fait ce type d'investissement.

Pour anticiper sur quelques questions :

- je suis jeune actif (24 ans, en poste depuis 2 ans, toujours en CDI)

- je privilégie l'investissement locatif plutot que l'achat d'un appartement pour moi, et cela pour plusieurs raisons (l'appartement que je loue me convient et j'aurais pas les thunes pour m'en payer un pareil pour ma pomme ; je souhaite investir dans du locatif pour capitaliser et, à terme, m'assurer un complément de revenu, pas pour revendre)

- je partirais sur l'achat d'un studio "ancien" (non neuf quoi), dans ma ville et près des facs (je suis à Rennes, ville très étudiante), vu le nombre d'école ça me permettra de prospecter sur plusieurs secteurs

- l'idée finale en achetant à Rennes étant de gérer la location du bien moi-même

Mon revenu me permettrait d'allonger un peu de thunes perso tous les mois mais pas beaucoup. Mais l'idée première serait de faire en sorte que le bien s'autofinance avec les loyers (à voir avec la banque of course), et comme ça je peux épargner un peu pour d'éventuels petits travaux ou pour les inévitables loyers impayés/mois où l'appartement est inoccupé.

Voilà, si vous avez des commentaires ou des histoires perso à me raconter, n'hésitez pas : je veux récolter un max d'infos avant de commencer à visiter des appartements début 2012.

Si vous pensez que je vais droit dans le mur, je ne pourrai que vous être reconnaissant de me le dire....

Merci à ceux qui répondront, et in before tl;dr

Hum, tu t'adresse a des etudiants, donc tu louerais un studio meublé. Compter chaque année de l'innocupation, au moment de la transition.
Niveau loyers impayés, en choisissant des étudiants avec caution solide, ca devrait pas etre un probleme.

Cependant auto-financer un bien par sa location, c'est un fantasme. Sauf cas extremement particulier. Grosso modo, prend les prix pratiqués sur pap au niveau loyer dans la zone, multiplie par 11 et divise par 2 pour avoir du net. Compare au prix de l'achat + frais pour avoir une idée de la rentabilitée...

[rom1deloge]

V. Valmont, le 28 décembre 2011 - 13:09, a dit :

Hum, tu t'adresse a des etudiants, donc tu louerais un studio meublé. Compter chaque année de l'innocupation, au moment de la transition.
Niveau loyers impayés, en choisissant des étudiants avec caution solide, ca devrait pas etre un probleme.

Non, je pars pas sur du meublé. Les deux sont possibles a mon sens, meublé et non meublé. J'ai fait 5 ans de fac + une année de taf à Paris en studio, j'ai jamais loué un meublé de ma vie...

Pour ce qui est de l'impayé, jsuis d'accord avec toi, le risque d'impayé est moindre du fait de la solvabilité supposée des parents. Mais comme tu dis, un appartement inoccupé ça arrive vite (typiquement le mois de juillet).

Merci de ta réponse. Pour ce qui est de ta dernière phrase, c'est encore un peu du chinois pour moi, mais je travaille à comprendre toutes les ficelles de l'opération... c'est pas gagné! x)

[rom1deloge]

V. Valmont, le 28 décembre 2011 - 13:09, a dit :

Cependant auto-financer un bien par sa location, c'est un fantasme. Sauf cas extremement particulier. Grosso modo, prend les prix pratiqués sur pap au niveau loyer dans la zone, multiplie par 11 et divise par 2 pour avoir du net. Compare au prix de l'achat + frais pour avoir une idée de la rentabilitée...

Je veux bien que tu m'expliques quand même ce qui t'amène à diviser par deux les loyers perçus pour avoir une rentabilité nette. C'est pas un peu extrême?

Je conçois que l'autofinancement puisse être "un fantasme", mais l'idée que les loyers perçus ne couvrent en réalité que 50% des mensualités à payer, ça fait un peu peur

[nedmas]

rom1deloge, le 28 décembre 2011 - 13:54, a dit :

Je conçois que l'autofinancement puisse être "un fantasme", mais l'idée que les loyers perçus ne couvrent en réalité que 50% des mensualités à payer, ça fait un peu peur

Impôts fonciers, revenu de tes loyers perçus à ajouter sur tes impots (pas tout il me semble) et surtout les charges (ascenseur, concierge, blablabla)...ton locataire n'en paye qu'une partie.

Je suis quasi dans le même cas que toi, je commence à me pencher sur le sujet aussi.

[rom1deloge]

nedmas, le 28 décembre 2011 - 14:05, a dit :

Impôts fonciers, revenu de tes loyers perçus à ajouter sur tes impots (pas tout il me semble) et surtout les charges (ascenseur, concierge, blablabla)...ton locataire n'en paye qu'une partie.

Je suis quasi dans le même cas que toi, je commence à me pencher sur le sujet aussi.

Alors j'espère que ce thread pourra t'aider également

ok pour la taxe foncière et l'intégration des loyers à tes revenus imposables, mais j'ai du mal à concevoir que ces deux choses + la contribution du proprio aux charges, ça grève le loyer de moitié... Bref, on va attendre de voir si des gens qui ont des appartements loués passent par ici.

[Franck974]

Ton idée d'investir est très bonne !
Cependant, je te conseillerai plus d'investir dans du neuf, tu aura plus d'avantages:
-droits de mutations réduits
-défiscalisation ( à voir car il me semble que c'est en train de changer)
-généralement des meilleurs taux d’intérêts
-aucun travaux a prévoir
-revente plus facile

l'autofinancement est possible, cela dépend juste de la région ou tu habites, pour savoir si c'est possible pour toi, il existe des calculettes immobilier sur le net, tu rentre le montant mensuel de ton loyer, tu rentre le taux et le temps de remboursement et ca te donnera un montant, ce montant te permet-il d'acheter un apart dans ta région?
http://credit-immobi...votre-pret.html

A+ !

[bobilovic]

Ma ptite expérience Perso: je suis proprio d'un 55 m² à champigny sur marne dans le 94.
Je paye 668 de crédit et je le loue 950.
La taxe foncière est de 800 environ.
La ou je me fais défoncé ( et ça me tilte) c'est les charges de copro qui s'élève à 215€/mois!!! Mais c'est pas comme ça partout obv.

[Pyker]

surtout que tu t’apprêtes a aller aux devants de nombreuses emm**des

a la limite tu refile ton bébé a une agence qui gère tout pour toi sinon prépare toi a passer ton temps a faire des aller-retours parce que le papier de la salle de bain est décollé ou que le radiateur ne marche plus

[SquawK]

Perso je te déconseillerai plutôt. Déjà y'a toutes les petits problèmes habituels des proprios comme les loyers en retard, les petites réparations, les charges qui augmentent, la difficulté à retrouver un locataire etc...
Après y'a les gros problèmes, probabilité faible mais non nulle, un locataire qui ne paie pas pendant des mois et que tu n'arrives pas à virer, un locataire qui te "détruit" ton appart, de très gros travaux etc.

Le timing ne semble pas génial, la plupart des "spécialistes" pensent que les prix de l'immobilier vont baisser en 2012 et peut être encore les années suivantes (hausse des taux, fin du prêt à taux zero etc...). Globalement c'est assez dur à prévoir l'évolution des prix mais à moyen terme, tu vas probablement pas faire un énorme rendement si tu comptes le rendement net une fois toutes les charges et impots payés et que tu ajoutes les pv (ou mv...). Il ne faut pas oublier de compter les 7% de frais de notaire lors de l'achat.

Cela dit y'a peu de placements attractifs en ce moment mais le problème de l'immobilier c'est la liquidité par rapport à la plupart des placements. Ton objectif c'est le long terme mais il faut toujours prévoir la possibilité de vendre pour une raison ou une autre. Si par exemple tu dois rendre ton appartement actuel, si tu te retrouves au chômage, si tu fondes une famille et que ta femme veut habiter dans une maison etc...

Aussi si tu ne l'as pas déjà fait, faudrait voir avec ta banque combien ils peuvent te prêter car ils sont assez frileux dans ce genre de situation. Vu que t'as déja ton loyer à payer, ton endettement possible va pas être énorme (mais ça dépend tes revenus). Faut voir aussi si t'as un apport ou pas ?

Si tu paies pas mal d'impôts, le fait de defiscaliser via la loi Scellier est un gros avantage (ça passe de 25 à 22% du prix cette année et après c'est fini), faut s'engager à louer pendant 9 ans. Si tu paies pas ou peu d'impôts c'est beaucoup beaucoup moins intéressant d'acheter pour louer.

bobilovic, le 28 décembre 2011 - 16:07, a dit :

Ma ptite expérience Perso: je suis proprio d'un 55 m² à champigny sur marne dans le 94.
Je paye 668 de crédit et je le loue 950.
La taxe foncière est de 800 environ.
La ou je me fais défoncé ( et ça me tilte) c'est les charges de copro qui s'élève à 215€/mois!!! Mais c'est pas comme ça partout obv.

950 avec ou sans les charges ? Faudrait que tu précises quand tu as acheté et l'apport personnel que tu as fait en plus du crédit.

Ce message a été modifié par SquawK : 28 décembre 2011 - 16:47

[rom1deloge]

bobilovic, le 28 décembre 2011 - 16:07, a dit :

Ma ptite expérience Perso: je suis proprio d'un 55 m² à champigny sur marne dans le 94.
Je paye 668 de crédit et je le loue 950.
La taxe foncière est de 800 environ.
La ou je me fais défoncé ( et ça me tilte) c'est les charges de copro qui s'élève à 215€/mois!!! Mais c'est pas comme ça partout obv.

wow, effectivement c'est énorme les charges... je vérifierai à chaque appartement visité, je verrai bien quels sont les montants moyens ici (je sais pas où trouver cette info autrement, à part en demandant à des gens qui ont des appartements, mais j'en connait pas beaucoup et aucun sur rennes).

Sinon, t'es content d'avoir investi pour louer? t'as des conseils pour un noob?

merci de la réponse en tout cas

[touareg]

Et le viager, c'est pas un bon plan ?

[Latomate]

Pas évident aujourd'hui de savoir quoi faire des ces petites économies quand on en a...

sujet hyper intéressant!

l'investissement locatif en immobilier est-il ce qu'il y a de mieux aujourd'hui quand on refuse de prendre des risques (jouer en bourse par exemple) ?

[bobilovic]

@squawk: achat en 2006. 75k€ dapport. 119k€ de crédit sur 25ans à 4.1% taux fixe.

@rom1: mes charges mensuelles c'est du viol imo. J'avais d'autres appart avec des charges à 90/mois.
J'avais acheté pour y vivre à la base mais les circonstances ont fait que je l'ai quitté et fait louer.

[bobilovic]

J'avais oublié le loyer couvre théoriquement 80% des charges. C'est plus 800+150 en fait

[fouloflop]

En ce qui concerne le scelier il me semble que c'est pire que ca , ca passe à 13% cette année et il faut investir en BBC ( batiment basse consommation ) . En ce qui concerne les revenus locatifs et la defiscalisation il me semble que les interets d'emprunts , les charges , et les taxes peuvent etre deduit des revenus fonciers . Le scellier c'est en effet pour 9 ans . Ces aides servent aussi à encourager la construction de logements neufs et l'emploi dans le btp sachant que les chiffres du chomage sont tres mauvais , et qu' il n'y a pas assez de logement en france , il me semble assez probable que le scellier ou une aide dans le meme genre soit votée pour prolonger le truc apres 2012 .

[benainuts]

Le scellier n'a strictement aucun interet pour un etudiant puisqu'il s'agit de defiscalisation(credit d'impot).
Il faut donc gagner de l'argent et payer des impots pour pouvoir "defiscaliser"

Ce message a été modifié par benainuts : 28 décembre 2011 - 18:19

[rom1deloge]

benainuts, le 28 décembre 2011 - 18:17, a dit :

Le scelier n'a strictement aucun interet pour un etudiant puisqu'il s'agit de defiscalisation(credit d'impot).
Il faut donc gagner de l'argent et payer des impots pour pouvoir "defiscaliser"

La question initiale c'est dans l'optique d'acheter pour louer à des étudiants, moi je bosse et paie des impôts donc la défiscalisation a son intérêt

[bobilovic]

Tu bosses dans quoi, si c'est pas indiscret

[benainuts]

rom1deloge, le 28 décembre 2011 - 18:20, a dit :

La question initiale c'est dans l'optique d'acheter pour louer à des étudiants, moi je bosse et paie des impôts donc la défiscalisation a son intérêt

sorry,j'avais pas tout compris(ni tout lu)
Cela etant,le scellier ne concerne que le neuf en BBC comme dit plus haut et n'est interressant qu'a partir d'un certain niveau de revenus
(ex:admettons que tu fasses un achat de 200K€ en scellier,tu bénéficiera d'un abattement de 25% environ,je n'ai pas les chiffres exacts en tête mais ça doit tourner autour de ça,et tu t'engageras à louer ton bien avec un loyer plafonné pendant au moins 9 ans durant lesquels tu pourra defiscaliser:
200K€x25%=50K,50K:9=5,5K/an; Il faut donc payer plus de 5500€ d'impots par an pour bénéficier de la totalité du "cadeau" de l'administration)
De plus,les investissements scellier vendus par les promoteurs de programmes neufs sont bien svt surrévalués par ceux-ci justement parceque c'est de la defisc(svt vendu autour de 10% au dessus des prix du marché) et de qualité plus que médiocre(finitions et matériaux employé de bien piètre qualité)
En d'autres termes,c'est une arnaque!

Ce message a été modifié par benainuts : 28 décembre 2011 - 18:46

[rom1deloge]

bobilovic, le 28 décembre 2011 - 18:23, a dit :

Tu bosses dans quoi, si c'est pas indiscret

Je suis juriste en droit social, je conseille des entreprises dans ce domaine. Autrement dit, je suis un simple salarié et ne roule pas sur l'or, loin de là. Mais si je ne trouve aucun aspect réellement négatif à ce projet en faisant mes petites recherches je tenterai le coup, au pire les banquiers rigoleront bien quand je leur demanderai des thunes

[benainuts]

Euh,les banquiers,ça rigole pas...
Ceci dit,ton idée n'est pas ridicule du tout,reste a savoir si tes revenus te le permettent.
Sache que le taux d'endettement maxi est de 33% de tes revenus(voir un peu moins en ce moment car les banques sont un peu "frileuses") et que dans le cas d'un investissement locatif,la banque prendra en compte 70% du montant des loyers dans son calcul.
ex:tu gagnes 2400€/mois sur 12 mois,ton taux d'endettement s'elevera a 800€.Admettons que tu payes 600€ de loyer actuellement,il ne te restera donc que 200€(en admettant que tu n'ai pas de crédit en cours)
Si tu decides d'investir dans un studio que tu loueras 600€/mois(600x70% = 420),la banque prendra en compte 420€/mois ce qui nous fait donc 200+420=620€/mois comme capacité de remboursement mensuel.
Je simplifie un peu,mais en gros,c'est ça

Ce message a été modifié par benainuts : 28 décembre 2011 - 21:18

[raphmilano]

Quelqu'un aurait des infos sur la création d'une SCI? Ca peut être aussi une alternative intéressante si plusieurs personnes sont motivés pour monter ça...

[SquawK]

Latomate, le 28 décembre 2011 - 17:01, a dit :

Pas évident aujourd'hui de savoir quoi faire des ces petites économies quand on en a...

sujet hyper intéressant!

l'investissement locatif en immobilier est-il ce qu'il y a de mieux aujourd'hui quand on refuse de prendre des risques (jouer en bourse par exemple) ?

L'immobilier est un placement risqué, la valeur de ton bien peut perdre 50% en quelques années, c'est arrivé en France au début des années 90 et aux états unis en 2008.

Mais c'est vrai que contrairement aux actions qui affichent leur valeur en continue, l'effet psychologique est bien moindre pour l'immobilier. Tant qu'on a un locataire en tout cas.

Les vrais placement sans risque c'est le Livret A et l'assurance vie en euro mais actuellement ça dépasse pas 3% par an...

bobilovic, le 28 décembre 2011 - 17:22, a dit :

@squawk: achat en 2006. 75k€ dapport. 119k€ de crédit sur 25ans à 4.1% taux fixe.

@rom1: mes charges mensuelles c'est du viol imo. J'avais d'autres appart avec des charges à 90/mois.
J'avais acheté pour y vivre à la base mais les circonstances ont fait que je l'ai quitté et fait louer.

ty pour les infos.
Ton bien a du prendre un peu de valeur ? Je pense pas que tu regrettes l'investissement pour le moment ?

Ce message a été modifié par SquawK : 28 décembre 2011 - 21:36

[bobilovic]

Je sais pas trop, je dirais 10k à tout casser