augmenter ou diminuer la mensualité du remboursement crédit immobilier Noter le sujet :

[miroula]

un crédit immobilier taux fixe 4.5%, mensualité de 450€ sur 20 ans, 8 ans d’écoulés.

le contrat prévoit la possibilité de faire varier a la hausse ou baisse de 2 a 10% la mensualité et ainsi faire varier la durée de remboursement.

je vois pas d’intérêt dans cette manip n'ayant pas besoin financièrement de diminuer la mensualité pour augmenter mon revenu dispo, et d'un autre coté je vois pas d’intérêt a me hâter de rembourser... peut etre y'en a t-il un economiquement justifiable .

[la_$olette]

paye cash ^^

[SquawK]

Je pense que ça n'a pas d'intérêt de rembourser en avance car dans un prêt tu rembourses les intérêts au début et ensuite le capital.

Faut prendre ton échéancier et faire les calculs mais à mon avis c'est plus rentable de placer ton argent même à des rendements qui rapportent très peu (genre 2-3%) plutôt que de faire un remboursement anticipé à ce stade.

[niflon]

Si tu augmentes tes mensualités, tu réduit ta durée de prêt ; plus le prêt est court, moins tu payes d'intérêt ... et inversement. CQFD

grosso modo, il est toujours plus interessant financièrement de réduire sa durée de prêt (quand on peut obv), l'économie d'intérêt est considérable ... et un placement, même très rentable, n'assurera jamais autant de gain

[cocovitch45]

SquawK, le 14 décembre 2011 - 09:50, a dit :

Je pense que ça n'a pas d'intérêt de rembourser en avance car dans un prêt tu rembourses les intérêts au début et ensuite le capital.

Faut prendre ton échéancier et faire les calculs mais à mon avis c'est plus rentable de placer ton argent même à des rendements qui rapportent très peu (genre 2-3%) plutôt que de faire un remboursement anticipé à ce stade.

THIS

[attack14]

4.50% sur 12 ans, tu devrais en priorité solliciter ta banque (ou une autre) pr renegocier le taux.

Sinon la réponse est là:

niflon, le 14 décembre 2011 - 10:16, a dit :

Si tu augmentes tes mensualités, tu réduit ta durée de prêt ; plus le prêt est court, moins tu payes d'intérêt ... et inversement. CQFD

grosso modo, il est toujours plus interessant financièrement de réduire sa durée de prêt (quand on peut obv), l'économie d'intérêt est considérable ... et un placement, même très rentable, n'assurera jamais autant de gain

[just1_béber]

niflon, le 14 décembre 2011 - 10:16, a dit :

Si tu augmentes tes mensualités, tu réduit ta durée de prêt ; plus le prêt est court, moins tu payes d'intérêt ... et inversement. CQFD

grosso modo, il est toujours plus interessant financièrement de réduire sa durée de prêt (quand on peut obv), l'économie d'intérêt est considérable ... et un placement, même très rentable, n'assurera jamais autant de gain

Exactement. Tout comme il est plus intéressant, si jamais tu venais à hériter d'une certaines somme, d'augmenter tes mensualités mais de ne SURTOUT pas réinjecter cette somme directement dans ton prêt immo.

[miroula]

en fait le taux d'emprunt hors assurance est de 4.10% ce qui tend a annuler l’intérêt de renégocier (frais/assurance + élevée) en considérant que la moitié de la durée du crédit a deja couru.

15 ans que j'ai pas mis le nez dans les maths fi, j'ai des nœuds dans la tête rien que pour calculer 40€ par mois placés a 2% sur 12ans

[mickystar]

En fait tout dépend de ton échéancier.

Comme il a justement été dit plus haut, les établissements bancaires ont tendances à faire rembourser enormément d'interets au début pour peu de captial car c est evidemment sur les interets qu ils se remunèrent.

Ainsi si on prend ton exemple, la 1ere année ou tu as commencé à rembourser tes mensualités de 450 euros, tu devais avoir une répartition de type 280€ d'interets pour 170€ de capital voir un déséquilibre plus important dans certains cas.

Aujourdhui, apres 8 ans de remboursement, je pense qu tu rembourses majoritairement du capital, cependant la part des interets doit encore etre conséquente.

Pour répondre définitivement à ta question plusieurs paramètres entrent en compte :
1/ Le premier est : comtpes tu rembourser ton pret pendant les 12 années qu'ils te restent ? ou tu penses changer de bien immobilier prochainement et donc le rembourser pour en reprendre un autre?
En fait ce parametre influe pas mal sur le montant final des interets que tu auras payé au moment ou tu vendras ton bien immobilier actuel

2/ Comme je te l'ai expliqué plus haut, tu as payé plus d'interets au debut de ton emprunt que ce n est le cas actuellement. Si 4,5% est donc le taux "moyen" de tom emprunt sur 20ans, à ce jour il a du te couter un peu plus cher (et il te coutera de moins en moins cher pour tendre vers les 4,5% à 20 ans).
L'idée est donc, en fonction du nombre d'années que tu comptes encore rembourser, de calculer les interets qu il te reste à payer, d'en déduire un % et de simuler à combien tomberait ce % si tu augmentai tes mensualités de remboursement.
Une fois ce dernier % en ta possesion, compares le au taux d'epargne que tu peux obtenir (en faisant bien attention aux taux nets d'impots et aux taux Brut)

Enfin dernier point, fais bien attention à ce que la banque ne te facture pas de frais pour avoir augmenté tes mensualités ce qui, à l'arrivée, leur fait perdre sur les interets initialement estimés.

[Gringalix]

Dans le meme ordre d'idée,j'ai une question: pour ma mart,c'est 750€/mois sur encore 20ans à 4%...
Je peux par contre,augmenter/diminuer le montant de mes mensualités une fois par an.A partir de quel augmentation/mois cela peut il etre rentable?
Parce que le banquier a beau me dire que meme augmenter de 20€/mois,j'y gagnerais,mais bon,ça fais 240€ de plus par an de remboursé soit sur 20ans,la superbe somme de 4800€ soit 6 mois de mensualités...ça parait un peu leger non?Evidemment,j'ai pris l'exemple le plus bas,je me poserais moins de questions si je pouvais augmenter de 200€.
Bref,suis preneur de conseils!

[taamer]

mickystar, le 14 décembre 2011 - 14:52, a dit :

Comme il a justement été dit plus haut, les établissements bancaires ont tendances à faire rembourser enormément d'interets au début pour peu de captial car c est evidemment sur les interets qu ils se remunèrent.

Sottise. Ce qui fait que tu rembourses plus d'intérêts en début de prêt, c'est parce que tu as plus de capital à rembourser qu'en fin de prêt.

Parenthèse

C(0)=capital emprunté.
C(n)=capital restant à rembourser au mois n.
M = mensualité.
T = taux mensuel (ici fixe).
T*C(n) représente les intérêts que tu as à payer au mois n.
M-(T*C(n)) est le capital que tu rembourses au mois n.
C(n+1)=C(n)-[M-(T*C(n))], que l'on peut également écrire C(n+1)=(1+T)*C(n)-M, est le capital qu'il te reste à rembourser.

La formule se répète jusqu'à ce que M soit plus grand que (1+T)*C(n), auquel cas le dernier remboursement devient (1+T)*C(n), et c'est la fin de l'échéancier.

Ces formules sont ultra faciles à programmer dans un tableur. Le gros piège vient du fait que la pub nous vend des intérêts annuels alors que les mensualités sont ... mensuelles, il faut donc décomposer l'intérêt annuel en intérêt mensuel (c'est une formule qui ne tombe pas juste parce que les intérêts sont composés, et non linéaires).

Pour mon emprunt immobilier, j'ai fait le choix d'emprunter sur 25 ans, avec des mensualités pouvant évoluer entre +30% et -30% sans frais avec un intervalle d'un an entre chaque changement. Le remboursement anticipé se fait également sans frais, mais je n'y ai pas eu recours. En augmentant au bout d'un an la mensualité au maximum (+30%), j'ai réduit la durée de l'emprunt de 25 à 15 ans.

Aujourd'hui, je pense réaliser un emprunt court terme (5 ans) pour monter une affaire, avec un taux maximum estimé de 0,003 par mois (ce qui représente 3,66% par an, c'est le haut de la fourchette sur cette durée), les intérêts au bout de 5 ans représentent 9,4% de la somme empruntée.

[vingte]

Gringalix, le 14 décembre 2011 - 15:47, a dit :

Dans le meme ordre d'idée,j'ai une question: pour ma mart,c'est 750€/mois sur encore 20ans à 4%...
Je peux par contre,augmenter/diminuer le montant de mes mensualités une fois par an.A partir de quel augmentation/mois cela peut il etre rentable?
Parce que le banquier a beau me dire que meme augmenter de 20€/mois,j'y gagnerais,mais bon,ça fais 240€ de plus par an de remboursé soit sur 20ans,la superbe somme de 4800€ soit 6 mois de mensualités...ça parait un peu leger non?Evidemment,j'ai pris l'exemple le plus bas,je me poserais moins de questions si je pouvais augmenter de 200€.
Bref,suis preneur de conseils!

Tant que les conditions suivantes sont réunies :
- le taux de ton emprunt est supérieur au taux que tu pourrais avoir en plaçant ton argent
- il n'y a pas de frais pour cas augmentation/diminution de mensualité
- tu n'auras pas besoin de cet argent pour autre chose pendant cette période (achat cash d'un autre bien plutôt que recours à un crédit plus cher)
Tu gagnes à augmenter ton remboursement pour raccourcir la durée.

[Gringalix]

vingte, le 18 décembre 2011 - 00:09, a dit :

Tant que les conditions suivantes sont réunies :
- le taux de ton emprunt est supérieur au taux que tu pourrais avoir en plaçant ton argent
- il n'y a pas de frais pour cas augmentation/diminution de mensualité
- tu n'auras pas besoin de cet argent pour autre chose pendant cette période (achat cash d'un autre bien plutôt que recours à un crédit plus cher)
Tu gagnes à augmenter ton remboursement pour raccourcir la durée.

J'ai pas encore trouvé (cherché) de placement avec un taux >4%.Pour la révision du pret,c'est gratuit et valable une fois/an que ce soit en augmentant ou en diminuant.
Merci de tes réponses Vingte.

[bobilovic]

Si j'ai par exemple 50k de dispo et qu'il me reste 100k à rembourser. Il n'est pas intelligent de mettre ses 50k directement dans le remboursement des 100k?

[taamer]

bobilovic, le 24 décembre 2011 - 14:20, a dit :

Si j'ai par exemple 50k de dispo et qu'il me reste 100k à rembourser. Il n'est pas intelligent de mettre ses 50k directement dans le remboursement des 100k?

La réponse est dans ton échéancier, et dans le calcul des intérêts que tu vas économiser avec ce remboursement anticipé.

Que tu compares à ce que tu pourrais faire de 50k en investissement ou en placement.

Bref, ça dépend.

[bobilovic]

Mais si j'ai 100k je peux pas rembourser dun coup mon crédit ? C'est pas aussi simple?
Je pensais qu'il serait justement super intéressant d'essayer de rembourser mon appart au plus vite pour économiser sur les interets.... Jai pas bon?

[taamer]

bobilovic, le 24 décembre 2011 - 16:25, a dit :

Mais si j'ai 100k je peux pas rembourser dun coup mon crédit ? C'est pas aussi simple?
Je pensais qu'il serait justement super intéressant d'essayer de rembourser mon appart au plus vite pour économiser sur les interets.... Jai pas bon?

EV(je rembourse 100k)=EV(fold)= tu es à zéro. Tu n'as pas de trésorerie, tu n'a pas de dettes.

EV(je ne rembourse pas l'emprunt)=EV(j'investis) + EV(je paie les intérêts).

Le premier terme est positif ou nul, le second est négatif. Si tu réussis à rendre le premier terme plus gros que le second, alors EV(je ne rembourse pas l'emprunt) > EV (je rembourse 100k).

Si tu veux discuter plus précisément, donne le taux (annuel ou mensuel) et la mensualité, et on discutera directement avec l'échéancier sous les yeux, c'est bcp plus facile.

[bobilovic]

Ty taamer, des que je remets la main sur l'échéancier, je repost.
De mémoire, prêt de 119k souscrit en 2006 pour une durée de 25 ans pour un taux fixe de 4.1%. Mensualité: 668.70€
Aujourd'hui , doit me rester 102kish à rembourser.
Ma réflexion, c'était au lieu de payer 80k d'intérêt (668.7*12*25= 200k)
Je rembourse des que je peux lappart en faisant un versement de 100k . Lappart mappartient pour de bon. J'ai économiser 70k environ( je sais pas qu'elle est la part dinterets que j'ai payé jusqu'à présent)
Et imo, impossible de gagner 70k en plaçant 100k ou que ce soit....

Voilà ma réflexion de noob...

Ce message a été modifié par bobilovic : 24 décembre 2011 - 18:34

[taamer]

bobilovic, le 24 décembre 2011 - 18:23, a dit :

Ty taamer, des que je remets la main sur l'échéancier, je repost.
De mémoire, prêt de 119k souscrit en 2006 pour une durée de 25 ans pour un taux fixe de 4.1%. Mensualité: 668.70€
Aujourd'hui , doit me rester 102kish à rembourser.
Ma réflexion, c'était au lieu de payer 80k d'intérêt (668.7*12*25= 200k)
Je rembourse des que je peux lappart en faisant un versement de 100k . Lappart mappartient pour de bon. J'ai économiser 70k environ( je sais pas qu'elle est la part dinterets que j'ai payé jusqu'à présent)
Et imo, impossible de gagner 70k en plaçant 100k ou que ce soit....

Voilà ma réflexion de noob...

Voici les calculs avec tes données.

- 119k empruntés sur 25 ans à 4,1% par an (0,33541% par mois), si tu paies 668,7€ par mois rien que pour le prêt, tu rembourses en 259 mois (bien moins que les 300 mois qui font 25 ans).
- Une mensualité de 630€ permet de rembourser 119k en 25 ans à 4,1% par an taux fixe. On peut supposer que les 38,7€ supplémentaires que tu paies sont liés à l'assurance (normalement, les frais de dossier sont payés une fois pour toute au début du prêt).
- En supposant qu'il te reste 102k-ish à rembourser, on va supposer que tu as déjà remboursé 65 mensualités. Aujourd'hui, sur une mensualité de 630€, tu paies 343€ d'intérêts et tu rembourses 287€ de capital.
- La somme des intérêts qu'il te reste à payer sur 235 mois est de 45665€ (j'arrondis à l'euro près).
- La somme des intérêts que tu as déjà payés est de 24124€.

On voit que les intérêts des 5,xx premières années pèsent la moitié de ceux des 19,xx années qui restent.

Il faudra que je regarde la mise en forme du tableau en bbcode pour poster le détail.

[bobilovic]

Ok, donc concrètement , il est pas tellement intéressant de me presser à rembourser mon crédit puisque finalement je n'economisrrai "que" 40k en remboursant maintenant.
Ceci étant dit, plus je vais attendre et moins cela sera rentable de faire un remboursement anticipé. C'est ça?

Sans compter le fait, que cracher une telle somme d'un coup pourrait éventuellement éveiller les soupçons du fisc,non?

[taamer]

bobilovic, le 25 décembre 2011 - 13:00, a dit :

Ceci étant dit, plus je vais attendre et moins cela sera rentable de faire un remboursement anticipé. C'est ça?

Ouaip, la majeure partie des intérêts est payée en début de prêt (la première année, les cinq premières années). Mais comme tu es encore dans une zone où le montant du capital remboursé par mois (286€) est inférieur au montant des intérêts remboursés (344€), tu as probablement intérêt à faire (si tu n'as pas de frais) un remboursement partiel qui va alléger pas mal.

Exemple : tu rembourses maintenant 24500€ (ce qui représente 75 mensualités, à la louche), tu économises 22800€ d'intérêts que tu ne paieras pas, et il te restera 22800€ d'intérêts que tu rembourseras en 160 mois. (j'ai fait le calcul pour voir le remboursement anticipé qui te ferait économiser la moitié des intérêts, d'où 22800€ pareil de chaque côté).

[Gexti]

Le remboursement anticipé est clairement intéressant si tu es dans le premier 1/4 de la durée de ton prêt. Il revient quasiment à avoir emprunté en moins la somme injectée. Il diminue le montant emprunté, donc la longueur du prêt, donc les intérêts. C'est très recommandé.
Tant qu'on est toujours dans la première moitié, il faut faire un calcul sur le montant des intérêts économisés. Car rembourser en anticipé principalement du capital est inutile. Il faut mieux conserver ce capital pour les imprévus et se faire plaisir.
Ce qui peut être intéressant, c'est de rembourser une partie du crédit, de conserver sa longueur et donc de diminuer ses mensualités de remboursement, pour lâcher du lest en quelque sorte.

Concernant l'augmentation ou la diminution des mensualités, elle est intéressante dans la première moitié également. Elle va permettre de mieux amortir le crédit avec un minimum d'impact sur notre vie quotidienne. Je la conseillerai aux ménages modestes qu'ils veulent diminuer la longueur de leur prêt de 15 à 20%.


Note importante: chaque euro injecté dans un prêt immobilier une fois le crédit commencé, n'est à injecter que si et seulement si on souhaite aller jusqu'à la fin de sa période de crédit. Si on compte revendre son bien au bout de 8 ans alors qu'on a emprunté sur 25 ans, ce serait faire un très mauvais calcul de rembourser en anticipé à la 5ème année du crédit.


Je conseille à tous ceux qui veulent faire des calculs justes de prendre leur tableau d'amortissement et de modifier les paramètres en conséquences.

Ce message a été modifié par Gexti : 25 décembre 2011 - 23:43

[rwa]

j'ai pas très bien compris la conclusion de ta note importante ?
Au lieu de réduire par exemple de 10kilo ton emprunt en injectant cette somme dans le remboursement, il faut mieux conserver cette somme et la placer?

[Makay]

Je réponds juste sur ce passage qui n'avait pas été traité, pour le reste good job de taamer

bobilovic, le 25 décembre 2011 - 13:00, a dit :

Sans compter le fait, que cracher une telle somme d'un coup pourrait éventuellement éveiller les soupçons du fisc,non?

Comme on l'a déjà dit plusieurs fois, ton établissement bancaire n'a -à priori- aucune raison de penser que tu es dans une situation de fraude fiscale. Ce n'est pas son job d'enquêter à ce sujet elle ne peut d'ailleurs pas du tout le vérifier. Tu as le droit par exemple de payer tes impots par prélèvement dans un autre établissement bancaire..

Son seul rôle sur le plan des vérifications est de transmettre certaines informations et de vérifier l'origine de l'argent. Dans le cas du poker en ligne, tout semble parfaitement net à ce sujet.

Coté experience personnelle, lorsque j'ai voulu solder mon crédit immobilier (65k restants environ), mon conseiller financier m'a demandé où je disposais de la somme (car il ne la voyait pas). Je lui ai expliqué que c'était placé dans un autre établissement, il m'a dit de faire le virement bancaire pour qu'il constate que l'argent était bien là puis on a rempli les documents et le crédit a été soldé.

Autre chose, il faut que tu penses aux pénalités éventuels de remboursement anticipés. Dans la majorité des cas (sauf si tu l'as négocié au départ mais peu de gens pensent à le faire) tu vas devoir payer 6 mois d'intérêt d'emprunt en plus du capital restant dû. De mon coté j'ai négocié pour ne payer que 3 mois ce qui me semblait déjà pas mal vu ma situation étant donné que la banque ne gagnait absolument rien à m'arranger.

Ce message a été modifié par Makay : 05 janvier 2012 - 04:57