Immobilier à Las Vegas: le meilleur placement du moment ??? Noter le sujet :

[FrenchPoker]

Salut à tous,

j'ouvre ce topic car je m'étonne que personne n'en est parlé avant !
Je m'explique :

1) on a un euro au plus haut depuis un moment : 1e = 1.5 dollar soit 1 dol = 0.67euro
2) le prix médian des maisons à Las Vegas est un de ceux qui s'est effondré le plus pendant la crise des subprimes à savoir pour ceux qui n'ont pas suivi un prix médian en 2007 de 320000dollars contre seulement 130000dolars aujourd'hui !

Comment dans ces conditions ne pas se dire qu'il y a aujourd'hui une opportunité énorme...!? Alors certes acheter là bas n'est sans doute pas si simple qu'ici mais j'ai au moins décidé de commencer à m'y intéresser...je vais rassembler des infos car je suis convaincu que l'achat d'un pied à terre là bas est EV+++....

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Ce message a été modifié par FrenchPoker : 07 décembre 2009 - 12:47

[Ghis]

faut être ravagé pour acheter un truc là-bas (langue, distance, formalités)....Donc j'adore l'idée...

[deal_tease]

J y ai songé mais je me susi rétracté au dernier moment, je verrais plsu tard, la baisse n est pas encore finie!

[SplasH]

Pas mal d'offres intéréssantes à Miami également.

[deal_tease]

Oui en floride, miami et Orlando; les chutes de prix sont vraiment impressionnantes

[AZIZDULOFT]

En espagne tu dois trouver des offres du type "un appart/maison acheté, le/la second(e) offerte". En tout cas j'en ai vus .

[deal_tease]

Ouais les villes fantomes...

[cams206]

SplasH, le 11/12/2009 à 08:58, a dit :

Pas mal d'offres intéréssantes à Miami également.

Quelques ex concrets ?

[PatHand]

attention aux condominium en Floride : Il y a des somptueux apparts dans de magnifiques tours super luxe avec piscine, sauna et cinéma mais l'intégralité des charges sont réparties entre les co-propriétaires donc si la tour est 3/4 vide IMO tu payes le prix de l'appart tous les ans en charges

[Nori]

So ça se passe comment si on veut acheter aux Etats Unis? Les démarches et tout.

[SplasH]

cams206, le 15/12/2009 à 23:08, a dit :

Quelques ex concrets ?

La mère de ma copine viens de se lancer la dedans, l'immobilier pour les francais qui voudrait acheter la bas. Je sais qu'elle bosse avec une agence d'Orlando.

De ce que j'ai vu, une grande maison avec piscine c'etait genre 150K. Je peux demander les brochures si vous voulez

[o-dog]

je vois pas l'interet d'investir a Las Vegas pour une rentabilité de 10% brut en locatif y'a la meme chose en France,après effectivement dire que ta investis a Las Vegas c plus balla qu'a Momanrency.

[AZIZDULOFT]

Moi jveux bien les brochures, ca engage à rien, mais les taxes sont supers elevés quand même :s

[jeanlaule]

un petit up pour vous faire partager mon expérience en cours,

j'ai hérité d'un appartement à Royan que je suis en train de vendre,

et je pensais placer cet argent sur un compte Assurance vie (je suis agent d'assurance) mais les taux obligataires sont au plus bas et ma compagnie qui est parmi les plus dynamiques annonce 3.90% nets en 2009 et garantit 3.5% en 2010....

je connais bien las Vegas pour y etre allé notamment 6 fois en 2009 et je suis attentif depuis un moment à la crise immobiliere.

C'est donc tout naturellement que j'ai envisagé à investir à Las Vegas.

J'ai donc contacté une société trouvée sur google en tapant immobilier + las vegas et exposé mon cas.

Aussitot je recevais un mail personnalisé puis un entretien téléphonique pour m'expliquer les intérêts à investir en effet la bas, et la définition de mes attentes et la construction de notre projet.

Bon, le m carré est à 600 euros, ces sociétés travaillent sur les saisies immobilieres dues aux subprimes, ce qui aboutit à des banques prêtes à brader avec 40% de rabais...

de l'autre coté, et c'est ce qui me parait tres important, de plus en plus de monde vient à las vegas pour y vivre, ce qui me rassure sur le fait que je devrais pouvoir trouver des locataires...

comme décrit par un autre membre, il faut compter 6 à 8% de revenu nets sur la location, ce qui n'est pas en soit du jamais vu mais comparé à mon 3,5% ca le fait et il faut savoir qu un locataire qui paye pas son loyer sera convoqué et viré au bout d'un mois en cas de défaut de paiement...

la gestion locative est assurée par ces sociétés, qui disposent d'un collaborateur dédié au juridique, pour montage d'une sci afin de défiscaliser, et un collaborateur spécialisé banque, puisqu'il faudra ouvrir un compte us pour recevoir les loyers.

Surtout, tout cela se fait avec l'espoir que le prix du metre carré remonte...

et pour la premiere fois dpeuis 18 mois, les casinos de las vegas enregistrent une hausse de leurs recettes (cf lasvegasvegas.com)

je retourne à las vegas en février afin de visiter une selection de biens

j'ai pas mis le lien de la société car je ne veux pas qu'on me soupconne de faire de la pub, mais il y a une video d'un sujet passé au journal sur google...

tout ce que je peux dire, c est que j'ai eu un bon contact avec cette personne, que son équipe semble sérieuse, et de ce que j ai trouvé sur google il semble compétent

jeanlaule

[Maticou]

Je serais bien interessé par un petit CR de tes visites jeanlaule.

[jeanlaule]

Salut,

pour ceux que ca intéressent, je suis rentré depuis mon dernier message sur ce thread de deux séjours à Las Vegas, où j'ai donc rencontrés les deux agents immobiliers francais vivant et travaillant à Las Vegas.

L'idée était bien entendu de mieux connaître les agents, puisqu'ils vont "garantir" ce placement par leur gestion du bien (ils choisissent les locataires, font les travaux avant, pendant, après), de ce coté, pas de souci, ils ont des collaborateurs pour le coté juridique (montage LLC) et bancaire (pour le compte qui recevra les loyers) et encore des collaborateurs travaillant pour récuperer au plus vite les biens auprès des banques et short terms (marché de bien en négo avant d etre saisi et donc évalués au plus bas).

Bref, rassuré, cet agent m'a tenu un briefing du marché à vegas, et expliqué sur la carte de la ville les endroits où il serait bon d'aller,

puis il m'a fait visiter 8 maisons, qui sont bien des maisons de résidences pavillonaires non loin de la highway et du strip, dont les voisins correspondent à l'idée qu'on se fait d'un quartier calme et tranquille où les enfants jouent dans la rue, et où donc on peut louer tres vite et sereinement.

Ceci étant, si j'ai visité les bons biens, c'est bien entendu qu'ils étaient sélectionnés par cet agent, donc je vous recommande d'en trouver un,

par ailleurs, grosse surprise de ce dernier voyage, les biens, je parle des bons biens, ne correspondent pas à l'idée qu'on a des milliers de saisies de maisons faites par les banques, en effet cet agent avait recensé 5 biens pour la semaine, et ils sont partis en moins de 10 jours,

preuve s'il le fallait que oui c est le moment d'acheter, mais non tout n est pas bon à prendre

je me suis fait remettre les fiches des biens et le cahier des charges et estimations du placement, on peut espérer plus de 6% nets de revenus locatifs,

donc pour répondre à la question posée dans le titre du thread, NON c est pas le meilleur placement, mais il s'agit d'un bien meilleur placement que le revenu locatif francais, avec moins d'embuches (nevada = si tu payes pas ton loyer, 5 semaines et le shérif te fout dehors après jugement fait 4 semaines apres le retard du loyer), avec en plus et surtout, le réel espoir de la spéculation que d'ici 5 ans la marché ait rebondi pour que les 6% annuels deviennent plutot 12%...mais bon ca reste de la spéculation...

enfin, la pression locative est énorme à vegas, non seulement du fait que chaque mois plutot 4000 que 6000 annoncees personnes s'installent ici, mais surtout les américains ont un scoring attaché à leur numéro de sécu, et des qu on paye en retard uen facture le scoring tombe, et vous l'avez compris, avec ces taux d'intérets qui ont provoqué cette crise, il y a peu d'americains au dessus de 400 points, seuil pour prétendre à un crédit dans une banque us, et qd on est en dessous de ce score, on ne peut emprunter pdant 7 ans,....donc on loue...

sorry j ai écris vite, je m'étais engagné à vous faire partager, encore une fois, je fais pas de pub,je suis juste fan de vegas ,y allant 6 fois par an, donc je prends plaisir à en parler thats it (d'ailleurs je viens de me faire 4 nuits au skyloft du mgmgrand allez voir la video sur leur site c est absolument balla)

[niflon]

Sans cash, il est très difficile d'acheter au US ... rare sont les banques françaises qui suivront sans une garantie réelle en France !

[jeanlaule]

EXACT,

pour investir aux us,

on va vous demander (l'agent immo, ou le notaire, ou l'avocat) une lettre de votre banque précisant de combien vous disposez en cash sur un de vos comptes, que cet argent est bloqué et dispo,

ou, si vous possédez un bien, le mettre en nantissement d'un prêt (mais bien sur, le placement pour le coup est moins intéressant...) sauf si c'est en attente de le vendre, comme moi

[touareg]

Merci JeanLaule pour ce CR


Intéressant,

Je ne connaissais pas cette histoire de scoring

Donc en gros:

Rendement: 6% sur les bases actuelles de prix
Forte demande locative
Démarches simplifiées et rapide en cas de non paiement des loyers

Quid du mode de rémunération de l'agence pour l'achat et le suivi?

Ce message a été modifié par touareg : 07 avril 2010 - 13:25

[jeanlaule]

le rendement qui m'est communiqué est net de net, c'est à dire après charges et taxes sur le bien, gestion locative (c'est là que se rémunère l'agence) et imposition des revenus locatifs (convention de 1994 franco américaine à notre avantage par rapport à l'impot francais, et afin de ne pas payer d'impot en plus en france),

ils vendent qu'ils peuvent faire du 8% nets, moi sur les projets très précis où tout figure (montant de l'achat du bien, montant de la location, charges du bien, impots, taxes, assurances, gestion locative) on est souvent à plus de 6%,

ce francais agent immo a tendance aussi à louer sous le marché (quelques dizaines de $ par mois) car l'objectif bien entendu c'est qu il soit loué tout le temps et très vite.

donc pour répondre à ta question, l'agent immo vit sur la gestion locative, je pense qu 'il vit aussi sur les actes d'ouverture de LLC (si tu le fais avec lui bien entendu, faut compter je crois 200 $) et surtout sur la vente du bien ou il doit prendre un %...

[PatHand]

Merci pour les infos.

Il faut clairement pouvoir emprunter en dollar pour acheter sinon
risque de change >>>>>>>>>>>>> éventuelle plus-value à la revente.

[o-dog]

6%net ta la meme chose en France.

[Franck974]

alors, as tu fais affaires à las vegas?

[Ming]

Franck974, le 10 juillet 2010 - 21:47, a dit :

alors, as tu fais affaires à las vegas?

Up !! Ca m'interesse aussi

[touareg]

Ming, le 14 juillet 2010 - 10:32, a dit :

Up !! Ca m'interesse aussi

Je t'ai proposé une maison à 30€, mais ça ne t'intéressait pas, faudrait savoir

Blague à part, j'attends aussi un nouveau point de JeanLaule.