johny

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  1. Ahah ca fait plaisir ca ! Cela dit, pour aller à Green Park, nos apparts sont un peu loin je te remets la carte des villes dans lesquelles on est installé : https://homesofengland.com/fr/resume-portefeuille/ Nos apparts sont à 30-45 mn en train de St Pancras, qui est ensuite à 20 mn de Green Park. Pour visiter Londres, je te conseille plutôt de prendre un appart plus central. J'ai un collègue qui peut te louer le sien à St Pancras si tu veux ? Nos bureaux sont aussi à côté de Green Park, qu'est-ce qui t'amène dans ce coin du monde ?
  2. Hello Frederic, Les vidéos dont tu parles, comme tu le sais c'est en réalité de la pub. Elles visent à te faire t'identifier à une histoire et à te faire accrocher émotionnellement à ce que la vidéo essaie de te vendre... il est normal que ton cerveau primaire soit excité en fin de vidéo, c'est le principe. Et il est normal que ton cerveau analytique prenne du recul pour analyser la chose, car il se rend bien compte que c'est essentiellement de la pub qui vend du rève. Ces vidéos existent pour une raison simple : la plupart des gens investissent par émotion, et par mimétisme. La meilleure chose à faire est comme d'habitude de regarder les faits. Quand tu fais du locatif pur et touche 2-3% de rentabilité nette, combien te faudra-t-il de patrimoine pour devenir rentier ? Si tu n'as pas encore ce patrimoine, combien de temps te faudra-t-il dans le locatif pour atteindre ce patrimoine à partir de ton patrimoine actuel ? Avoir un appartement ou deux ne change pas radicalement le problème. Pour faire une différence, tu dois créer cette différence plus en amont. Personnellement je ne ferais pas d'immobilier si c'était pour faire du locatif, car tu ne peux tout simplement pas faire grossir ton capital en touchant du 2-3% net par an. De mon point de vue c'est risqué de se concentrer sur du locatif pur, notamment en France. Ma famille avait des appartements en location à Paris il y a quelques années, qu'elle a vendu pour participer à nos développements au RU par exemple. J'ai parlé dans ce thread de la maison que j'avais en location, au RU cette fois, qui rapportait du 8% net par an. Je l'ai revendue aussi, car même 8% pa n'était pas rentable pour moi par rapport au temps nécessaire pour s'en occuper. Les gens aiment le principe de "l'immobilier". Malheureusement ceux qui font du locatif pur stagnent, car ils le font par mimétisme sans trop comprendre pourquoi. Ou bien ce sont des gens qui ont gagné beaucoup d'argent ailleurs, et qui le placent dans un immobilier simple car ca n'est pas leur métier. Ceux qui réussissent à travers l'immobilier le voient comme un secteur comme un autre où ils peuvent ajouter de la valeur. Sans ajout de valeur pas de profit, et aussi excitantes que sont les vidéos de pub basées sur un lifestyle de rève que tu peux trouver sur internet, ca ne changera pas plus que la loi de la gravité...
  3. Merci Frederic ! Pas trop de problèmes ? Si ! Trop de problèmes ! C'est un métier qui consiste essentiellment à gérer des problèmes En France c'est courant que les architectes dirigent l'ensemble du projet, de la conception à la réalisation. C'est moins courant ici, et ca n'a pas été notre facon de faire. Sur nos projets l'architecte s'occupe uniquement de la réalisation des plans. Selon les projets, on a managé directement nos équipes, ou fait appel à des contractors externes qui sont responsables de l'ensemble des travaux. On utilise la 1e option pour les petits projets, et la 2e pour les plus gros (50+ appartements). Les problématiques sont différentes, mais dans les 2 cas on a besoin de faire un suivi de près. Et dans les 2 cas il y a du stress. Ca n'est pas ce qui génère le plus de stress celà dit. Le stress est supérieur en phase de lancement de projet, surtout en relation au financement bancaire. Si je dois évaluer mon niveau de stress, ces dernières années il a été clairement bien supérieur à celui que j'avais en jouant les high stakes au poker... il vient à la fois des problèmes sur les travaux, des deadlines diverses, des banques, de l'administration, du management des équipes, des sommes en jeu, des bras de fer par avocats interposés qui sont monnaie courante dans ce business. Une des qualités principales à avoir pour réussir dans ce secteur est de savoir gérer son stress... En ce sens, le poker a été une très bonne formation, et si je n'avais pas eu l'expérience des high stakes il y a 10 ans je ne sais pas si je pourrais aujourd'hui gérer sereinement toutes les situations stressantes que l'on vit en permanence... Merci ! Hésite pas à me MP si il y a une petite chance que l'envie se concrétise
  4. Je suis d'accord avec toi que le but est de mettre toutes les chances de ton côté. Pour les couts d'avocats, si tu veux comparer au poker il s'agit d'un risk reward. Si tu veux dépenser 10k en avocats, il vaut mieux que le ROI de l'opération soit déjà palpable, car sinon ca revient à mettre de l'argent au milieu ev-. Le problème numéro un des boites est le cash flow. Et pourtant la majorité des gens qui ont un budget limité dépensent trop au tout départ. Souvent si cet argent avait été dépensé un peu plus tard, la boite aurait survécu. Même si tu crois à 100% en ton projet, il y aura des imprévus et des retards, et c'est à ces moments là que tu auras besoin d'avoir des sous à la banque.
  5. Comme le dit Fatum tu as plutôt l'air de vouloir te protéger de ton partner que tu ne connais pas bien, que de protéger ton app par un brevet. La première fois qu'on lance sa boite, on surestime toujours la valeur de l'idée... En réalité, on se rend compte qu'à peu de chose près tout le monde s'en fout, et que personne autour de toi ne va changer sa vie pour tout d'un coup faire la même chose que toi. Par contre effectivement, on sous-estime les futurs problèmes d'associés. On part la fleur au fusil en se disant qu'on est complémentaires et qu'on fera une bonne team, et on oublie que la vie est ainsi faite que les objectifs et les priorités des gens peuvent vite changer, et qu'en particulier quand les priorités de ton partner changeront, ca pourra avoir de lourdes conséquences sur ta boite. Donc ton but est plutôt de rédiger un pacte d'associé qui clarifie les rôles et responsabilités de chacun, vos droits de quitter la boite et de refaire la même chose de votre coté ou non, etc. Que ce soit dans le but de te protéger ou de clarifier vos rôles, c'est très utile de coucher certaines choses sur papier anyway. Pas besoin non plus à mon sens de faire appels à des avocats et de payer des milliers d'euro quand on en est au stade d'un embryon d'entreprise, surtout sur un premier projet qui, soyons réaliste, a beaucoup de chances d'etre moins incroyable que ce qui est prévu au départ. Les avocats pourront toujours être impliqués sur une v2. Si tu n'as pas encore créé de boite, tu peux rédiger un document et le signer avec ton partner. Ca clarifiera vos positions et vous protégera. Je n'ai jamais créé de boite en France donc je ne connais pas la procédure. J'en ai créé pas mal en UK (ici ca prend 15 mn), et si tu étais en UK, je te conseillerais de créer une boite et de commencer par rédiger le pacte d'associé.
  6. Je pensais ca aussi, avant de rencontrer des personnes qui ont confié leur argent en gestion aux Rotschild & co. J’ai été choqué par les rendements qu’ils obtiennent, qui ne sont pas plus excitants qu’ailleurs. Quand on y réfléchit, leur marketing marche très bien : ils arrivent à nous faire penser qu’ils sont capables d’obtenir des rendements à 2 chiffres en gérant 100m€ qui proviennent de 10 personnes fortunées, alors qu’on sait qu’ils ne sont pas capables d’obtenir des rendements corrects quand il s’agit de 100m€ qui proviennent de milliers de petits investisseurs ? Je pensais ca aussi, avant d’avoir travaillé avec des comptables et des notaires quasiment tous les jours depuis 5 ans... Ce sont des professions qui sont en relation régulière avec des investisseurs, mais dont le rôle est très spécifique. Ce sont des gens qui ont souvent un bon réseau, qui peuvent te donner des conseils généraux, mais qui ne placent pas forcément pour autant leur argent bien mieux que le reste de la population.
  7. Ta valeur ajoutée ici, c’est de tenir ta tante par la main et de lui apporter le soutien dont elle a besoin pour changer sa situation actuelle. Pour l’instant, tu cherches à la conseiller directement car comme tout le monde ici, tu penses que la seule valeur ajoutée dont elle a besoin est de l’expertise en investissement. Je n’en suis pas si sûr. Si ta tante a son argent si mal utilisé malgré tous les « experts en investissement » que tu trouves un peu partout, c’est parce que la chose la plus difficile c’est de l’assister pour s’en occuper. Organiser des rdvs avec les bonnes personnes pour elle, ca semble facile. Et pourtant c’est ce qui l’aidera le plus. C’est le cheminement de tout entrepreneur : il est frustré par une situation particulière, qu’il veut changer. En général il monte sa boîte pour ca. Si le problème qu’il résout apporte suffisamment de valeur ajoutée, alors sa boîte marche bien. Dans ton cas, ton « entreprise » de mise en relation pour résoudre le problème de ta tante peut créer suffisamment de valeur pour que tu paies des conseillers spécialisés pour leur temps, que tu paies les autres frais, et que tu te fasses une marge. L’entrepreneur n’a pas besoin d’être l’expert. La valeur qu’il crée est le plus souvent dans la mise en relation. Maintenant que ta vraie valeur n’est pas de la conseiller mais bien de la mettre en relation, n’essaie pas d’apprendre le métier de conseiller à la va vite ! Tu risquerais de faire plus de mal que de bien. Concentre toi sur proposer ton aide à ta tante pour la décharger de ses ennuis et pour la mettre en relation. La solution la plus simple est toujours la meilleure. Concrètement elle n’a pas besoin de t’envoyer l’argent, elle peut placer elle-même dans qqc de plus rentable auquel elle n’aurait pas pensé sans ton aide. Si ton karma est bon, tu toucheras alors qqc en retour, que ce soit une commission de la personne à qui tu l’as introduite ou un chèque de remerciement de ta tante. Ton message me parle parce que j’ai rencontré un grand nombre de personnes qui sont à peu de chose près dans la même situation que ta tante, et qui n’ont pas conscience des opportunités autour d’eux. Ca m’a causé beaucoup de frustration... La frustration est positive car c’est la première étape avant de pouvoir améliorer les choses. Certains ici vont juste voir que tu veux gagner de l’argent sur le dos de ta tante. Ce que je vois, c’est qu’à seulement 22 ans tu ressens déjà la frustration qui te pousse à vouloir changer les choses. Et c’est le meilleur signe pour devenir un bon entrepreneur. Good luck ;)
  8. Je ne comprends pas. Quel baton pour me faire battre ? Te demander ce que tu voudrais vérifier ? Mais moi ca m’arrange énormément que les gens me disent ce qu’ils veulent savoir sur ma boîte ! Pour tous ceux ici qui monteront leur boite, vous vous rendrez compte que vous essaierez forcément de partager votre vision avec le maximum de gens. Sans toujours savoir pourquoi, et sans toujours avoir un but spécifique en tête. Mais avec la conviction que ca ne peut que vous créer des opportunités. Tu ne peux pas décider pour quelqu’un d’autre ce qu’il peut apporter à ta boîte. La seule chose que tu peux faire c’est de lui en parler, lui donner envie d’en savoir plus, et lui laisser le choix de comment il peut apporter sa pierre à l’édifice. Je pense que tu peux En te faisant confiance et en assumant la responsabilité de checker les choses toi-même, les bonnes questions suivront. Le fait de déléguer cette responsabilité à quelqu’un d’autre crée les problèmes. Toutes les grosses pyramides de Ponzi avaient leurs comptes audités, et étaient régulées par les autorités financières. Ca ne garantit pas l’honnêteté de la boite, car malgré les audits et les régulations, les comptes peuvent être opaques ou falsifiés. L'investisseur individuel, lui, fait confiance à l'audit et à la régulation. Madoff et beaucoup d'autres ont prouvé que ca n'est pas la garantie ultime... D'ailleurs l'an dernier une pyramide de Ponzi de 7 milliards a été révélée par un petit comptable qui a voulu, lui, vérifier les chiffres pour un client, et qui a vu tout de suite les red flags, que la régulation ne voyait pas. Dans l’immobilier, c'est plus facile de rendre les comptes transparents. Il s’agit pour chaque immeuble de savoir quelle est la dette et quelle est la valorisation. Pour ce qui est du loyer, tu te doutes bien qu’il sera aux alentours de la moyenne dans sa zone géographique, et que ca ne sera pas une immense surprise… - La dette pour financer l’achat ou la construction est actée et vérifiable. - Et chaque immeuble terminé est valorisé par les experts RICS à la demande de la banque. Ca peut être JLL, Knight Frank, Savills, ou tout autre organisme à qui la banque fait confiance. Pour résumer, la difficulté n'est pas la capacité intellectuelle de vérifier, ce qui est le plus difficile est de prendre la décision de le faire....
  9. C’est très intéressant ca. Tu dis que même avec tous les papiers et tous les chiffres sous les yeux ca ne te ferais pas te décider. Par contre si tu me connaissais physiquement, et que tu avais confiance en moi (sur la base de tes critères propres, dont l’intelligence, l’anticipation, la confiance d’un ami commun), tu serais alors à l’aise. Je trouve ca passionnant. Car c’est le cas de 99% des gens et je pense que peu d’entre eux s’en rendent compte. Comment se passe une élection présidentielle ? Les candidats passent à la télé non-stop pendant les quelques mois précédant l’élection. En tant qu’être humain, ca nous suffit à construire notre confiance envers certains d’entre eux. Et des études montrent que plus on les voit à la télé, plus notre confiance est élevée. Indépendamment de notre expérience passée des hommes politiques qui nous ont toujours décus… En terme d’investissement, regarde Madoff. Il était suffisamment célèbre et passait suffisamment à la télé pour que des milliers de gens, dont beaucoup de gens très intelligents, lui fassent confiance pour des milliards de dollars. A aucun moment aucun de ses investisseurs n’a jamais eu accès aux comptes… c’est sidérant, surtout quand on sait que son activité était régulée. Mais ca illustre bien que 99% des gens ont besoin d’avoir l’impression de pouvoir faire confiance à qqn plutôt que de voir la réalité de son business. Je pense qu'une des raisons principales est que les gens ne se font pas confiance. Ils préfèrent déléguer la décision à un "professionel" qui est plus compétent qu'eux. Malheureusement dans la réalité le professionnel au coin de ta rue est souvent peu compétent. Ou pire investira l'argent de son client quelque part, sans checker les chiffres, parce que des collègues à lui l'ont fait. Et encore plus important, on surestime la compétence. Un bon investissement passe par de bons chiffres. La bonne nouvelle, pour ceux qui se font suffisamment confiance, c’est qu’il suffit de regarder les chiffres et les données en détail pour être un bon investisseur. En tout cas pour être dans le top 1%... Le marché aura toujours plus d’influence sur tes résultats que tes capacités ou tes connaissances. Dans tous les sports, on sait que lutter frontalement contre les forces de la nature a peu de chance de réussir. Bizarrement, on a l’intelligence de ne pas sortir sa voile dans des mauvaises conditions de vent, même avec un skipper à qui on fait confiance. Mais on n’a pas celle de n’investir que dans les bonnes conditions de marché, on surestime toujours les skills du professionnel qui gère l’investissement. Personnellement, je considère les conditions macro-économiques et les chiffres qui en écoulent comme les fondations de mon business. J’ai expliqué les conditions macro sur ce thread depuis bientôt 2 ans Les chiffres de ma boite qui sont ici http://homesofengland.com/fr/resume-portefeuille/ sont backés par des rapports d’experts indépendants (RICS pour ceux qui connaissent), à la demande des banques. Les banques ne prètent pas des millions sans effectuer les vérifications tu t’en doutes bien ;) Pour ceux qui veulent créer leur boite, vous passerez tous par là : vous avez beau avoir un super projet, et partager tous les chiffres de votre boite, 99% des gens ne les regarderont jamais. D'ailleurs quand on y pense, la plupart des investissements dans les start ups sont basées sur une idée et une équipe. Les chiffres à ce stade sont secondaires. Même les professionnels de l'investissement sont plus à l'aise dans ces conditions...
  10. Hello KONTRAK, Très bonne question. Je n'ai pas eu l'occasion d'en parler sur ce thread, mais j'ai forcément un avis sur le rent-to-rent car j'en ai fait dans mes premières années, en parallèle des maisons dont j'ai parlé plus haut. J'ai fait diverses formations, et le rent-to-rent est la stratégie qui fait couler le plus d'encre et dont il est le plus discuté dans les séminaires et formations. C'est en grande partie parce que c'est comme tu le dis une stratégie qui ne nécessite pas un investissement financier important. Il y a donc un grand nombre de débutants qui s'y intéressent et qui paient des formations relativement basiques à un prix conséquent, ce qui rend ce secteur de formation un des plus lucratifs. Pour ceux qui ne savent pas ce qu'est le rent-to-rent, c'est le fait de louer une maison ou un appartement entier à un proprio, et de sous-louer les chambres individuellement aux locataires finaux avec une marge. Pour ceux qui se disent à ce stade que la sous-location est illégale, elle ne l'est pas quand c'est justement le concept de l'accord avec le proprio. L'idée est de louer l'appartement avec un contrat professionnel, et de louer ensuite chaque chambre avec un bail individuel qui, lui, ne permet pas la sous-location. Le proprio est content qu'on lui garantisse son loyer toute l'année, et qu'il n'ait plus à gérer les problèmes avec ses locataires. Nous, nous sommes contents de faire une marge en tant qu'intermédiaire. Et la demande à Londres est suffisamment forte pour que le risque de ne pas trouver de locataire soit faible. J'ai passé du temps sur le rent-to-rent. En moyenne, la marge sur un appartement était de l'ordre de £500 brut par mois. L'investissement initial ne dépasse pas £10k quand il n'y a pas de travaux - ca peut être beaucoup plus quand des travaux sont nécessaires. Je ne sais pas si ca donne envie ? Personnellement, j'ai trouvé que le temps nécessaire à trouver chaque rent-to-rent (il faut comme toujours prévoir de parler à 10 proprios, pour qu'un soit intéressé), à expliquer leur intérêt aux proprios, à trouver une solution pour augmenter la valeur locative du bien, à s'occuper des locataires, etc, je ne pense pas que le gain horaire ait été bien excitant... il faut aussi prendre en compte que si tu n’es pas suffisamment bon, et que ton bien n’est pas loué 100% du temps, of course la perte potentielle est pour toi… Un autre problème est que certains proprios, quand ils ont compris comment augmenter leur valeur locative, ont décidé de reprendre leur appartement et de faire exactement la même chose, eux-mêmes. Ce qui réduit à néant tout bénéfice long terme. Si tu as du temps et que tu veux commencer dans l'immobilier, je te conseille d’essayer. Ca te donnera des contacts, et construira ton expérience sur comment optimiser des logements. Quitte à le tenter en parallèle d'autre chose comme je l'ai fait. Amasser du cash en quelques années, cela dit, je te souhaite bien du courage ! D'ailleurs tous les coachs autoproclamés experts dans le domaine mettent bien en valeur le ROI de leurs opérations, et ne te donneront jamais leur gain horaire Gagnent-ils plus à faire du rent-to-rent ou à donner des cours sur le sujet, je n’en sais rien… Pour résumer, je considère le rent-to-rent comme un bon moyen d’apprendre et de se faire la main. Mais pas un business à long terme car il n’y a pas assez de potentiel long terme et ca n’est pas un business assez scalable. Comme tu parles de découvrir l’immobilier, je ne peux que te conseiller d’essayer. Tu pourras me tenir au courant comment ca se passe pour toi ? Tu es dans quel coin en UK ?
  11. Qu'est-ce que tu voudrais vérifier exactement ?
  12. Ok oui je comprends bien que ton objectif est à long terme, pour ta retraite. Tu dis aussi que tu te tournes vers l'immobilier qui est pour toi un meilleur placement. Qu'entends-tu par meilleur placement alors, si ca n'est pas une question de rentabilité ? Si tu places de l'argent aujourd'hui pour ta retraite, est-ce que ca ne fait aucune différence de placer à 0% par an ou à 6% par an ? J'aurais tendance à penser que la différence aura d'autant plus d'impact sur une durée de 20-30 ans, non ? Si tu places 100k euros à 0%, tu auras toujours 100k euros après 30 ans. Si tu places 100k euro à 6% sur 30 ans tu auras 574k euros au bout des 30 ans. En placant à 8%, £1m. Est-ce que tu considères qu'il vaut mieux te constituer un patrimoine immobilier, quitte à perdre, ou placer la même somme en placement mobilier qui rapporte du 6% par an ? Beaucoup de gens ont en tête de "constituer un patrimoine immobilier". Ca les pousse parfois à faire des mauvais choix.
  13. Yes Blackisto, tu résumes bien pourquoi je n'achète pas d'immobilier en éspérant que ca monte. Acheter un appart et le garder vide en attendant que les prix montent c'est - pour l'image - équivalent à acheter de l'or et espérer que le cours monte Acheter un appart et le louer, c'est la même chose en y ajoutant un rendement Construire des logements, c'est être l'alchimiste qui à partir de 3 pièces d'or en obtient 4.
  14. Tu me conseillais d’emprunter à 3% plutôt qu’à 10%. Tu me préterais à ce taux ? Prends en compte le niveau de risque de la société, qui a déjà généré plus de £10m de plus-values qui sont conservées dans la bankroll en vue de traverser les périodes de bad run.
  15. Question vraiment intéressante. Tu dis que tu aimerais investir en locatif même si vous perdez un peu d’argent. C’est vraiment fascinant de voir que les motivations d’investir peuvent être aussi différentes selon les gens. A force de cotoyer des investisseurs, je me rends compte que quasiment aucun ne cherche la même chose que moi. Pour moi, les chiffres du projet et les conditions macro-économiques sont de loin les éléments les plus importants d’un investissement. De la même facon que le poker est un jeu stratégique et mathématique déguisé en jeu de carte, le développement immobilier est une activité stratégique et mathématique qui se cache derrière les facades des immeubles. Pour plus de 95% des gens, l’émotion prime pourtant sur les chiffres, d’une facon ou d’une autre. C’est l’émotion d’être propriétaire le plus souvent. Elle fait résonner un désir ancré souvent depuis des années, qui peut représenter un symbole de réussite, ou un symbole d’appartenance. Dans ton cas, tu parles d’une autre émotion. Celle de rejoindre le club des investisseurs qui savent saisir l’opportunité des taux bas, le club de ceux qui ont le bon timing. Tu es prêt à perdre de l’argent pour ca. Ne m’en veux pas si je te dis mon ressenti de facon directe, ce sera un commentaire constructif pour toi je l’espère. J’exagère volontairement le trait et j’imagine que tu voulais dire que tu es prêt à perdre un peu à court terme dans le but de faire une bonne opération à long terme (en théorie, car si tu perds aux taux d'aujourd'hui tu perdras davantage quand les taux remonteront). Mais pourquoi sauter sur la première opportunité de perdre à court terme quand il est possible de gagner à court et long terme ? C’est parce que d’une facon ou d’une autre l’émotion prime. Les critères mathématiques ne sont pas définis. D’après toi, tu cherches quoi exactement dans un investissement ? En terme de rentabilité, de risque, de passivité, d’apprentissage etc ?